По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за октябрь 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 0,66%, или на 1139 руб. с кв. м. И к началу ноября составила 173,8 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб./кв. м
Студии и однокомнатных квартиры подорожали на 0,99%, двухкомнатные – на 0,79%. Трехкомнатные квартиры показали повышение на 1,68%.
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 6,45 млн руб., двухкомнатных – 10,24 млн руб., трехкомнатных – 13,52 млн руб.
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м
Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 197,7 тыс. до 292,3 тыс. руб. за кв. м). Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, квадрат жилья в нем стоит в среднем от 132,2 тыс. до 161,5 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
– Новостройки всегда являлись флюгером для ценовой политики в сфере недвижимости. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке практически всегда повторяет динамику цен строящегося жилья. Простыми словами, «стройка» тянет за собой вторичку, и это всем понятно.
В последние месяцы, несмотря на существенное падение спроса на новостройки, застройщики продолжают политику повышения цен. Казалось бы, парадокс, но объяснение этому простое: в преддверии новогодних акций и скидок застройщики традиционно повышают цены, для того чтобы без потерь предоставить покупателям щедрые новогодние скидки!
Продолжается рост строящегося жилья, а это существенно влияет на психологию продавца вторичного рынка жилья. По мнению продавца, обустроенная квартира с ключами, пусть даже с амортизационным износом, не может стоить дешевле квартиры на котловане. Соответственно, многие продавцы занимают выжидательную позицию, снижать стоимость квартир не торопятся.
Но тем не менее, учитывая, что в последние полгода увеличился рост покупателей из регионов – примерно на 12–15%, мы понимаем, что это откорректировало падение спроса самих петербуржцев и помогло застройщикам сохранить уровень минимальных продаж.
С настоящим в недвижимости понятно, да и будущее нас особо не удивит. Ожидать существенного падения цен не стоит, возможна небольшая коррекция, да и то, учитывая рост инфляции, кратный рост строительных материалов (а сейчас уже появились новости о дефиците цемента и арматуры – главных составляющих для строительства), даже наоборот возможен небольшой рост цен.
– Да, действительно, с середины октября 2021 года мы в своем агентстве заметили всплеск спроса, который продолжается до сего момента (середина ноября). Однако стоит отметить, что в данный момент спрос распространяется не на всю недвижимость, как это было в тот же период 2020 года. К примеру, трехкомнатные квартиры советской постройки 1960–90-х годов практически неинтересны покупателю.
Спрос мы наблюдаем на одно-двухкомнатные квартиры в домах постройки десятилетней давности и на двухкомнатные квартиры в домах советской постройки по цене до 6 млн руб.
На рынке мало интересных объектов для покупки. Приток новых объектов незначительный, и все они сразу находят покупателя.
В некоторых случаях цены на квартиры, которые пользуются спросом, продавцы поднимают цены на 5–10%. В случаях когда спрос на квартиру низкий, ее продавец готов к торгу на 2–4% при наличии конкретного предложения.
Первичка сейчас является драйвером вторичного рынка. Происходит переток покупателей с первички на вторичку. Квартир на первичке, которые будут сданы до середины 2022 года, на рынке практически нет. А первичка с дальними сроками сдачи стоит дороже имеющейся на сегодня вторички.
Возможно, покупатели, сравнивая цены с возможностью физической эксплуатации объекта, и делают выбор в пользу вторичного рынка.
Стоимость квадратного метра в квартирах советской постройки 130–150 тыс. руб. за кв. м, что дешевле, чем в новостройках в таких пригородах, как Всеволожск и Новогорелово, а территориально объекты на вторичке находятся в развитых районах Петербурга в нескольких остановках от метро.
– На мой взгляд, одной из причин прироста средней цены предложения на вторичном рынке Петербурга может быть вымывание объектов с адекватной стоимостью. Сговорчивые продавцы продали свои квартиры, а в листингах остались варианты по завышенным ценам, отсюда и ощущение, что цены подросли. Это нормальная рыночная ситуация – цены не могут зафиксироваться и не двигаться совсем, ведь рынок живет и реагирует на целый комплекс факторов. Покупательская активность на рынке есть, она носит спокойный характер.
Да, первичный рынок всё еще подогревает вторичку. При этом значительная часть продавцов вторичной недвижимости готовы идти на торг, если появляется реальный покупатель. У застройщиков такого преимущества нет, даже с учетом различных акций.
Если говорить о будущем вторичного рынка, то я очень жду, когда же продавцы перестанут равняться на стоимость квартир в новостройках и разорвут этот порочный круг, который мы наблюдаем вот уже больше года. Я убеждена, что цена должна складываться под влиянием других факторов – место, тип дома, год постройки и т. д. Да, новый дом должен быть дороже тех, что построены 5–10–15 и более лет назад, ведь он более комфортный, технологичный, красивый. Со временем дома устаревают и уже не могут конкурировать в цене с новостройками. Но осознать это пока не все готовы.
– По нашему мнению, рост цен на недвижимость в Петербурге связан с рядом факторов.
Во-первых, недвижимость была и остается надежным инструментом для сохранения средств. Учитывая рост инфляции, который сейчас наблюдается, мы уверены, что всё больше людей будут прибегать к покупке недвижимости для спасения своих накоплений.
Во-вторых, ипотека сейчас, даже несмотря на рост ипотечных ставок, по-прежнему существенно привлекательнее, чем несколько лет назад, когда ставки были на уровне 12–15%. В этот же пункт добавлю то, что многие банки совместно с застройщиками проводят совместные акции, в рамках которых потребители получают возможность приобрести свою недвижимость на максимально выгодных условиях.
В-третьих, спрос на жилье в нашем городе остается высоким из-за миграционных потоков из других регионов. Мегаполис всегда привлекал региональных клиентов.
На наш взгляд, в 2022 году резкого роста цен, который был в 2020-м, ждать уже не стоит. Скорее всего, положительная динамика сохранится, но будет на уровне 10–12% за год.
