Пять условий
Согласно изменениям, недавно внесенным в статью 217.1 Налогового кодекса РФ, семьи с двумя и более детьми теперь освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья. Они могут продать квартиру, дом (либо их части), комнату или долю в праве собственности без налога в любой момент. Однако для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия.
- На момент продажи в семье есть не менее двух несовершеннолетних, при этом усыновленные дети тоже считаются. Если ребенок (дети) очно учится в университете, колледже или другом образовательном учреждении, то допускается возраст до 24 лет.
- После продажи нужно купить новое жилье в том же календарном году или до 30 апреля следующего года.
- Новая недвижимость должна быть больше или дороже, чем проданная.
- Кадастровая стоимость реализованного жилья не должна превышать 50 млн руб.
- На момент продажи ни собственник новой квартиры, ни члены его семьи не должны владеть в совокупности более чем 50% иного жилья, которое больше по площади, чем купленная квартира.
Напомним, раньше семьи с детьми при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее минимального предельного срока владения (который может составлять три или пять лет, в зависимости от ситуации) должны были платить 13-процентный налог, как и остальные граждане. Нынешние поправки, несмотря на то что президент подписал их 29 ноября, вступили в силу с 1 января 2021 года и имеют обратную силу, то есть коснутся и уже совершенных сделок.
Полезная новация
BN.ru поинтересовался у застройщиков, насколько полезным они считают такой шаг со стороны государства.
Исполнительный директор ГК «Ойкумена» Роман Мирошников убежден, что эта инициатива весьма своевременна: «Сегодня покупателей со свободными деньгами довольно мало. Многие вкладывают в покупку новостройки средства от продажи готового жилья. Родители двух и более детей если и успевают накопить на новую квартиру и приобретают ее для улучшения жилищных условий, то чаще всего собираются переезжать в трешку, реже – в двушку. А значит, бюджет покупки немалый, и каждый рубль на счету. Что и говорить о 13% от стоимости проданной недвижимости – это существенная сумма!»
Аналогичного мнения придерживаются и в СК «Ситистройпроект». В компании надеются, что нововведение увеличит количество семейных покупателей.
Риэлторы с коллегами солидарны. Так, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова назвала инициативу очень полезной: «Часто бывает, что с появлением в семье еще одного малыша в квартире становится тесно. Однако люди откладывают покупку более просторного жилья из-за величины налога при продаже. Иногда эта сумма соразмерна той доплате, которая позволит им приобрести необходимый объект недвижимости. А ведь у родителей и так много расходов! Мы не раз наблюдали случаи, когда владельцы квартир обращались за расчетом, но так и не доходили до сделки. Теперь существенная доля семей сможет решить жилищный вопрос».
Еще один плюс нашел руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов: «Любое упрощение порядка налогообложения идет на пользу рынку. Продавцы недвижимости традиционно стараются оптимизировать уплату налога, даже используя для этого серые схемы (оплата наличными, продажа встроенной мебели по отдельному договору и т. д.). Поэтому дополнительная возможность не платить налог позволит вывести из тени хотя бы часть сделок».
Прогнозы профессионалов
Мы также попросили экспертов предположить, каковы будут последствия новации и насколько они будут значимы. Понятно, что любой прогноз отталкивается от анализа текущей ситуации. А главным трендом сегодняшнего дня экономисты называют падение доходов населения. И, к сожалению, похоже, что эта тенденция – долгоиграющая.
«По семейным покупателям с детьми это бьет больнее всего, ведь у них текущие расходы гораздо выше, чем у бездетных или одиноких. Поэтому для них отмена уплаты подоходного налога – серьезное финансовое подспорье, особенно в свете бешеного роста цен на недвижимость», – комментирует генеральный директор СК «Ситистройпроект» Василий Тимофеев.
Простой расчет: в 2016 году 60-метровая двушка в питерской новостройке стоила 5 млн руб. Сейчас ее цена на вторичном рынке достигла 10,7 млн. Следовательно, налогооблагаемый доход от продажи этой недвижимости составит 5,7 млн руб. (больше, чем когда-то стоила сама квартира), а в качестве налога придется уплатить 741 тыс. руб. Вот из-за таких «бонусов» многие семьи и вынуждены были ждать по пять лет, прежде чем продать старую квартиру и купить новую.
Теперь этого делать не придется. По мнению эксперта, с принятием налоговых поправок семейные покупатели будут приобретать квартиры чаще. Причем не студии и однушки, а жилье попросторнее. В перспективе это приведет и к изменению политики девелоперов в части квартирографии: в проекты будут закладывать больше двушек и трешек.
