Вперед, в прошлое!
Одним из главных трендов 2021 года на рынке жилищной аренды эксперты называют уменьшение предложения.
«Арендаторы, которые до пандемии планировали обзавестись собственной недвижимостью, были вынуждены отменить покупку и продолжить снимать жилье, – комментирует генеральный директор ГК Active Яков Волков. – Соответственно, спрос на арендное жилье сохранился и даже вырос. При этом предложение уменьшилось в разных сегментах в два-три раза. Такого мы не видели почти 15 лет, с кризиса 2008 года».
Предложение уменьшилось и за счет того, что часть ковидных ограничений отменили и город перестал быть закрытым для приезжих.
«В 2021 году в Питере снова появились туристы, хоть и отечественные, но вполне состоятельные, – отмечает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. – Собственники опять стали сдавать квартиры посуточно. Кроме того, вернулась часть мигрантов и иностранных студентов, которых интересует долгосрочный наем».
Всё это способствовало появлению еще одной заметной тенденции – росту стоимости аренды.
По словам Якова Волкова, многие арендодатели, столкнувшись с наплывом желающих снять жилье, перестали делать скидки, а то и вовсе задумались о повышении цен. Подорожание, впрочем, не было слишком резким, ведь собственники уже научились думать не только о прибыли, но и о судьбе своих объектов и стали больше ценить хорошие отношения с арендаторами. Согласно данным ГК Active, в среднем по рынку расценки выросли на 15%.
Ценовой маятник
BN.ru решил вспомнить, сколько же стоила аренда разных типов квартир до того, как все узнали слово «коронавирус», и сравнить эти цифры в динамике. Для чистоты эксперимента рассмотрим средние показатели последнего месяца 2019, 2020 и 2021 годов.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, перед началом пандемии, в декабре 2019-го, комнату в Петербурге можно было арендовать за 11,4 тыс. руб., студию либо однокомнатную квартиру – за 23,2 тыс. руб., двухкомнатную – за 32 тыс. руб., трехкомнатную – 40 тыс. руб. в месяц.
Ровно год спустя комнаты предлагали за те же 11,4 тыс. руб., а вот остальные типы жилья подешевели в пределах 7%: студии с однушками – до 22,4 тыс. руб., двушки – до 30 тыс. руб., трешки – до 39 тыс. руб.
Цена по типу квартир, руб. в мес.
«Пандемия, безусловно, повлияла на рынок жилищной аренды, его тряхануло прилично, – вспоминает риэлтор АН „Феникс Недвижимость“ Светлана Золотарева. – Но влияние это не особо коснулось стоимости аренды – по крайней мере в Петербурге. Некоторые арендодатели вообще не спешили снижать цену, а лишь предоставляли отсрочку или рассрочку платежей».
А вот сегодня ситуация изменилась. Если взять цифры за декабрь 2021 года, то мы увидим, что арендаторы ежемесячно платили 12,5 тыс. руб., 26,1 тыс. руб., 35,3 тыс. руб. и 43,3 тыс. руб. за комнаты, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры соответственно. Рост за год составил от 9,6% (комнаты) до 17,7% (двушки).
«Аренда наконец-то оживает, – констатирует блогер по недвижимости Дмитрий Апряткин. – Возможно, это будет долгий процесс, ведь цены только-только начали становиться адекватными. Можно сказать, что сейчас рынок в „преднормальном“ состоянии».
Однушки в фаворе
Какие же квартиры в городе на Неве сегодня сдают чаще всего? Тут ничего нового – этот рейтинг уже давно возглавляют студии и однокомнатные квартиры. Так было и до пандемии, и в ее разгар, и с большой долей вероятности так будет и дальше.
По информации аналитиков BN.ru, по состоянию на декабрь 2021 года в структуре предложения аренды типового жилья Петербурга студии и однушки заметно преобладают. Они занимают почти половину всего объема рынка – 47,3%. И за последний год эта цифра выросла на 3,5%.
