Разница в оценках
О кадастровой оценке наверняка слышал каждый собственник или арендатор недвижимости. Но не зря говорят, что повторение – мать учения. А потому вспоминаем, что это за зверь такой, и уясняем, чем кадастровая стоимость отличается от рыночной.
Понятие кадастровой стоимости прописано в ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке», принятом в 2016 году. Там сказано, что это «полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов» в соответствии с действующим законодательством и методическими указаниями.
«По сути, это стоимость вашей квартиры по мнению государства, которую регулярно пересчитывают, – говорит юрист АН „Вся недвижимость Петербурга“ Наталья Сигутина. – Кадастровая стоимость не равна рыночной: разница в оценках может достигать и 20–30%, и двух-трех раз, причем как рыночная стоимость может быть выше кадастровой, так и наоборот. Чем выше кадастр, тем больший налог вы заплатите при продаже квартиры и вступлении в наследство и тем выше будет сумма ежегодного налога на имущество».
Согласно недавно вступившим в силу поправкам в упомянутый ФЗ-237, государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится в регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения – раз в два года. Но бывает, что для актуализации налоговой базы ГКО проводят вне очереди – это, собственно, сейчас и происходит.
«В 2022 году все регионы обязаны обновить оценку кадастровой стоимости земельных участков по единой методике, утвержденной Минэкономразвития. Предполагается, что кадастровая стоимость должна быть основана на реальных ценах в той или иной локации, – комментирует гендиректор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин. – В следующем году переоценка кадастра коснется зданий, помещений, сооружений, в том числе недостроенных, и машиномест. Обновленные оценки участков утвердят в 2023 году, а объектов строительства – в 2024-м».
В Петербурге сейчас действуют результаты ГКО 2018 года, которые уже, понятно, устарели. Напомним, что оценка проводилась и позже, в 2020-м, но ее результаты Смольный утверждать не стал – чтобы в непростой пандемийный период не повышать налоговую нагрузку на собственников.
В данный момент оценкой земельных участков в городе на Неве занимается ГБУ «Кадастровая оценка», подведомственное комитету имущественных отношений. На все работы (предстоит оценить около 145 тыс. участков) отводится примерно полгода. Затем проект оценки вынесут на публичное обсуждение и получение замечаний, а в ноябре утвердят.
Доверие и проверка
Кадастровая стоимость устанавливается согласно характеристикам, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости. Следовательно, чтобы оценка была достоверной и справедливой, гражданам стоит удостовериться, что данные по их земельным участкам, содержащиеся в ЕГРН, актуальны.
По замыслу властей, кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения ГКО не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому, даже если сведения в ЕГРН абсолютно точны, обязательно проверьте цифры, к которым пришли оценщики.
Сделать это можно на сайте Росреестра, где имеются специальные сервисы. Если получить сведения онлайн не удалось, можно запросить соответствующую справку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Для этого лично или по почте обратитесь в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо в МФЦ.
«Собственникам предстоит очень внимательно следить за процессом новой кадастровой оценки. Это нужно, чтобы не упустить момент публикации результатов, после которого в течение непродолжительного времени можно в упрощенном порядке оспорить получившиеся цифры, если вы с ними не согласны, – рекомендует руководитель проектов отдела оценки Knight Frank St Petersburg Дмитрий Цацкин. – После официального утверждения результатов оспаривать будет сложнее. А вероятность того, что власти, как в 2020 году, пойдут навстречу гражданам и бизнесу и не будут утверждать результаты оценки, очень мала».
«Очепятки» и толкования
Человеку свойственно ошибаться, а оценщики, кто бы спорил, тоже люди. Ляпы при определении кадастровой стоимости могут быть самые разные. Например, технические – искажения названий, описки в буквах и цифрах. Такие «очепятки» могут произойти как из-за невнимательности регистратора, так и потому, что в базу Росреестра при слиянии данных из других баз попала неверная информация.
Реестровые ошибки случаются при подготовке кадастровыми инженерами документов по межеванию, техпланов, актов и прочего. Так, ваш дом может случайно оказаться на территории совсем другого участка. Или границы ваших «шести соток» могут наложиться на границы соседа. Или площадь постройки по документам будет не соответствовать площади по факту.
Перечислять такие казусы можно долго. И всё же бОльшая часть погрешностей связана с невозможностью реальной оценки объекта и его фактического состояния. Такие ошибки еще называют «безвыездными», поскольку специалисты озвучивают кадастровую стоимость объекта без выезда на место. Вот и получается, что полуразрушенное здание в аварийном состоянии на бумаге стОит как дорогой исторический памятник.
