Давайте представим некие весы: на правую чашу будем «складывать» факторы, которые будут толкать цены вверх, на левую – вниз.
Снижение реальных доходов населения, повышение ключевой ставки, а за ней ставок по кредитам влияют на спрос в сторону уменьшения – соответственно, расположим их на другой чаше.
На рынок за десять месяцев этого года выведено жилья больше, чем за весь 2020-й (3,5 млн против 3,07 млн кв. м). То есть предложение идет стремительно вверх – это левая чаша весов.
Постоянный приток населения в крупные города из мелких – это серьезная подпитка спроса – правая чаша весов.
Всё еще существующая льготная ипотека – еще один кирпичик на правую чашу.
Динамика средней цены предложения по новостройкам Санкт-Петербурга, тыс. руб./кв. м
За октябрь 2021 года средняя цена предложения новостроек (бех учета элит-класса) выросла на 1,69%, это 3034 руб. с кв. м. и к концу месяца составила 182,6 тыс. руб. за кв. м
Пока, как мы видим по цифрам аналитиков BN.ru, перевешивает правая чаша, и цены растут. Куда качнутся весы в обозримом будущем? Какие факторы перевесят? И когда рынок придет в равновесное состояние? Об этом мы спросили ведущих застройщиков Петербурга. А еще попросили уточнить, возможно ли падение цен на недвижимость.
– Начну с ответа на главный вопрос: я не вижу предпосылок для снижения стоимости квадратного метра на петербургском рынке первичного жилья. Если пользоваться вашей метафорой, то у левой чаши весов практически нет шансов сравняться или перевесить правую – нам придется привыкнуть к новой стоимости квадратного метра. В первом полугодии в условиях повышенного спроса девелоперы держали стабильно высокие цены на квартиры. Если по итогам 2020 года ценовая коррекция по объектам Bonava составила около 30%, то в 2021 году можно ожидать рост на уровне 15%.
Прогноз на 2022 год давать преждевременно, поскольку у нас нет уверенности в размере расходной части проектов. Например, к августу мы видели, что стоимость основных строительных материалов фиксируется, но уже сейчас отмечаем продолжающийся рост цен на металл и бетон.
Но себестоимость строительства не единственная причина роста цен на жилье. В значительной степени на стоимость квадратного метра влияет и уровень социальной нагрузки, объем которой в последние полгода вырос до 15–17 тыс. руб. на кв. м. Все социальные обязательства всегда исполняются за счет клиентов: других источников финансирования у застройщиков нет.
К сожалению, снижение реальных доходов населения не может быть причиной для падения цен на жилье на открытом рынке. Скорее это должно быть сигналом для органов управления о том, что необходимо включаться и реализовывать свою социальную функцию – развивать инструменты некоммерческого найма, вводить новые программы обеспечения жильем незащищенных категорий граждан.
– Ключевым фактором повышения цен на рынке недвижимости всё-таки является дефицит предложения. Особенно это заметно, если смотреть не в целом на рынок, а на отдельные локации. Несмотря на вывод проектов в 2021 году – это всё равно катастрофически мало для восполнения имеющегося дефицита.
Кроме того, экономические факторы в виде инфляции и роста себестоимости не дают возможности качнуться ценам вниз. У многих застройщиков уже проектное финансирование – банки тщательно следят за экономикой проекта.
В наших проектах мы регулируем стоимость в зависимости от уровня спроса на отдельные категории квартир. За год стоимость в проектах выросла на 14–16%, и мы видим потенциал дальнейшего роста цен еще как минимум на 2-3% до конца года.
– На правую чашу весов – в пользу приобретения квартиры в новом доме – всегда можно положить желание улучшить жилищные условия. Сегодня хорошая новостройка – это не просто квадратные метры, это оригинальные планировки, интересные фасады, современная инженерная начинка и нормативная обеспеченность парковочными местами. Кроме того, сегодня ни один новый жилой комплекс не строится без социальной инфраструктуры и благоустроенной придомовой территории.
Равновесие на рынке недвижимости – понятие весьма условное. Периоды подъема и сокращения спроса являются более естественной, циклической историей.
– За десять месяцев 2021 года квадрат в новостройках класса масс-маркет в Петербурге подорожал на 25,5% (рост по итогам 12 месяцев 2020 года составил 26,4%), до 181,7 тыс. руб. Таким образом, показатель роста цены по итогам текущего года, скорее всего, повторит значения предыдущего, 2020-го.