Комнаты и двушки находятся примерно на одном уровне – 23,5% и 20,7% рынка, доля трехкомнатных равна 7,4%. Многокомнатные квартиры составляют всего 1,2% рентного жилья, но это, между прочим, на 0,7% больше, чем в 2020-м.
В целом всё довольно ровно, хотя пандемия принесла и некие особенности.
«Возник спрос на постоянное жилье за городом, обусловленный и удаленкой, и страхом заразиться, – отмечает генеральный директор ГК „Омакульма“ Виолетта Басина. – Однако удовлетворить его чрезвычайно сложно: предложение загородных домов, где можно жить с семьей постоянно, практически отсутствует. Потому что речь в данном случае идет не только о характеристиках самого дома, но и о качестве жизни. А это в первую очередь школы, поликлиники, во вторую досуг – в общем, всё то, что называют социальной инфраструктурой. Жизнь за городом с городским комфортом – пока таких вариантов единицы».
Элита не пострадала
Рынок дорогого жилья существует по своим правилам. Вот как комментирует итоги 2021 года директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алексей Аристов:
– В Петербурге уровень спроса на квартиры в районе 100 тыс. руб. в месяц благодаря внутреннему спросу остался на уровне конца 2019 года. На элитную и ультрапремиальную недвижимость после падения арендной платы во второй половине 2020 года ставки снова выросли, особенно это касается больших квартир с террасами в престижных районах.
Что касается сегмента de luxe, где аренда стоит от 300 тыс. руб. в месяц, то волатильность рубля и иные события первой половины прошлого года на ставки аренды никак не повлияли. Уникальные объекты всегда вызывают повышенный интерес у потенциальных арендаторов. Как только квартира освобождается, в нее уже готовы заехать новые жильцы. В середине года спрос на такие квартиры полностью восстановился. Но наиболее интересные варианты ушли, сформировался дефицит качественного предложения.
Ситуация на местах
Несмотря обозначившийся интерес к загородным объектам, основной спрос арендодателей всё-таки сосредоточен на городской территории. И самое большое число предложений (14% от общего объема по Петербургу) сосредоточено в Приморском районе. За ним следуют Выборгский, Красносельский, Московский и Невский районы, их доли – 10,1%, 9,6%, 13,5% и 11,2%.
В центральных локациях снять типовое жилье сегодня не так уж просто. Меньше всего такой недвижимости в Петроградском (1,6%), Адмиралтейском (2,6%) и Василеостровском (5,5%) районах. Дефицит арендного жилья наблюдается и в Красногвардейском районе (5,2%).
Структура по районам, % от общего объема
Самые популярные на данный момент предложения в сегменте аренды стандартного жилья – это студии и однушки в Приморском, Выборгском, Красносельском, Московском и Невском районах. Цены на них аналитики BN.ru фиксируют в диапазонах от 20,1 тыс. до 32,2 тыс. руб. Любят арендаторы и комнаты в Центральном районе, где они обходятся в среднем в 14,1 тыс. руб. ежемесячно.
Самые-самые
И напоследок мы подготовили актуальные рейтинги наиболее дорогого и дешевого типового жилья в Петербурге.
Комнаты
Самые дорогие: Центральный (14,1 тыс. руб.), Фрунзенский (13,5 тыс. руб.) и Приморский (13,4 тыс. руб.) районы.
Самые дешевые: Колпинский (10,3 тыс. руб.), Красносельский (10,4 тыс. руб.) и Пушкинский (10,5 тыс. руб.) районы. В среднем по городу снять комнату сейчас можно за 12,5 тыс. руб. в месяц.
Студии и однушки
Самые дорогие: Центральный (34,1 тыс. руб.), Адмиралтейский (33,8 тыс. руб.) и Московский (32,2 тыс. руб.) районы.
Самые дешевые: Колпинский, Петродворцовый (по 16 тыс. руб.) и Красносельский (20,1 тыс. руб.) районы. В среднем по городу – 26,1 тыс. руб. в месяц.
