Инвестиции в доходную недвижимость связаны с высокими рисками. Как на доходность апарт-проектов влияют проектные решения, какими могут быть доходные программы и правовая основа для инвестора, рассказывает менеджер по развитию апарт-отеля SHINE Светлана Кузьменко.
– В прошлом интервью мы уже обсудили два из шести базовых критериев оценки доходных апарт-проектов. Переходим к остальным. Насколько важными для апарт-проектов являются проектные решения, какая необходимая инфраструктура должна присутствовать в таких объектах?
– Отель не может функционировать в помещениях, непригодных для заявленного способа эксплуатации. И если для комплекса апартаментов, предназначенного для условно-постоянного проживания, отсутствие сервисной инфраструктуры «всего лишь» снижает доходность, то гостиницу это убивает. Если гостиничный функционал помещений не заложен на уровне проектных решений, то пристроить его постфактум просто нереально. Доходный апарт-проект должен быть обеспечен достаточными помещениями для службы приема и размещения, организации питания, инженерными системами, служебными лифтами, комнатами для персонала и т. д.
– Для подтверждения статуса апарт-отели ведь сейчас должны проходить обязательную сертификацию?
– Да, средство размещения, позиционирующееся как отель, должно соответствовать требованиям классификации согласно постановлению Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц». С этим документом следует ознакомиться всем потенциальным инвесторам, прежде чем нести свои деньги в инвест-отель. Оказание гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории влечет наложение административного штрафа до 4% от суммы годовой выручки.
– Я так понимаю, что в отеле SHINE все технические помещения в наличии, а какая инфраструктура предусмотрена для постояльцев?
– Два этажа из десяти – подземный и первый – предназначены для размещения сервисной инфраструктуры. Ни машиноместа в подземном паркинге, ни помещения первого этажа не продаются: все 1 130 кв. м необходимы для организации полноценного гостиничного сервиса, ведь в отель приезжают не только затем, чтобы переночевать.
Для персонала выделен отдельный вход, сервисный лифт, раздевалки, столовая; на каждом этаже туалет и комната отдыха. Отель – это предприятие круглосуточного режима, он должен работать постоянно, но незаметно для клиентов.
У нас предусмотрена раздельная логистика для гостей и работников, удобные зоны доставки, бесшумное удаление мусора, на каждом этаже кладовые для грязного и чистого белья и уборочной техники. На подземном уровне – склад запасных элементов мебели для экстренной замены. Например, если гость проливает кофе на диван, горничная просто меняет съемный чехол, и номер не выводится из оборота.
Инфраструктура отеля сформирована таким образом, чтобы гости могли максимально удовлетворить свои потребности не покидая контур – поесть, выпить, развлечься, поиграть, купить сувениры, заказать экскурсии, провести деловую встречу, отпраздновать семейное торжество или устроить романтический вечер. И даже покурить: в правом крыле, подальше от детской игровой комнаты и ресторанной зоны, мы оборудуем комфортную сигарную гостиную с отдельным входом и профессиональной вытяжкой.
Также из «фишек» отеля – ландрокафе и фотозона на обслуживаемой кровле. Из окон восьмого-девятого этажей открывается панорамный вид на город и Большую Неву, но гости, которые поселились в номерах без вида, смогут сделать селфи на крыше.
– Следующий важный критерий при выборе апарт-проекта – это управление, здесь какие нюансы важны для инвестора?
– Безусловной гарантией доходности проекта будет наличие договора управления от профессионального отельного оператора с подтвержденной репутацией. Если помещения в апарт-проекте продаются без обязательного заключения договора управления либо договора аренды – это уже не инвестиция, а бизнес, доходность которого будет зависеть исключительно от компетенции самого инвестора. Продавцы недвижимости в таких апарт-проектах, как правило, не стесняются обещать нереально высокую доходность, чтобы реализовать свой товар.
– А как разобраться в доходных программах, которые предлагаются на рынке? Например, бытует мнение, что прибыль инвестору в апарт-проектах могут обеспечить только программы гарантированной доходности.
– Согласна, что в инвестиционном проекте доходность должна быть гарантированной. Иначе это не инвестиция, а бизнес. А когда бизнесом начинает заниматься неквалифицированный игрок, результат очевиден: в выигрыше останется «казино». Наличие в апарт-проекте программы гарантированного дохода говорит об уверенности девелопера в своем продукте и готовности отвечать по своим обязательствам.
– Продажи в большинстве строящихся апарт-проектов идут по 214-ФЗ. По какой схеме реализуются номера в SHINE?
– В июне 2021 года строительная готовность нашего объекта составляла 93%, а всё строительство велось на средства мажоритарного инвестора (группы компаний «Хуа-Жэнь»). Затем было принято решение привлечь в проект средства частных инвесторов и выставить на реализацию 72 помещения на третьем – пятом этажах.
В проекте SHINE объекты недвижимости реализуются по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН) согласно статье 455 ГК РФ. Рассмотрев все другие варианты (предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования), мы нашли, что эта схема оптимально соответствует концепции реализации проекта и защищает права инвесторов.
Согласно разрешительной документации, наш строящийся объект – это гостиница с подземным паркингом и встроенными помещениями, то есть здание коммерческого назначения. И в нем продаются нежилые помещения. Таким образом, мы не нарушаем законодательства, требующего привлекать средства дольщиков на строительство жилья только по 214-ФЗ.
– В чем плюсы и минусы данной схемы?
– В отличие от предварительного договора, ДКПБН является правоустанавливающим документом и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Регистрация права собственности на приобретаемые помещения осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию (I квартал 2022 года) и передачи объектов собственникам. Заключение дополнительных договоров и соглашений не требуется. Среди недостатков данного договора – отсутствие госрегистрации перехода прав требования и невозможность приобретения номеров в ипотеку.
– Какие дополнительные гарантии безопасности сделки вы предоставляете для покупателя? Например, от теоретической угрозы двойных продаж или других рисков?
– Объект находится в высокой степени готовности, здание полностью возведено и подключено к коммуникациям. В настоящее время завершаются фасадные работы и ведутся работы по благоустройству территории. Таким образом, риск недостроя или задержки ввода в эксплуатацию ничтожно мал. А страховкой от риска двойных продаж является письменное согласование каждого договора с банком, осуществляющим проектное финансирование завершающих работ. Банк-залогодержатель земельного участка ведет учет всех реализованных помещений и дает информированное согласие на заключение ДКПБН. Средства, полученные по договорам, поступают на погашение кредита. К моменту постановки здания на кадастровый учет обременение прав на земельный участок будет снято.
– Доля ипотечных сделок на рынке апартаментов доходит до 40–50%. Отсутствие ипотеки не отпугивает потенциальных покупателей?
– Отсутствие ипотеки несколько затрудняет нам продажу помещений, зато позволяет формировать желательный контингент собственников – профессиональных инвесторов, разделяющих нашу концепцию эксплуатации объекта. А для того, чтобы заинтересовать инвесторов, мы удерживаем цены на недвижимость на комфортном уровне, обеспечивающем операционную доходность 10–12% годовых – и это без учета роста стоимости актива.
С помощью основных инструментов оценки даже начинающий инвестор сможет сделать выбор в пользу настоящего инвестиционного продукта, оценить будущую ликвидность объекта, его потенциал и доходность. Сaveat emptor в переводе с латыни означает «Пусть покупатель остерегается». Удачных инвестиций!