То же касается и участков: оценщики могут неверно истолковать практически любую их характеристику (а то и несколько). Например, неправильно определить местоположение. Бывали случаи, когда частные земельные владения по ошибке относили к ЗОУИТ – зонам с особыми условиями использования территорий, со всеми вытекающими последствиями. Кстати, виноваты в этом бывают и сами владельцы, не удосужившиеся документально зафиксировать границы участка. Так что не поленитесь сделать межевание.
Некорректно обозначен может быть и вид разрешенного использования земли. Представьте, что ваш дачный участок, где возведен скромный домик, случайно отнесут к группе земель, предназначенных для многоэтажного строительства. Разница в сумме налога будет существенной!
Споры об актуальности
Если вы не согласны с назначенной кадастровой стоимостью, выход один: нужно попытаться ее актуализировать. Проще говоря – оспорить.
Собственник имеет право по своему усмотрению выбрать один из способов оспаривания: административным путем либо через суд. Первый способ подразумевает обращение в специальную комиссию при Росреестре, и эта процедура считается более простой и быстрой. Однако если проанализировать данные двух последних ГКО, проведенных в Петербурге, то выяснится, что комиссия удовлетворяет лишь треть замечаний от заинтересованных лиц. По данным из открытых источников, в 2018 году в ГБУ «Кадастровая оценка» поступило 1 407 замечаний к проекту отчета по 1 496 объектам недвижимости, после рассмотрения заявлений корректировку кадастра провели по 441 из них. В 2020-м замечаний было 910 – по 1 345 объектам, учли претензии и поправили цифры лишь по 322.
Поэтому, если обращение в комиссию завершится неудачей, остается способ номер два: обратиться в суд и опротестовать вынесенное ею решение.
«Вообще для граждан соблюдение досудебного порядка урегулирования спора необязательно, можно и сразу подготовить иск, – разъясняет управляющий партнер юридической фирмы Bolshakov & Partners Андрей Большаков. – В заявлении необходимо попросить суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной».
К иску потребуется приложить заключение оценщика. Для его составления лучше обратиться к специалистам, которые подробно проконсультируют и подготовят нужные документы. Услуга эта не бесплатная (как правило, от 20 тыс. руб.), но потом однозначно окупится.
К слову, централизованный процесс кадастровой переоценки всегда ведет к большому числу исков, утверждает гендиректор АО «Бизнес-Недвижимость» Денис Беэр. Эксперт прогнозирует, что вскоре нас ждет очередная «кадастровая» волна заседаний, а точнее, две волны: сначала после оценки земельных участков, а затем по итогам оценки зданий, помещений и прочих строений.
Обуздание налогов
Поскольку главной целью повсеместного проведения кадастровой оценки является пополнение казны, то ясно, что государству подобные акции только на пользу. А вот собственникам… За последнее время многие наши соотечественники, грубо говоря, на собственной шкуре прочувствовали, насколько из-за этого выросли налоги на недвижимость.
Что касается конкретно земли, то риэлторы говорят, что больше всего новые налоги огорчают жителей тех локаций в Ленинградской области, которые граничат с Петербургом: Мурино, Кудрово, Янино, Бугров. Цифры в квитанциях там постоянно растут, и данный тренд, судя по всему, продолжится.
«После переоценки кадастровой стоимости следует ожидать серьезного повышения налоговой ставки, – считает директор по управлению проектами Градостроительного института пространственного моделирования и развития „Мирпроект“ Валерий Гайдуков. – При этом процент роста в каждом случае будет зависеть как от состояния рынка недвижимости, так и от позиции местных властей, имеющих право устанавливать понижающие и повышающие коэффициенты к ставке налога».
Немного утешает, что в 2019 году по указанию президента РФ установлено правило, согласно которому сумма земельного налога не может вырасти больше, чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. То есть если в 2021 году вы уплатили налог на землю в размере 3 тыс. руб., то в 2022-м сумма платежа не превысит 3,3 тыс. руб. Однако это всё равно что отрубать хвост по кусочкам. Ведь в последующие годы налог продолжит расти, и так будет, пока кадастровая стоимость не догонит рыночную.
«На сколько именно в итоге вырастет земельный налог, оценить сложно, – резюмирует Андрей Большаков. – Это напрямую зависит от кадастровой стоимости участков, которую определяют госорганы. Кадастр постепенно приравнивается к рынку, поэтому если сейчас номинальная стоимость участка ниже реальной на 60–70%, то она может вырасти на эти самые 60–70%, что приведет к соответствующему увеличению размера налога. Если же текущая кадастровая стоимость земли близка к рыночной, то она станет больше максимум на 5–10%, в этом случае и налог вырастет незначительно».
Обобщим. Из-за пересмотра кадастровой стоимости размер налога на земельный участок может увеличиться от 5 до 70%. В первом приближении это звучит как прогноз погоды от −20 до +20. Но если четко понимать, насколько стоимость вашего объекта на бумаге соответствует рынку, то неприятные сюрпризы в квитанциях вам не грозят.
– Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это оценка, которую государство считает за официальную. Используется эта оценка во многих расчетах, например, налога на доходы от продажи недвижимости, от оформления наследства или дарения. Методика, по которой проводится кадастровая оценка, несовершенна, поскольку за расчет берется не конкретный объект недвижимости, а усредненный, расположенный в одной локации. Такая информация может быть неактуальной. Например, если земельный участок сменил статус использования или был изменен его размер. Либо объект капитального строительства подвергся существенной перепланировке. В связи с этими обстоятельствами при определении кадастра может возникнуть существенная погрешность.
– Кадастровая стоимость формируется в результате массовой оценки объектов, которую проводит независимый оценщик, избираемый на конкурсной основе региональными и местными властями. Специалистам этой организации поступает перечень объектов, находящихся в государственном кадастре недвижимости, и они выделяют отдельные группы по схожим ценообразующим и техническим характеристикам.
– Кадастровая стоимость действительно может оказаться несправедливой, прежде всего из-за того, что объекты недвижимости подвергаются массовой оценке. Взять, например, квартиры: в целом тут всё более-менее объективно, и кадастр назначается примерно на 20% ниже рынка, чтобы не дай бог не завысить стоимость. Но могут быть исключения для нетипового жилья, которое явно выбивается из окружения. Так, встречаются очень дорогие квартиры в неблагополучных районах и, напротив, очень дешевые в престижных локациях. То же касается и земельных участков. В общем, когда какой-то объект сильно выделяется на фоне аналогов, система может давать сбои.
– Если вы не согласны с назначенной кадастровой стоимостью, для начала нужно обратиться в ту организацию, которая делала оценку. Может, просто техническая ошибка возникла. Если пришел налог в миллион – наверняка где-то нолик лишний приписали. Словом, надо исключить вариант опечатки, а дальше идти через независимую оценку и суд. Но отмечу, что какие-то серьезные истории случаются, когда оценивают промышленные предприятия, большие территории и т. д. А что касается квартирного или дачного рынка, тут всё более-менее аккуратно считается.
– Основная цель увеличения кадастровой стоимости – это рост сбора налогов, вот почему при оценке госорганы стремятся к максимальной стоимости. Однако такая оценка не должна превышать рыночную цену. Поэтому, узнав о размере кадастра своего земельного участка, рекомендую обратиться к экспертам для рыночной оценки объекта. Важно привлекать высокопрофессиональных оценщиков, чей отчет сможет пройти экспертизу в суде, которую с недавнего времени проводят эксперты Минюста. Некачественно сделанный отчет рискует быть признан недостоверным и не сможет применяться.
– Чтобы убедиться в справедливости назначенной кадастровой стоимости, нужно сравнить ее со стоимостью аналогов. Эти сведения доступны в сети или известны от соседей, партнеров по бизнесу и т. д. Для проверки кадастровых данных об объектах, редко выставляемых на рынок, можно воспользоваться услугами оценщиков. При этом следует знать, что закон устанавливает для кадастровой стоимости ограничение в качестве рыночной цены, определенной должным образом.
Денис Беэр, генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» и основатель сети гибких рабочих пространств officeless:
– Есть прямая закономерность: высокая инфляция приводит к росту цен, рост цен отражается на кадастровой стоимости, кадастровая стоимость заставляет расти налоги. По предварительным подсчетам, налоговая нагрузка на ряд собственников может вырасти в несколько раз. Кадастровая стоимость влияет на расчет не только земельного налога, но и налога на имущество, отражается на арендной плате, а также стоимости объекта в случае выкупа из муниципальной или государственной стоимости.
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
– К концу 2023 года кадастровая стоимость должна быть приведена к рыночным показателям. Если собственник убежден, что кадастр завышен, он может потребовать провести переоценку. Это позволяет принятый в 2020 году ФЗ-269, который изменил правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Строго говоря, теперь подразумевается не оспаривание, а установление кадастровой стоимости, равной рыночной. Для этого необходимо заказать в независимой оценочной компании отчет об оценке: если рыночный показатель окажется ниже кадастрового, то это будет основанием для подачи заявления на переоценку.
Дмитрий Цацкин, руководитель проектов отдела оценки Knight Frank St Petersburg:
– Поскольку пересмотру подвергнется кадастровая стоимость не только земли, но и объектов строительства, то вырастут также налоги на имущество. А учитывая, что в Петербурге с 2023 года ставка налога для организаций также увеличится до 2% (в 2022-м эта ставка составляет 1,75%, до этого была 1,5%), то налог вырастет, и для кого-то весьма ощутимо.