«Кроме того, повысится мобильность населения в пределах города: кто-то переедет ближе к работе, кто-то – к школе, садику или музыкалке. Люди смогут жить с большим комфортом, не ютиться вчетвером в студии или не тратить полтора часа на дорогу до офиса. Это настоящий подарок для многих семей!» – добавляет Василий Тимофеев.
Новая инициатива приведет к росту спроса на многокомнатные квартиры до 10–15%, прогнозируют в московском агентстве недвижимости Est-a-Tet.
Впрочем, некоторые профессионалы рынка придерживаются иной точки зрения. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, хотя и считает инициативу государства положительной, сомневается, что она будет сильно востребована. По его наблюдениям, семьи с детьми совершают куплю-продажу квартиры со встречкой не чаще одного раза в пятилетку. А по достижении данного срока вопрос о налогообложении сделки отпадает сам собой.
Генеральный директор компании «Петербургский дом недвижимости» Ольга Ананишнова также думает, что новация не станет весомым стимулом для развития рынка, разве что в рамках статистической погрешности: «За последние десять лет я не встречала ни одной семьи, которая принимала бы решение об улучшении жилищных условий, опираясь на налоговые льготы как ключевой фактор. Если у людей есть жилищный вопрос, то они решают его в рамках действующей налоговой базы. Платят здесь и сейчас, а не ждут подходящих условий. Поэтому отмена налога – это хорошее подспорье, но не слишком серьезный повод для того, чтобы улучшить жилищные условия или завести еще одного ребенка».
Слабые места
Кроме того, BN.ru спросил у игроков рынка, какие еще условия не мешало бы прописать в законе и в чем его слабые места. Главной претензией оказалась сложность соответствия одновременно всем критериям, установленным законом. Например, если семье не удалось купить новое жилье до 30 апреля следующего года, то она автоматически теряет право на льготу.
Несправедливым является и ограничение до 24-летнего возраста отпрысков, обучающихся очно.
«Часто взрослые дети, окончив вуз, продолжают жить с родителями. Почему в этом случае семья должна платить налог с продажи квартиры, улучшая жилищные условия?» – недоумевает управляющий партнер «ВекторСтройФинанса» Андрей Колочинский.
Не понимает эксперт и требование по поводу увеличенной площади новой квартиры. Ведь улучшить жилищные условия не всегда означает расшириться. Семья может проживать в старом жилищном фонде (без лифта, с изношенными коммуникациями и т. д.) и захотеть купить аналогичную по площади квартиру в новостройке. Речь может также идти о переезде из области в мегаполис.
«Законодателям стоило бы предусмотреть соответствие не всем пяти условиям, а трем-четырем из них. Вероятно, разработчики не пошли на такой шаг из-за того, что это привело бы к сокращению налоговых доходов. Другой момент, который следовало бы скорректировать, – увеличить срок приобретения другой недвижимости до двух-трех лет. Множество семей не имеют возможности приобрести новое жилье из-за нехватки средств даже с учетом продажи старого», – предлагает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
А Роман Мирошников из ГК «Ойкумена» считает правильным распространить действие новации на семьи с любым количеством детей. «Как были смягчены условия по льготной семейной ипотеке – теперь ее могут взять и родители первенцев, что совершенно справедливо», – отмечает он.
Если же говорить о подобных инициативах в целом, то нет сомнений, что налоговые послабления для населения приводят к увеличению его покупательной способности.
«Участники рынка недвижимости уже давно призывают государство принять более решительные действия для поддержания платежеспособного спроса. В частности, несколько лет говорится о необходимости индексации налогового вычета», – говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Так, в 2008 году был установлен предел вычета для покупателей недвижимости в размере 2 млн руб. на стоимость квартиры и 3 млн руб. на проценты по ипотеке. Именно на эти суммы гражданин может уменьшить налогооблагаемую базу. 13% от 2 млн составляет 260 тыс. руб. Годом ранее, в 2007-м, государство ввело другой механизм поддержки платежеспособного спроса – материнский капитал. Первоначально он составлял 250 тыс. руб. за второго ребенка и мог быть потрачен на приобретение недвижимости.
«Обе эти инициативы серьезно поддержали рынок недвижимости, – добавляет юрист. – На момент введения и материнский капитал, и налоговый вычет имели схожие величины, однако впоследствии их пути разошлись. Маткапитал ежегодно индексировался, в 2020 году он стал распространяться и на первенца, а в 2022-м составит при рождении первого ребенка более 503 тыс. руб., второго – 665 тыс. В то же время вычет так и сохранился на уровне 260 тыс. руб.».
