Мне нужен бесконечный магазин
Группа RBI приобрела у розничной сети «O’Кeй» участок вблизи порта «Морской фасад» площадью 3,2 гектара. Вместо ранее запланированного гипермаркета на выкупленной территории будет построен жилой комплекс бизнес-класса площадью около 40 тыс. кв. м. «Это просто кошмар и ужас – на месте единственного нормального магазина на несчастном намыве Васильевского острова RBI построит жилье!» – обсуждают событие в соцсетях местные граждане.
С другой стороны, новость заметно поднимет интерес частных инвесторов к нежилым помещениям на первых этажах новостроек в ближайших окрестностях. При этом, по оценке главы агентства коммерческой недвижимости «КомНедИнвест» Александра Бойцова, именно первые этажи намыва сегодня наиболее интересны для петербургских частных инвесторов в «комок» с бюджетом сделок в 10–100 млн руб.
К настоящему времени площадки Васильевского острова отняли пальму первенства у объектов Кудрово и Мурино. И недалек тот день, когда цена квадрата в объектах намыва подрастет с 200–300 тыс. до 500–600 тыс. руб.
Правда, на зимние месяцы пришлось некоторое межсезонье, когда цены на квадратный метр подросли до неприличия, а арендные ставки всё еще буксуют. Но, уверяет Александр Бойцов, теперь наступил период отыгрыша – ответного роста арендных ставок. «Люди, купив коммерческую недвижимость по сегодняшним 250–300 тыс. руб. за кв. м, что полтора года назад было немыслимой суммой, не станут сдавать по ставкам с окупаемостью 15–20 лет. Большинство инвесторов готовы ждать арендаторов. Придется подождать полгода – ничего страшного», – поясняет он.
И пусть сетевые торговцы названивают собственникам по три-четыре месяца кряду, дескать, у них жесткий бюджет на аренду и выше определенной суммы они дать не могут, – никуда не денутся, согласятся платить и по 2,5 тыс., и по 3 тыс. руб. за кв. м.
В общем, в сегменте магазинчиков на первых этажах Александр Бойцов оптимальной для частных инвесторов считает комбинированную стратегию – сначала сдача в аренду, а на пике роста цен (через семь-восемь лет) продажа. Но возможны и быстрые инвестиции, когда на максимальную прибыль покупатель выходит через два-три года.
«Пример: жилой комплекс в Кудрово. При старте продаж первых корпусов в 2020 году стоимость нежилых помещений за квадратный метр составляла 120–140 тыс. руб., – рассказывает специалист. – Это стрит-ретейл, который сейчас стоит 240–330 тыс. руб. Рост составил более 100%».
Правда, тут сыграл общий скачок цен последних пары лет, и разумно ориентироваться на окупаемость в десять лет.
Наскучит – продашь меня, если примет комиссионка
В целом российские частные инвесторы более ориентированы на жилую недвижимость. «Причем в доходную жилую недвижимость преимущественно инвестируют не только в России, а и в Китае, Индии или Бразилии. Развивающиеся рынки со слабой фондовой составляющей (рынками ценных бумаг) любят инвестиции именно в жилую недвижимость, – рассказывает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. – Но такой вариант дает годовую доходность в центре Москвы всего 3–3,5% годовых, а на окраинах и в Петербурге – 4–4,5%».
И с недавних пор россияне в своих планах стали уделять «комку» гораздо больше внимания. Хотя бы потому, что названная доходность жилых новостроек перестала вызывать энтузиазм.
Плюс последние пару лет россияне столь агрессивно инвестировали в жилье, что в какой-то момент может проявиться избыток предложения. Так, рассказывает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова, по внутренней статистике банка, осенью доля переуступок в ипотечных сделках составляла 9,4%, но уже стабильно росла. «Основной массив господдержки у нас закончился в июне, и граждане выбирали объекты на ранних стадиях строительства, – уточняет эксперт. – Таким образом, я ожидаю, что главный вал переуступок начнется ближе к сдаче объектов – это, скорее всего, 2022-й, а не 2021 год».
Иначе говоря, оглянуться на возможности коммерческой недвижимости гражданам с избытком денег настает самое время. В частности, перед Новым годом гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко отчитался, что в 2021 году его структурой было реализовано втрое больше коммерческих помещений, чем в 2020-м, – 325 объектов против 109. «Рынок коммерческой недвижимости стал больше привлекать массового инвестора, так как требует меньше вложений для сдачи в аренду, а также имеет более быстрый срок окупаемости», – добавил глава аукционного дома.
Как сладко в торговом центре лежать на своем прилавке
Кстати, более знакомым инвесторам форматом «комка» являются не нежилые помещения у дома, с обсуждения которых мы начали этот текст, а апартаменты.
Если отмести в сторону очень специфический рынок элитки и рассуждать об экономе, комфорте и бизнес-классе, то в Москве, поясняет глава телеграм-канала t.me/apartpro Олег Воронин, апарты преимущественно покупаются под себя, чтобы жить. А вот в Питере заметная часть – именно с инвестиционной целью.
«По факту заполняемость петербургских апарт-отелей сейчас в среднем по году от 60%, – уточняет гендиректор компании „Петрополь“ Марк Лернер. – Такая заполняемость (в том числе силами управляющих компаний) дает доходность 7–10% годовых. Сейчас это сопоставимо с депозитами, но апартаменты еще и сами прирастают в цене. Поэтому инвесторы деньги и паркуют в апартаментах. Очень удобный финансовый инструмент».
Также к отдельному формату коммерческой недвижимости можно отнести нежилые помещения на вторичке.
«Помещения в основном продаются как готовый арендный бизнес, и собственники закладывают в стоимость часть ожидаемого дохода от аренды. Поэтому срок окупаемости возрастает до 12–15 лет», – комментирует инвестидею Александр Бойцов.
Наконец, учит Александр Шарапов, те же отели сулят доходность в 10–12% годовых, а офисы – их теперь можно и в розницу купить – более 10%».
Обратили внимание? Сформировался тренд на распродажу коммерческих объектов в розницу. Не целый логистический терминал на продажу – а отдельные складские помещения, не офисный центр, а офисы поштучно. И это уже прямая ценовая конкуренция с жилой недвижимостью.
Везите меня вприпрыжку, трамваи-поводыри
И здесь Александр Шарапов выдает еще одну хитрость. Не нужно стремиться купить магазин на Невском проспекте. Объекты в спальных районах приносят более высокую доходность, что подтверждается всем мировым опытом.
«В центре Лондона или Манхеттена доходность всегда ниже. В центре Лондона – 1–2%, на окраинах – выше. А я инвестирую в южные штаты Америки, где достижима доходность 6% в долларах. Это как инвестировать в акции, где самые надежные государственные бумаги дают самую низкую доходность».
