В начале марта бывший коллега прислал в мессенджере вопрос: родители наконец-то созрели купить дачу, но вот незадача: во всем интернете почти все объявления «неживые».
Вот его оценка.
Долгими месяцами в каталогах объявлений экспонируются объекты с проблемами. Обычно это участки в новых неподготовленных массивах. В первую очередь такие, где нет дорог и ни проехать ни пройти. При этом собственники заверяют, что «воды и электричества тоже нет, но вот-вот будут».
Участки с домиками в старых добрых садоводствах едва успевают мелькнуть: их снимают с продажи почти сразу. Но если подписаться на рассылку обновлений и звонить почти в тот же день, то чаще всего говорят, что уже договорились, продали либо передумали.
Причем неважно, что предлагается – приличный дом или сарай с дырявой крышей. Спрашивается: что же получается, все за дачами рванули?
Да и вообще, расскажи, как правильно искать, – может быть, есть какие-то другие доски объявлений...
Меня ситуация заинтересовала, я решил разобраться, что же происходит, поработать «тайным покупателем» – и в течение недели тоже названивал по свежим объявлениям. В целом картина подтвердилась. Вот что удалось выяснить, разговорив несколько агентов и продавцов-частников.
Хиты спроса
Агенты рассказали, что дачи в развитых массивах – даже старые, запущенные и под снос – разбирают словно горячие пирожки. Лишь бы свой кусок земли, крыша над головой, круглогодичный подъезд, свет, колодец с чистой водой и соседи дружелюбные (это тоже важно!).
Если домик совсем дышит на ладан, можно приобрести мобильную дачу в формате «почти бытовка». Ее привезут, поставят на столбики чуть ли не в тот же день.
Второй популярный сегодня тип объекта – готовый дом в кондиции «въезжай и живи». Но, во-первых, такие сейчас в большом дефиците. Во-вторых, с ценообразованием полная неразбериха: продавцы заряжают цены, покупатели делают удивленные глаза. Сделок мало.
Третий – полностью готовый к строительству участок с коммуникациями. Такой, на котором можно поставить мобильный дом или блок-контейнер.
Особенность момента: подавляющее большинство покупателей сегодня не готовы к долгосрочным вложениям на перспективу. Все готовы рассматривать только варианты «синица в руках».
Концепция поменялась
За два года так называемой пандемии интерес петербуржцев к загородной жизни заметно вырос. Того, кто надышался свежим сельским воздухом, вырастил редиску и ходил босиком по траве на съемной даче, обратно в город на лето загнать трудно.
Но концепции освоения новых загородных территорий в головах их будущих обитателей менялись. Два года назад все как один замахивались на строительство просторных каркасных домов с просторной гостиной, вторым светом и каминами. Но к прошлому лету массовый интерес к большим домам был «подрублен» дефицитом рабочей силы (плотники и монтажники-универсалы – нарасхват) и двукратным ростом цен на стройматериалы.
С осени в хиты спроса вышли сначала просто компактные и преимущественно одноэтажные домики. К зиме – мобильные дома всех классов и типов, от дачных бытовок и блок-контейнеров до модулей в формате «квартира-студия» с панорамными окнами и отделкой лиственничным планкеном.
Такие дома собираются под ключ на производстве и доставляются на участок грузовой платформой-манипулятором на заранее подготовленный фундамент (винтовые сваи или блоки).
Кстати, производство модульных домов тоже переживает настоящий бум – открываются новые производственные площадки, которые никогда не простаивают.
А что сейчас?
Картина примерно такая. Цены предложений скачут, а сделки срываются в последний момент, потому что в периоды обвальной девальвации и непредсказуемого роста цен люди боятся оставаться с деньгами.
Вот реальные сюжеты последней недели, которые я узнал, поработав «тайным покупателем».
Продавец дачи, договорившись о цене, накануне сделки решил увеличить цену на треть. Покупатель стиснул зубы и согласился. Продавец передумал и теперь предлагает дом в аренду.
Продавец участка, которому я позвонил, сообщил мне, что я опоздал и завтра у него сделка. Вечером – перезвонил и сказал, что покупатель отказался, потому что купил машину. И его предложение снова актуально. Только цена другая, разумеется выше – тоже примерно на треть…
Что делать, если дачи нет, но очень хочется?..
Теперь отвечаю на вопрос друга-коллеги – как искать, чтобы не было мучительно больно.
Прежде всего придется задать себе вопрос: а зачем мне, собственно, нужна загородная недвижимость? Если просто «вбиться» в землю, чтобы деньги не утекали сквозь пальцы, – выдохните и расслабьтесь. Это утопия. Цены на ликвидные объекты уже выросли, а у вас все шансы купить то, от чего потом не избавиться.
Объект загородной недвижимости, который никто не готов обустраивать, – это плохая инвестиция. К тому же человек, который «вбивает» в загородную недвижимость последние деньги, как правило, не готов к дальнейшим вложениям. А расходы после покупки нести придется – и не только на обустройство. Если оставить всё как есть, всё равно придется нести расходы. Как минимум это ежегодный земельный налог, а если это организованное поселение в формате коттеджного поселка или СНТ, то будут и целевые взносы, и эксплуатационные расходы. А если накопите задолженность – то будут еще и судебные процессы. Сейчас это быстро, не то что раньше.
Если для вас или вашей семьи свой загородный дом или дача – давняя заветная мечта, действуйте.
Объявления о продаже загородной недвижимости можете найти здесь.
Вот наш алгоритм.
Прежде всего решительно ограничьте для себя район поисков. Потому что если вы сегодня поехали смотреть дачу по объявлению в Грузино, а завтра вам нужно в Пупышево – купите кота в мешке. Во-первых, на каждую поездку и осмотр придется потратить целый день. Но вы ни окрестности толком не изучите, ни с будущими соседями не познакомитесь. Во-вторых, предположим, что в Пупышево вам не понравилось, вы готовы вернуться в Грузино, но объект уже нашел покупателя. В результате покупаете в Чаще или в Новинке – там вам не нравится, но выбора нет.
Как правильно? Сначала изучаем предпочтительные для вас территории, потом – предложения о продаже на этих территориях. Можно наметить для себя две-три локации. Они у каждого свои, но в любой из них вы должны чувствовать себя как дома. И здесь всё субъективно. Например, это места вашего детства, рядом, в соседнем массиве, живут друзья, удобно добираться домой. Или вам не нравятся лиственные и смешанные леса южных районов, но влекут ландшафты Карельского перешейка.
Теперь изучайте объявления только для этих локаций, а лучше – подпишитесь на обновления. Если нашли объект по объявлению и поехали смотреть, потратьте время с пользой. После просмотра прогуляйтесь по окрестностям, познакомьтесь с возможными соседями, а еще лучше – с председателем СНТ, у которого наверняка на примете есть еще несколько желающих продать свои объекты. В этом случае вы имеете полное право напроситься на просмотр, даже если ваш контрагент колеблется и говорит, что вроде как у него уже есть покупатель. Для вас эта поездка – просто отправная точка.
Найдите общедоступные группы в социальных сетях, познакомьтесь с их активистами. Это могут быть страницы муниципальных образований, поселений и собственно садоводческих массивов. Сделайте в них запрос, что готовы купить дом или участок в таком-то районе и готовы к такой-то цене.
Вам очень нравится дачный массив и его обитатели? Если так, то изучайте предложения не только по продаже, но и по аренде. Обоснуетесь, почувствуете себя как дома, обзаведетесь знакомствами и продолжите поиски. Такой способ поиска – самый верный способ не купить кота в мешке.
