Рынок недвижимости жив, несмотря на мрачные прогнозы, а закон о риэлторской деятельности вряд ли станет панацеей от всех бед, считает генеральный директор агентства «Бенуа» и президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
– У вас некрупное агентство, где генеральному директору, наверное, даже иногда приходится играть роль дежурного риэлтора на телефоне. Поделитесь опытом: как переживаете и проживаете это непростое время?
– Начнем с того, что я лично на рынке с 1991 года, а компания «Бенуа» возникла в 1995 году. Понятно, что за это время мы много чего пережили и уже определенную закалку имеем. Компания небольшая, издержки невелики, поэтому переживать нам, конечно, проще. У нас давно всё сокращено до минимума, еще начиная с 2008 года. Собственно говоря, осталось только офис сократить и уйти в онлайн. И я знаю, что некоторые агентства недвижимости так и сделали, снимают угол в коворкинге. Но я считаю, что офис должен быть, тем более у нас и место хорошее – рядом с Московским проспектом. Всё-таки офис – это то место, где происходит тактильная связь и с коллективом, и с клиентами. Это, условно говоря, и вывеска, и витрина. В общем, если бы офис был не нужен, то не было бы и коворкинга.
– А у вас агенты – индивидуальные предприниматели или самозанятые?
– По большей части ИП. По поводу самозанятости мы только прорабатываем вопрос, есть много противоречивых данных, не хотелось бы ставить эксперименты на себе. Мы не ретрограды, но консерваторы.
– Немного о рынке. Как прошли последние два года с точки зрения спроса, числа сделок?
– 2020 год прошел так же, как у всех. Когда в марте объявили, что это конец, мы так и подумали – закрыли офис. Но, как ни странно, сделки не остановились. И даже трудности, связанные с неработой МФЦ, пережили. Наши агенты записывались в экстерриториальные центры, расположенные в Ленинградской области – один в Бокситогорске, другой в Кингисеппе. Это касалось сделок, которые невозможно было регистрировать в электронном виде.
– Произошла тогда, в общем-то, интересная вещь. Город встал на паузу, режим самоизоляции, а рынок при этом ожил. Как объясните?
– Я бы так сказал: он не погиб, как многие предполагали. В момент всеобщего сидения по домам количество сделок, конечно же, сократилось. Увеличение спроса, а с ним и рост цен произошли после того, как в июне 2020 года сняли часть ограничений.
– Льготная ипотека, отложенный спрос, какие еще факторы?
– Их много, в том числе и те, что вы перечислили. Кто-то ушел из банковских вкладов в недвижимость, понимая, что с экономикой не всё в порядке, а 4% годовых – это несерьезно. Сделка с недвижимостью – всегда цепочка, и в ее начале могли оказаться эти люди, выступив неким катализатором активности. Кстати, на первичном рынке в 2020 году увеличения числа сделок практически не произошло, да и на вторичке их стало больше на 5%, максимум 10%. Этого явно недостаточно, чтобы цены выросли за год на 30%. И, по нашим наблюдениям, рост прекратился только в мае-июне этого года.
– Даже если не брать особенности пандемийного периода, как изменился функционал риэлтора за последние годы? Ведь с развитием электронных баз данных сегодня подбор объекта перестал быть прерогативой риэлтора: у клиента есть масса возможностей для самостоятельного выбора.
– У риэлтора появилось больше конкурентов из смежных областей. Но обратите внимание, что те услуги риэлторского характера, которые они сегодня предлагают, – это всё создавали риэлторы начиная с 1991 года. Кто начал первый заниматься расчетами? Риэлторы. Сначала через тумбочку, потом через банковскую ячейку, и эскроу-расчеты тоже придумали мы. Базы данных – это изначально тоже риэлторы. Причем именно петербургские. «КРИС», который стал «ЕМЛС», «Динас» со своей базой. Другое дело, что потом появился «Бюллетень недвижимости», который начал формировать правила размещения информации. Но первыми начали формировать базы всё-таки риэлторы, и мы давно уже живем в условиях открытой информации, интернет только развил эти формы.
– И всё-таки: профессия эволюционирует?
– Суть риэлтора прежняя – это эффективная продажа объекта недвижимости, основывающаяся на опыте и большом объеме информации (в частности, реальные цены сделок, поведение продавца и покупателя, технология сделки). Но и полный цикл – от подбора до регистрации и расчетов – остался. Возможно, сегодня комплексная услуга менее востребована, но она есть, и она должна быть.
А если говорить об эволюции, то когда-то почтальоны ходили пешком, потом освоили велосипед, потом автомобили, поезда и самолеты. Естественно, риэлтор должен идти в ногу со временем, знать способы распространения информации, маркетинг, все цифровые вещи, соцсети, электронную регистрацию сделки и так далее. Мир меняется, и надо меняться вместе с ним.
– Сколько сегодня риэлтор берет за эту услугу с покупателя?
– Сегодня всё реже речь идет о проценте, обычно фиксированная сумма. Сопровождение сделки может стоить и 20 тыс., и 50 тыс. руб., в зависимости от того, на каком этапе риэлтор подключается. За полный цикл – 100 тыс. С продавцом, конечно, проще договориться о процентах – сейчас это от 4 до 6%. Есть такое понятие – рынок совершенной конкуренции. Не в том смысле, что это что-то идеальное, нет, это просто открытый рынок, на котором присутствует большое число экономических субъектов и, наконец, нет отраслевого закона. В такой ситуации, согласно экономической теории, возможны только два пути: улучшать качество услуги, чтобы держать или даже повышать ее цену, либо – демпинг. На нашем рынке риэлторских услуг конкуренция в основном идет за счет демпинга. И очень немногие, увы, идут по первому пути.
– Вы упомянули о законе. Риэлторская деятельность по-прежнему регулируется только общегражданским законодательством. Это нормально?
– Многие у нас любят кивать в сторону североамериканского рынка: у них есть закон, есть две ступени лицензирования. Обучение стоит тысячу долларов, и лицензия столько же. Кажется, нам бы так, и будет всё хорошо. Но это самообман. Наблюдая за рынком риэлторских услуг США, я могу сказать, что наши коллеги за океаном часто жалуются: очень много случайных людей на рынке. И ни закон, ни лицензирование стопроцентной гарантии и защиты не дают. Возможно, отъявленных проходимцев удается отсеивать, но не более того.
Другой аспект: риэлтор сегодня не такая популярная профессия, которой она была еще каких-нибудь семь лет назад. Этому есть ряд причин. Во-первых, подтянулись зарплаты в других профессиях, где люди получают фиксированный оклад и не зависят от того, состоится сделка или сорвется не по твоей вине. Во-вторых, миф о том, что можно стать риэлтором и легко зарабатывать кучу денег, развеялся. Никто уже не говорит: «Я б в риэлторы пошел, пусть меня научат», поток желающих иссяк, а раньше он был. Основной резерв – это друзья и знакомые действующих риэлторов.
