Прелюдия
Длившийся вторую половину прошлого и первую половину нынешнего года ажиотаж на рынке недвижимости многое изменил в ментальности россиян. Пока Банк России агитировал за «повышение финансовой грамотности», граждане повышали свою «риэлторскую компетентность», а заодно и ипотечную.
Проще говоря, прогрессивная часть населения страны день за днем, будто усердные школяры, кропотливо разбирала кейсы, как выгоднее вложить в бетон каждую копейку.
И для многих таких самоучек стало открытием, что лишнюю выгоду можно получить, когда, казалось бы, Рубикон перейден, то есть договор с банком уже давно подписан и в договоре намертво зафиксирована ипотечная ставка.
То есть речь идет о рефинансировании. Оно же – перекредитование, но так его очень редко называют.
Напомним, программы рефинансирования у банков появились приблизительно с 2011 года. Когда кризис-2008 остался в прошлом и настало время пересматривать сделки с запредельно высокими ипотечными ставками 2009 года (16–19%), пока должники не взбунтовались.
То есть изначально рефинансирование предлагалось заемщику только для того, чтобы переписать старый кредитный договор на новый – с более щадящими ставками. И кстати, в бум рефинансирования полтора года назад именно такое рефинансирование и делало погоду.
Но сейчас ипотечные ставки неумолимо поползли вверх. Казалось бы, благодатная пора уже прошла как первая любовь. Рефинансироваться следовало год и более назад, когда ставки по не субсидируемой государством ипотеке показывали исторические минимумы. «В первом полугодии 2021 года доля рефинансирования ипотеки по стране составила 11%. Она медленно, но неуклонно снижалась с начала года, – констатирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка „Открытие“ Татьяна Хоботова. – Так, в банке „Открытие“ в Санкт-Петербурге доля поданных заявок на рефинансирование снизилась с 30% в первом квартале до 14% в июле-августе 2021 года».
Но внутри рефинансирования таились возможности, которые были распробованы заемщиками далеко не сразу. И сегодня рефинансирование снова на коне.
Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотечного кредитования Первого ипотечного агентства:
– Рефинансирование – это банковская программа, дающая возможность снизить ставку по уже действующей ипотеке. И за счет снижения ставки клиент может либо уменьшить ежемесячный платеж по кредиту, либо сократить общий срок гашения займа.
Богатый сюжет
Обычно воспользоваться этой программой можно через шесть месяцев после того, как ипотека была взята. Причем в отдельных банках этот срок еще короче. Например, Промсвязьбанк с недавних пор сократил тайм-аут до месяца. Иначе говоря, достаточно, чтобы заемщик произвел один платеж кроме первоначального взноса.
И вот она – первая «печенька» модернизированного сервиса. Граждане к остающемуся на момент рефинансирования долгу могут взять некоторую сумму сверху.
Даже более крупную, чем непогашенный на момент перекредитования остаток долга перед банком.
Получается новый кредит на любые цели, но по ипотечным ставкам, которые заведомо ниже, чем ставки потребкредитования. И на срок, обычный для ипотечного, а не потребкредитования, в котором чаще всего сроки ограничиваются пятью – семью годами.
«Таким образом, рефинансирование превращается в альтернативу потребительскому кредитованию», – заявляет руководитель отдела кредитования Первого ипотечного агентства Ольга Ильюшкина.
«Однако в этом случае заемщику требуется учесть свои возможности по обслуживанию выросшей суммы задолженности. В этой связи ПСБ уделяет особое внимание контролю долговой нагрузки заемщиков», – считает нужным предостеречь директор департамента розничных рисков Промсвязьбанка Евгений Иванов.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»:
– Потребность клиентов в суммах, превышающих текущий размер рефинансируемого кредита, растет. В первую очередь на это влияет повышение стоимости недвижимости, заложенной в банках. В среднем число обращений за кредитами, превышающими размер задолженности, выросло на 20%, а в некоторых банках и вовсе в разы. В банке «Открытие» доля кредитов по программе «Рефинансирование плюс» увеличилась в 2,8 раза в общем объеме рефинансируемых кредитов.
Союз нерушимый кредитов разнородных
Вторая плюшка – возможность объединения всех выплачиваемых в текущий момент кредитов в единый ипотечный. Объединяется всё: предоставленные различными кредиторами потребкредиты, долги на кредитных картах, автокредит… Точнее говоря, прежние кредиты закрываются рефинансирующим ипотеку банком, а оставшийся долг по ипотеке увеличивается на соответствующую сумму.
И, по словам Евгения Иванова, на сегодняшний день в банке более 20% из одобряемых ипотечных кредитов приходится на рефинансирование. А из них около половины заемщиков как раз и консолидируют свою задолженность по нескольким кредитам. И преимуществами такого подхода являются снижение ежемесячного платежа благодаря оптимальному структурированию кредита по сроку.
«К нам недавно обратилась семейная пара с ежемесячными выплатами по разным кредитам в 70 тыс. руб. В итоге удалось найти рефинансирование по ставке 7,5%, а ежемесячный платеж ужался до 34 тыс. руб.», – делится практическим кейсом Ольга Ильюшкина.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»:
– При объединении нескольких кредитов в один надо помнить, что вся кредитная задолженность объединяется в одну под залог недвижимости. Поэтому могут возникнуть сложности при получении налогового вычета по уплаченным процентам по ипотечному кредиту, так как при рефинансировании с увеличением суммы остатка меняются первоначальные параметры кредита.
Катарсис
Но всё это – детские песенки по сравнению с симфонией. Настоящий прорыв случился после пересмотра государством условий программы «Семейная ипотека».
Напомним, с 1 июля льготные ставки доступны семьям не с двумя и более, а с одним ребенком, родившимся после 31 декабря 2017 года.
Таким образом, все счастливые родители, до сих пор выплачивавшие ипотеку по полной, теперь могут рефинансироваться в рамках льготы. «У нас ставка по этой также субсидируемой государством программе начинается от 4,39%, – искушает начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского ПАО „Промсвязьбанк“ Светлана Четина. – И было бы непонятным расточительством не перевести через рефинансирование действующую ипотеку на семейную при такой возможности.
И, подсчитали в Райффайзенбанке, в июле на рефинансирование семейной ипотеки приходилось 25% выдач в рамках программы, а в августе – 36%. А рекорд – впереди.
При этом ипотечные брокеры уже вовсю расхваливают вариант, когда семья еще только ждет ребенка. Ведь пока есть семейная ипотека, на фоне наблюдаемого роста цен с приобретением новой квартиры лучше не устраивать волокиту. Берете ипотеку, а только аист принесет ребенка, рефинансируетесь.
Кстати, ФАС готовит четвертую «печеньку». Ведомство подготовило законопроект о поправках в ФЗ «Об ипотеке». Предлагается законодательно обязать банки в десятидневный срок выдавать гражданам документы, необходимые для полного досрочного погашения обязательств по ипотеке. Что, уверены в ФАС, облегчит гражданам переход на обслуживание жилищного займа в другом банке.