Двушки
Самые дорогие: Центральный (48,5 тыс. руб.), Адмиралтейский (46,7 тыс. руб.) и Петроградский (46,5 тыс. руб.) районы.
Самые дешевые: Колпинский, Петродворцовый (по 20 тыс. руб.), а также Кронштадтский и Пушкинский (по 23 тыс. руб.) районы. В среднем по городу – 35,3 тыс. руб.
Трешки
Самые дорогие: Центральный (57,5 тыс. руб.), Адмиралтейский (55 тыс. руб.) и Московский (50,6 тыс. руб.) районы. ,
Самые дешевые: Петродворцовый (23,3 тыс. руб.), Кронштадтский (25,9 тыс. руб.) и Пушкинский (27 тыс. руб.) районы. В среднем по городу – 43,3 тыс. руб.
– Жуткие колебания спроса и предложения на рынке аренды, связанные с пандемией, можно сравнить только с кризисом 2008–2009 годов. В 2020-м резко снизился поток туристов, внешних и внутренних. В результате огромное количество жилья, которое предлагалось посуточно, стало сдаваться на длительный срок. При этом цены на аренду заметно снизились. Тем не менее после этого провала рынок уже оклемался.
– Петербург – чрезвычайно привлекательный город для съемщиков жилья. По некоторым позициям даже лучше Москвы: жизнь тут дешевле и спокойнее. Да и рынок аренды очень спокойный, на него практически никак не влияют факторы, давящие на рынок продаж. Рынок аренды связан с макроэкономикой, развитием бизнеса и образования, он характеризует уровень доходов экономически активного населения и четко к нему привязан.
– В 2021-м году был нестандартный сезонный спрос. Например, арендодатели активизировались в январе и мае, хотя обычно в эти периоды жилья снимается мало, потому что люди отправляются в длительные отпуска на праздники. Возможно, закрытые границы повлияли на то, что наши сограждане никуда не уехали и занимались текущими вопросами, в частности поиском квартиры.
– В 2020 году, когда на нас свалилась пандемия, адекватные собственники снижали арендную плату, неадекватные – оставляли цену прежней и теряли нанимателей. Сейчас всё возвращается на круги своя. Думаю, в 2022 году аренда выйдет на уровень 2019-го, цены перестанут быть заниженными (может быть, даже повысятся), а предложение и спрос выровняются.
– За минувший, 2021 год ценник на аренду жилых помещений заметно взлетел. Местами стоимость выросла до четверти суммы оплаты за те же объекты по сравнению с годом ранее. Больше всего в этой ситуации пострадали те граждане, которые заключали краткосрочные договоры найма (они по закону не регистрируются), и те, у кого договорные отношения вообще не были оформлены.
Светлана Золотарева, риэлтор АН «Феникс Недвижимость»:
– С началом пандемии произошел отток арендаторов по своим городам, люди решили «переждать бурю» поближе к дому. А в 2021 году, когда страсти немного улеглись, появились вакцины и ослабили ограничения, цены на аренду потихоньку поползли вверх, так как опять появился динамично растущий спрос. И цены будут еще расти! Так, в период льготной ипотеки, люди предпочитали приобрести свое жилье, а после ужесточения программы и увеличения ставок на обычную ипотеку потребность в аренде жилья возрастает. Причем наметилась интересная тенденция: люди отдают приоритет новым домам. То есть предпочитают однокомнатную квартиру, но в новом хорошем доме с благополучным окружением, нежели двухкомнатную, но в старом фонде.
Алексей Аристов, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Введенные из-за пандемии ограничения сильно ударили по рынку жилищной аренды: до 40% квартиросъемщиков покинули Петербург, а снижение цен составило не более 10%. Поэтому предложение по сегменту и сейчас значительно превышает спрос. Небольшое оживление наблюдалось с лета 2021 года, и пока эта ситуация сохраняется.