Среди причин – пандемия и связанная с ней нестабильная экономическая ситуация, высокая инфляция, в том числе серьезный рост цен на стройматериалы (до двух раз на некоторые позиции), что привело к заметному увеличению себестоимости строительства. Все перечисленные факторы позволяют прогнозировать, что снижения цен не произойдет. Стабилизируются ли цены на нынешнем уровне или продолжат рост в 2022 году, будет зависеть от тех же факторов (улучшится ли экономическая ситуация в стране, снизится ли инфляция, в каком объеме будут выходить на рынок новые строительные проекты и др.).
– Сейчас рынок снова вышел из состояния равновесия. Активный спрос, который мы наблюдаем в последние две-три недели, очень сильно напоминает ситуацию конца весны – осени прошлого года. На мой взгляд, это вызвано совершенно очевидными причинами.
Во-первых, мы видим существенное укрепление ключевой ставки ЦБ, которое пока что не прямо пропорционально отразилось на ипотечных ставках банков. Но все понимают, что уже скоро ситуация изменится. В ближайшее время ставки по кредитам могут вырасти на 0,5–1%.
Во-вторых, многие покупатели в последние месяцы занимали выжидательную позицию в надежде на снижение цен. Но увидев, что цены не падают, а ипотечные ставки, наоборот, понемногу растут, люди стали возвращаться на рынок.
Сложно сказать, только ли эти факторы повлияли на покупателей в последние недели. Скорее всего, свою роль сыграли еще и инфляционные ожидания. Люди стали в какой-то степени переживать за сохранность своих сбережений, так как мы видим рост цен на все группы товаров и услуг. Себестоимость строительства растет такими темпами, что текущий уровень цен на квартиры уже не является экономически обоснованным, какими бы ни были темпы продаж.
Очевидно, что строящееся жилье будет дорожать. У строителей, как и у покупателей, это вызывает сожаление. Но другое развитие событий сейчас невозможно. При таком быстром повышении себестоимости строительства у застройщиков нет понимания, к каким цифрам они придут по завершении проекта. В итоге становится выгоднее продавать дорого, пусть и понемногу, чем держать цену вчерашнего дня и показывать хорошие продажи.
Учитывая текущий спрос, можно предположить, что рост цены не будет символическим. При этом у нас нет уверенности, что даже такая увеличенная цена будет соответствовать уровню рентабельности по окончании проекта. Конечно, в какой-то степени застройщики защищены проектным финансированием. Но при увеличении себестоимости банк предъявляет более высокие требования по наполнению счетов эскроу. В такой ситуации застройщик просто не сможет продавать квартиры по ценам на грани рентабельности.
Если рост цен продолжится такими же темпами, как в последние пару недель, а к этому есть предпосылки, то за оставшиеся до конца года полтора месяца цены легко могут вырасти на 7–10%. В начале следующего года, возможно, будет некий период стагнации. Но уже при совершенно других по отношению к текущему уровню ценах.
– По нашим данным, в октябре изменение цены составило ~1%, в последние три месяца средний показатель роста цены в масс-маркете не превышал этой величины. В текущих инфляционных условиях этот показатель может считаться стагнацией.
Также есть такой момент, что рост среднего показателя цены обеспечивает пул успешных рыночных проектов, высокий спрос на которые обусловлен их привлекательностью и качеством. Те же проекты, спрос на которые во многом был создан факторами доступной цены (в том числе за счет льготной ипотеки), рост цен приостановили, некоторые – уже в середине лета.
Ускорение инфляции, рост себестоимости строительства – да, такие факторы существуют, на увеличение цены будут влиять напрямую, коррелируя с инфляцией.
Снижение реальных доходов населения, повышение ключевой ставки, а за ней ставок по кредитам – эти факторы безусловно ведут к снижению платежеспособного спроса, но вероятнее всего не прямое снижение цен, а два противоположных сценария. Первый – введение некоторыми застройщиками маркетинговых акций, направленных на точечное стимулирование спроса. Второй – достаточность уменьшившегося спроса для обеспечения строительного цикла у застройщиков, то есть продажа меньших объемов жилья по тем же ценам.
По поводу вывода на рынок в 2021-м большего количества жилья по сравнению с предыдущим годом – в 2020 году в Санкт-Петербурге на рынок было выведено лишь 2,65 млн кв. м жилья, тогда как в 2017–2019 годах средний показатель вывода был около 3,5 млн. Таким образом, вывод в 2021 году лишь показывает восстановление после годового спада. С учетом того что в 2020 году и первом полугодии 2021 года существующее предложение было заметно вымыто спросом, весь 2022 год объем предложения на рынке еще будет находиться в процессе восстановления до показателей 2019 года.
