В 2021 году в Петербурге было построено без малого 3,2 млн кв. м нового жилья, и еще два-три года этот показатель останется примерно таким же. Это результат искусственного ограничения темпов застройки, вызванный дисбалансом вводимого жилья и объектов социальной инфраструктуры. Плохим или хорошим стало такое решение городских властей, обсуждать уже поздно. Целевой показатель в 3 млн кв. м в год – реальность петербургского строительного комплекса в ближайшей перспективе. В чем же может состоять процесс развития девелопмента в Санкт-Петербурге в условиях ограниченных количественных возможностей? Ответ «в улучшении качества реализуемых проектов» напрашивается сам собой.
О том, что городская среда должна быть комфортной для жизни, безопасной и притягательной, говорится давно и много, но пока, увы, по большей части это лишь пустое сотрясание воздуха. Да, безусловно, есть проекты, отвечающие хотя бы частично этим параметрам: и планировки удачные, и виды из некоторых окон вполне себе привлекательные, и школы-садики в наличии, и поликлиники, магазины, кафе рядом, и с тем, чтобы добраться из точки А в точку Б, особых проблем нет, и детей погулять во двор отпускать можно, не опасаясь шального лихача или асоциальных личностей. Но, как правило, это жилые комплексы или здания, возводимые в уже сформированных районах, или попросту уплотнительная застройка. Однако эти участки не резиновые, и они закончились.
Единственный путь – комплексное развитие территорий, и город взял курс именно на него. Это превращение в жилые кварталы полей за кольцевой, «серого пояса», реновация хрущевок. Под застройку рано или поздно пойдут огромные площади, например, одним только «серым поясом» в Петербурге занято 6,4 тыс. га, из которых 21% уже застроен или застраивается: в общей сложности на месте бывших заводов, фабрик, складов появятся 12 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса, которыми будут обеспечены 350 тыс. человек. Но в два раза больше земли, еще 35–40%, или 2,2–2,5 тыс. га, ждут редевелопмента.
Вопрос, какими эти гектары и квадратные метры будут после ухода строителей. К сожалению, опасения, что они станут близнецами условных Мурино, Кудрово или намыва, в большинстве своем некомфортных для жителей, существуют. Застройщика тоже можно понять: это же так экономически радостно – впихнуть максимум «квадратов» в высоту и в ширину! У нас же дефицит предложения, бешеный спрос на жилье, купят всё, что построим, по ценам, которые назовем! И парковаться будут друг на друге, и гуськом передвигаться по узким тротуарам, и каски наденут, чтобы спастись от сосулек, и детей куда-нибудь пристроят, а ездить вообще никуда никому не надо, все же на удаленке!
Но «пипл схавает» – это какой-то дикий подход к урбанистике. Да, может, сейчас экономически он и оправдан, но не пришла ли пора подумать о людях, об имидже Петербурга? Идея «пятнадцатиминутного города», так популярная на Западе, становится всё более привлекательной и в российских мегаполисах. Пока это лишь зачатки мощной тенденции, но они есть, и доказательство тому – периодические упоминания об изменившихся критериях выбора покупателей. Новоселы вдруг захотели вдобавок к своим квадратным метрам и благоустроенной внутридворовой территории, и торговых, спортивных, социальных объектов в шаговой доступности, и элементарной безопасности. Проекты, которые могут всё это предложить, улетают как горячие пирожки. Люди начали голосовать за комфорт рублем.
Между тем не повторить ошибок а-ля Мурино при будущем неизбежном комплексном освоении «серого пояса» не так и сложно.
Любой новой территории нужны центры притяжения. Ими могут стать учреждения школьного, дошкольного и дополнительного образования, расположенные так, чтобы мальчишки и девчонки могли самостоятельно до них добираться.
Пока же дети новостроек – самая незащищенная категория жителей. Им некуда ходить, негде гулять, так как застройщики, к сожалению, строят социальные объекты в последнюю очередь. Вторым центром притяжения может быть торгово-развлекательный комплекс, в котором будут не только возможности для шопинга, но и для досуга, как детского, так и взрослого.
Еще одна проблема «серого пояса» – транспортная недоступность. Многие промзоны до сих пор обслуживаются одним-двумя маршрутами, причем часто коммерческими; там нет метро. Самые выдающиеся в этом смысле еще не освоенные территории расположены вдоль Глухоозерского шоссе, Октябрьской набережной, Чугунной улицы, Витебского проспекта и Митрофаньевского шоссе, Балтийского направления железной дороги и южнее Ладожского вокзала.
Здесь можно отталкиваться от новых социальных стандартов, утвержденных Минтрансом. По нормативам, остановки общественного транспорта должны быть не далее чем в полукилометре от многоквартирного дома.
Да, развитие сети общественного транспорта – забота городских властей, но застройщику логично предусмотреть удобные внутриквартальные подъездные пути к этим остановкам и сделать дорогу до метро максимально безопасной для жителей, в идеале – совместно с городом спланировать и перенести часть маршрутов городского транспорта внутрь застраиваемой территории, что, во-первых, обеспечит комфорт ее жителей, во-вторых, разгрузит от автомобилей напряженные городские магистрали.
Наряду с этим на ряде внутриквартальных дорог стоит ограничить скорость движения до 5 км/ч или вообще его запретить. Такие проезды легко отделить от «обычных» дорог визуально, поставив соответствующие знаки или замостив въезды на них тротуарной плиткой. Безопасный режим движения – основа нормального функционирования жилой территории.
Дороги, фактически преобразованные во внутриквартальные проезды, в дальнейшем можно избавить от поребриков и прочих высотных перепадов между тротуаром и проезжей частью. Это значительно увеличит мобильность людей с ограниченными возможностями – второй до сих пор совсем незащищенной категории новоселов. Превращение дороги во внутриквартальный проезд позволит пешеходам безопасно по ним передвигаться. Значит, освободившуюся между стеной дома и дорогой площадь, сейчас привычно занятую выделенным тротуаром, можно благоустраивать и озеленять. Конечно, тоже по уму: уровень газонов нужно делать ниже тротуаров, чтобы земля не утекала на дороги, и в квартале сразу будет чисто.
Деревья, кустарники, живые изгороди, клумбы, альпийские горки существенно повышают привлекательность района, а творчески подобранные растения могут стать фирменным стилем жилого квартала.
Важный фактор безопасности и комфорта – вдумчивое оформление парковочных мест. Снижению рисков дорожных инцидентов способствует увеличение уровня освещенности, чтобы водители, совершая маневр, четко видели пешеходов, двигающихся по проезду.
Видеонаблюдение не только содействует общему уровню безопасности, делая территорию менее привлекательной для правонарушителей. Оно дисциплинирует эксплуатирующие организации: сразу видно, насколько своевременно убираются улицы, вывозится мусор, как аккуратно сбрасывается снег с крыш.
В результате мы получим на месте депрессивной «промки» большие однородные территории для проживания с высокими потребительскими свойствами. Комфортные и безопасные кварталы, удобные для людей, будут пользоваться спросом у покупателей, и в таком случае изменение стоимости недвижимости для них будет оправдано. Для застройщика же затраты на человекоориентированные преобразования не будут уничтожающе высокими, и именно поэтому такой подход окажется наиболее эффективным при реализации проектов комплексного освоения территорий.
Василий Тимофеев
генеральный директор петербургской строительной компании «Ситистройпроект»