За последние 13 лет налоговый вычет сильно девальвировался, и сейчас 260 тыс. руб. «стоят» значительно меньше. Если власти изыщут ресурсы на индексацию, то не исключено, что это подстегнет спрос гораздо заметнее, чем отмена НДФЛ для семей с детьми.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Данные изменения в Налоговый кодекс носят, скорее всего, популистский характер. В эфир выдается краткая информация типа «семьи с двумя детьми освобождаются от уплаты налога», и у граждан создается впечатление, что произошло действительно важное и позитивное событие. Рынок от этого нововведения не станет динамичнее, потому что количество граждан, которые совершат сделки в такой короткий срок, ничтожно.
Василий Тимофеев, генеральный директор СК «Ситистройпроект»:
– Мы надеемся, что нововведение увеличит долю семейных покупателей. Сейчас сложилась парадоксальная ситуация: спрос на жилье велик, но динамика количества сделок отрицательная. По данным Росреестра, в третьем квартале 2021 года в Петербурге зарегистрировано на 59% меньше сделок купли-продажи квартир, чем во втором. Это связано в том числе с малым количеством предложения, но больше всего – с продолжающимся падением доходов населения. Люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, попросту не могут себе этого позволить. И, исходя из макроэкономической обстановки, этот тренд в ближайшее время вряд ли пойдет на спад.
Андрей Колочинский, управляющий партнер СК «ВекторСтройФинанс»:
– Число семей, которые захотят воспользоваться возможностью не платить налог, будет ограничено. В целом инициатива не окажет серьезного влияния на число сделок с недвижимостью, так как возможность (пусть и незаконная) уйти от налога есть и сегодня. Налог платится с разницы между ценой покупки и продажи, и на практике нередки случаи, когда в договоре цена продажи объекта занижается.
Ольга Ананишнова, генеральный директор компании «Петербургский дом недвижимости»:
– Любые меры, связанные с ослаблением налоговой базы в сделках с недвижимостью, всегда полезны. Что касается своевременности новации, то вводить ее необходимо было еще вчера. Ранее существовала практика, позволяющая получить налоговую льготу, если сначала приобрести квартиру, а затем в течение четырех месяцев продать свою. С точки зрения реалий рынка жилья, да и просто логики, всегда, чтобы что-то купить, нужно сначала что-то продать. Поэтому новая инициатива гораздо более актуальна в реальной жизни, а не на бумаге. Вероятно, ее предложил тот, кто столкнулся с существующей моделью и понял ее несостоятельность.
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
– Сегодня семейные покупатели уже простимулированы льготной ипотекой: даже с одним малышом можно взять заем по сниженной ставке (по ряду программ – от 4,5%), а бюджет покупки не ограничен 3 млн руб., как при господдержке. В то же время значительного притока сделок со стороны семейных покупателей ждать вряд ли стоит – прежде всего по причине роста цен на жилье. Двух-трехкомнатные квартиры требуют значительных вложений, даже с учетом взноса от продажи имеющегося жилья. Людям нужно будет внести доплату или жить в съемной квартире, дожидаясь, пока достроится новая. При этом едва ли в семье с детьми работают оба родителя, таким образом, уровень доходов одного из них должен позволить оплачивать ипотеку и/или аренду.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
– В России порядка семи миллионов семей с двумя детьми и более двух миллионов многодетных семей. Думаю, минимум треть из них рассматривает варианты улучшения жилищных условий. Однако немало таких семей ограничены в средствах и вряд ли смогут обслуживать ипотеку. К тому же часть потенциальных получателей льгот могут отсеять на этапе рассмотрения документов из-за несоответствия утвержденным критериям. Данная норма не окажет существенного влияния на рынки недвижимости крупных городов. Однако в локациях, где девелоперская активность и покупательский интерес не так высоки, она позволила бы увеличить спрос как на квартиры, так и на участки под ИЖС.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости АН Est-a-Tet:
– С принятием закона заметно увеличится активность в сегменте купли-продажи многокомнатных квартир, так как большая часть покупателей такого жилья – семьи с двумя и более детьми. Теперь при продаже они могут не ждать истечения срока владения, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»:
– Данные изменения не окажут на рынок значительного влияния, поскольку закон предоставил возможность избежать НДФЛ при продаже недвижимости только для определенной категории граждан и при определенных условиях. Эти критерии, к слову, достаточно жесткие, что сужает поле применения новации. Для тех же семей, которые смогут соблюсти все условия подобного «освобождения», экономия на налоге может составить от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей, что действительно положительно влияет на бюджет новой покупки.
