Спрос неистощимый
После рекордов 2020 года казалось, что ситуация на рынке новостроек наконец стабилизируется – ценам уже будет некуда расти, а покупатель выйдет из состояния ажиотажа. Но 2021 год этих ожиданий не оправдал: период бурного роста цен и высокого спроса продолжился. Особенно активным по продажам выдалось первое полугодие. Но и после короткого летнего затишья, вызванного корректировкой программы льготной ипотеки, осенью рынок вернулся к активности.
Финансовые отчеты по итогам года от крупнейших застройщиков пока не озвучены. Но, судя по всему, особых сенсаций не будет: год для девелоперов был вполне успешным. Как отмечают эксперты, за счет роста цен и высокого спроса, особенно в первом полугодии, годовые планы продаж у многих игроков были выполнены досрочно. Данные Росреестра за 11 месяцев свидетельствуют, что в Петербурге было заключено почти 69 тыс. ДДУ – это на уровне показателей 2020 года, правда, на 30% меньше, чем в 2019-м.
Как выросли цены
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средние цены на рынке новостроек Санкт-Петербурга за год увеличились на 25% и достигли отметки 185 тыс. руб. за кв. м. Небольшое снижение было отмечено по итогам сентября, но затем квадрат продолжил движение вверх, хоть и не так динамично, как раньше. Еще летом новостройки опередили рынок готовых квартир Петербурга – на вторичке цены практически встали.
Так же динамично дорожали и новостройки Ленобласти. Во Всеволожском районе, на который приходится около 80–90% всех областных новостроек, стоимость квадрата за год увеличилась на 25% и достигла отметки 127 тыс. руб.
В Петербурге не все районы выросли в цене одинаково. Среди популярных у застройщиков локаций наибольший рост показали Приморский (36%), Красногвардейский (36%) и Красносельский (34%) районы.
В меньшей степени за год подорожал Выборгский (21%), Невский (19%) и Пушкинский (17%).
Еще два района отметились аномальными цифрами удорожания – это Кировский (103%) и Калининский (78%). Но такой всплеск объясним дефицитом новостроек: в каждом из этих районов один-два проекта («Принцип», «БелАрт», Ilona), они и сделали эти спальники самыми дорогими в Петербурге. Кировский, Калининский и Фрунзенский – единственные среди петербургских спальников, где средняя цена квадрата в минувшем году ушла за отметку в 200 тыс. руб. По данным BN.ru, сейчас к ним близок Приморский (197,3 тыс. руб. за кв. м).
Рынок трех районов
В последние два-три года покупатель приобретал жилья больше, чем застройщики успевали выводить в продажу. В минувшем году дефицит, можно утверждать смело, почти восполнен. По данным аналитиков BN.ru, всего за год на рынок Петербургской агломерации вышло 4,3 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов). Это на 39% больше, чем в 2020-м (3,07 млн), и на 24% больше, чем в 2019-м (3,45 млн). И совсем близко к показателям рекордного 2018-го (4,76 млн).
Высокий результат объясняется всплеском активности застройщиков в ближайших пригородах. За год объемы вывода нового жилья в Ленобласти удвоились – до 1,35 млн кв. м жилья. Доля Всеволожского района выросла с 16 до 27% от всех объемов нового предложения на рынке новостроек Петербурга и пригородов.
При этом дефицит новых площадок и перекос в пополнении рынка обостряются. На долю трех районов – Всеволожского, Приморского и Красногвардейского – по итогам года пришлось около 54% всех объемов нового строительства. Для сравнения: три года назад первая тройка генерировала около 40% новых строек. Вклад остальных районов в дело пополнения рынка незначителен, доля многих составляет менее процента, то есть там практически ничего не строится (см. таблицу 1).
Большая десятка
В пандемийном 2020 году число застройщиков, выводивших в продажу новое жилье, сократилось почти вдвое по сравнению с 2019-м – с 64 до 37 компаний. Но в 2021 году рынок оживился: число активных игроков выросло до 48, и даже появились новые имена из числа иногородних застройщиков.
Главный вклад в расширение ассортимента обеспечили крупные компании. Если в 2020 году первая десятка игроков вывела 2,2 млн кв. м нового жилья, то в минувшем году на их долю пришлось 2,9 млн квадратов (см. таблицу 2).