Постоянный приток населения в крупные города и всё еще существующая льготная ипотека – эти факторы указаны верно, но в текущих условиях все они в совокупности не дадут именно роста спроса, а будут обеспечивать равномерный стабильный спрос, который при этом не позволит заметно повысить цены. О понижении цен как о тенденции рынка, а не об отдельных акциях застройщиков, речи не идет.
Возможно ли падение цен на недвижимость? Нет, невозможно: цены, разогнанные (в частности) высоким спросом, не могут при наблюдаемом сокращении спроса вернуться в исходную позицию. Вероятнее всего, рынок найдет точку равновесия на ценах текущего уровня и меньшего, чем в первом полугодии 2021 года, объема спроса.
– Рост цен на недвижимость вполне ожидаем и обоснован. В первую очередь цены растут из-за удорожания, и весьма существенного, основных стройматериалов. К примеру, за последний год существенно выросли цены на металлоарматуру, бетон – то есть, по сути, базовые для строительства материалы.
На правую чашу еще стоит положить кирпичик под названием «эскроу». Сейчас практически все объекты, которые строились по старым правилам, завершены. А большинство новых возводятся по схеме проектного финансирования – на заемные деньги. Проценты по кредиту приходится закладывать в стоимость квадратного метра.
Поэтому ожидать снижения цен в обозримом будущем не стоит. Да, предложение в этом году выросло по сравнению с прошлым годом. Но за период ипотеки с господдержкой почти все самые интересные и ликвидные варианты с рынка были вымыты. И пока их компенсировать почти нечем. Особенно заметен дефицит предложения в обжитых локациях, а также в сегментах бизнес и элит. Не стоит также забывать, что новые варианты, о которых идет речь, это еще не готовые проекты, а объекты в стадии строительства, которые, конечно, в нынешних условиях уступают в глазах инвестора готовому жилью.
В компании «Л1» повышение цен, хоть и незначительное, происходит примерно раз в месяц. Связано это в первую очередь с высокой степенью готовности объектов: три жилых комплекса мы планируем сдать в этом году, еще два – в будущем.
– В Москве и Санкт-Петербурге ситуация на рынке недвижимости отличается от остальной части России. Если в двух столицах изменение условий льготной ипотеки фактически было равносильно ее отмене, то привлекательность недвижимости в регионах, напротив, повысилась как для застройщиков, так и для инвесторов. Так, коэффициент доступности жилья в Москве и Санкт-Петербурге составляет 4,5 и 4 года соответственно, а, например, в Архангельской области 2,2–2,3 года. Программа «Дальневосточная ипотека» дала толчок для выхода крупных столичных девелоперов на Дальний Восток. Региональная экспансия осуществляется также в Новосибирскую область и Омск.
Впрочем, позволить себе выход за пределы своей агломерации могут только крупные застройщики с солидным опытом работы. Как и реализацию проектов в столичных локациях. В Петербурге сейчас остро не хватает простых для освоения участков под застройку, а намыв территорий и реновация промзон требуют значительных финансовых вложений. Не готовые к массовой региональной экспансии девелоперы выходят в Ленобласть – с начала 2021 года доля этих локаций в общем объеме предложения Петербурга и области увеличилась на 38%.
Конечно, за пределами города есть свои сложности: недостаток коммуникаций, инфраструктуры и консервативность спроса в мегаполисе, который пока больше акцентирован на спальных районах. Но с трендом на здоровый образ жизни и экологичность у области большие перспективы для развития, а соответственно и роста цен. Сейчас стоимость квадратного метра в Ленобласти на уровне городских квартир до подорожания и увеличивается ускоренными темпами – с начала 2021 года на 25%.
Получается, что при любом раскладе для работы на рынке недвижимости в России нужны серьезные финансовые вложения, которые есть только у крупных застройщиков. Банки тоже готовы выдавать проектное финансирование лишь проверенным игрокам. Неслучайно с января по июнь в России обанкротилась 91 компания, больше половины из которых в своем портфеле имели до 10 тыс. кв. м жилья.
Поэтому к очевидным факторам подорожания недвижимости – инфляции и дефициту качественных проектов – добавим еще и монополизацию рынка.
Пока в России низкая обеспеченность жильем, стабильный спрос и отсутствие эффективной конкуренции цены будут держаться на высоком уровне. Для широкой аудитории со стагнирующими реальными доходами возможны точечные программы поддержки от государства или акции на стандартные проекты низкого спроса, но для массового снижения цен предпосылок пока нет.