Пятерка самых активных за год не поменялась. Холдинг Setl Group вывел в продажу 713 тыс. кв. м жилья (лишь чуть меньше, чем в 2020-м). «Группа ЛСР» увеличила объемы вывода на треть (609), Группа ЦДС удвоила свою активность (584). Также нарастили обороты примерно в полтора раза компании «КВС» (199) и «Главстрой-СПб» (172). В первой десятке в минувшем году появились и игроки, ранее там не присутствовавшие. Это «Евроинвест Девелопмент» и федеральный застройщик ГК «ПИК», которые увеличили объемы нового строительства по сравнению с 2020 годом в три-четыре раза.
Покупатель без новостроек точно не останется. В 2021 году застройщики побили очередной рекорд в пополнении земельных банков, а активнее всего землю покупали застройщики из первой десятки. По данным консалтинговой компании Colliers, всего было приобретено свыше 900 га участков; большая часть на окраинах – экспансия застройщиков в пригороды получит активное продолжение.
Ипотека для мелкой нарезки
После ужесточения льготной ипотеки роль локомотива спроса берут на себя совместные программы застройщиков с банками-партнерами, по которым покупателю субсидируются процентные ставки, уменьшается первоначальный взнос и пр. Без таких альтернатив рынок ипотеки ждет резкое охлаждение: как и прогнозировали многие эксперты, вслед за повышением ключевой ставки ЦБ почти все крупнейшие банки уже довели базовые ставки по ипотеке до двухзначных цифр.
Покупателям жилья в сегменте масс-маркет на фоне космических цен и повышения ипотечных платежей, судя по всему, придется затянуть пояса и экономить на размерах приобретаемой жилой площади. Рынок к этому готов. По данным BN.ru, средний метраж квартир в новостройках Петербурга и пригородов продолжил сокращаться и потерял за год метр – до 42 кв. м. Доля студий и однокомнатных квартир в новых проектах, выходивших на рынок Петербурга, за год увеличилась с 69 до 71%, а в пригородах доля односемейного жилья вовсе выросла с 69 до 73%. Студии возвращают былую популярность, а ведущие застройщики за последний год стали наращивать их долю в квартирографии своих новых проектов (см. таблицу 3).
Таблица 1. Вывод нового жилья в 2021 году в Петербурге и Ленобласти
| Район | Объем, тыс. кв. м | Доля |
| Всеволожский ЛО | 1 156 | 27,1% |
| Приморский | 628 | 14,7% |
| Красносельский | 499 | 11,7% |
| Выборгский | 351 | 8,2% |
| Красногвардейский | 330 | 7,7% |
| Московский | 259 | 6,1% |
| Невский | 258 | 6,1% |
| Петроградский | 171 | 4,0% |
| Василеостровский | 159 | 3,7% |
| Пушкинский | 141 | 3,3% |
| Ломоносовский ЛО | 866 | 2,0% |
| Гатчинский ЛО | 590 | 1,4% |
| Калининский | 373 | 0,9% |
| Тосненский ЛО | 368 | 0,9% |
| Петродворцовый | 314 | 0,7% |
| Колпинский | 255 | 0,6% |
| Кингисеппский ЛО | 122 | 0,3% |
| Центральный | 121 | 0,3% |
| Фрунзенский | 71 | 0,2% |
| Адмиралтейский | 58 | 0,1% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Таблица 2. Первая десятка застройщиков по объемам нового строительства в Петербурге и Ленобласти
| Застройщик | Объем, тыс. кв. м | Кол-во квартир | Доля на рынке |
| Setl City | 713 | 19 130 | 16,7% |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 609 | 16 588 | 14,3% |
| ЦДС | 584 | 14 783 | 13,7% |
| КВС | 199 | 4 011 | 4,7% |
| Главстрой-СПб | 172 | 3 663 | 4,0% |
| Евроинвест Девелопмент | 149 | 3 503 | 3,5% |
| ПИК | 142 | 3 346 | 3,3% |
| Мавис | 126 | 3 504 | 3,0% |
| Мегалит / Охта Групп | 98 | 1 800 | 2,3% |
| БФА-Девелопмент | 94 | 1 675 | 2,2% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Таблица 3. Квартирография новых проектов в 2021 году у первой пятерки застройщиков
| Застройщик | Студии | 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4+ккв |
| Setl City | 41,4% | 41,2% | 14,2% | 3,2% | 0,0% |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 34,3% | 43,0% | 11,8% | 9,7% | 1,2% |
| ЦДС | 20,8% | 56,8% | 19,3% | 3,0% | 0,0% |
| КВС | 18,2% | 44,5% | 28,5% | 8,7% | 0,1% |
| Главстрой-СПб | 0,0% | 53,0% | 34,0% | 11,6% | 1,4% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
