Как законодательство изменит статус апартаментов и что происходит на этом рынке, эксперты обсудили на деловом завтраке, прошедшем в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя».
Сервисные рекорды
Рынку апартаментов уже десять лет. Причем в Санкт-Петербурге этот сегмент развивается главным образом через «сервисный» формат, а не «псевдожилье», как в Москве. То есть юниты в апарт-отелях приобретаются не для собственного проживания, а для сдачи в аренду через управляющую компанию и получения пассивного дохода. По словам экспертов, таких покупателей – около 90%. И многие инвесторы уже распробовали продукт: по статистике, каждый пятый (18%) совершает свою вторую сделку.
Как сообщила директор департамента жилой недвижимости компании Colliers Елизавета Конвей, за первое полугодие в Петербурге было приобретено 2,7 тыс. юнитов общей площадью 80 тыс. кв. м – это максимальный показатель за всю историю рынка. Рекорды бьют и цены. За последний год в сегменте сервисных апартаментов они выросли на 28% и летом преодолели планку в 200 тыс. руб. за кв. м – новый исторический максимум.
По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, на сегодня в Петербурге построены 22 объекта на 12 тыс. юнитов, еще 26 апарт-отелей на 17 тыс. номеров – в стройке. Порог входа на рынок – 3,5–4,2 млн руб. А средняя доходность вложений составляет 8–10% годовых, что вдвое выше по сравнению со сдачей в аренду квартир.
Статус, дети и закон
Причины девелоперской сдержанности, как говорят эксперты, кроются в законодательной неразберихе. Как известно, весной в Госдуму был внесен законопроект, призванный определить правовой статус апартаментов и приравнять их к жилью. Но принять его перед выборами не успели. Впрочем, эксперты в отношении очередной попытки законодателей оптимизма не выражают. «Разом легализовать строящиеся и существующие объекты одним законом не получится. И вообще это в большей степени проблема Москвы, а не Петербурга», – считает генеральный директор Valo Service и председатель экспертного совета по апарт-отелям и апартаментам РГУД Константин Сторожев.
Исполнительный директор ССОО Санкт-Петербурга Олег Бритов отмечает, что легализация апартаментов благотворно скажется на статистике: сотни тысяч квадратных метров апартов можно будет учитывать в объемах ввода жилья. Но рассчитывать на принятие закона реально как минимум через год – апартаменты не первоочередной вопрос для обновленного состава Госдумы.
Самих участников рынка больше беспокоит ситуация в Петербурге: в ожидании решения проблемы на федеральном уровне чиновники практически заморозили запуск новых проектов. «В Петербурге действует негласное вето на согласование новых проектов апарт-отелей, и лишь немногим девелоперам удается доходить до стадии разрешения на строительство», – рассказывает генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.
Пауза в том числе вызвана уверенностью чиновников в том, что в апарт-отелях селится много семей с детьми. И поэтому такие проекты, так же как и жилье, должны обеспечиваться детсадами, школами, поликлиниками. «Но апарт-отели дороже жилья: за счет большого числа вспомогательных помещений продаваемая площадь у них меньше, чем у жилого комплекса. Поэтому новая нагрузка может убить экономику проекта», – считает Юрий Грудин. «У нас за полтора года работы апарт-отеля на полторы тысячи номеров лишь дважды у клиентов возникла необходимость устроить детей в детсад. Это к вопросу о нагрузке апарт-отелей на существующую инфраструктуру», – отмечает Константин Сторожев.
По словам заместителя директора по перспективному развитию ГБУ «Управление строительными проектами» Анастасии Кузенковой, сейчас любые проекты будут проходить через Градостроительную комиссию Санкт-Петербурга и нагружаться соцобязательствами. Уже приняты заявки на рассмотрение 70 девелоперских проектов, 12 из них – гостиницы и апарт-отели. Позитивный момент – к участию в работе комиссии власти решили привлечь экспертов РГУД. Официальная бумага на этот счет уже получена, и есть надежды на понимание специфики сегмента: псевдожилье будут отделять от апартаментов, чтобы правильно оценивать размер соцнагрузки.
Профессионалы идут в кредит
За десять лет изменился не только рынок апартаментов, но и сам инвестор. В частности, он научился не верить высоким обещаниям в 17–20% годовых и оценивать реальный уровень доходности. «Инвесторы смотрят теперь не только на цифры, но и на сам продукт. Они стали профессионалами и глубоко в теме. И уже, к примеру, задают вопрос: как вы будете классифицироваться, если у вас нет кондиционера?» – рассказывает генеральный директор RBI PM Карина Шальнова.
Начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанка Дом» Ирина Илясова отмечает, что доля покупок апартаментов за счет ипотечных средств стремительно растет. «У нас за восемь месяцев количество таких кредитов увеличилось на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – говорит она. Базовые ставки на такой продукт составляют 9,9%. Но это не отпугивает оптовых покупателей – в кредит берут по два-три юнита, а один из клиентов недавно взял в ипотеку 11 апартаментов, практически заблокировав работу кассы на целый день.
Комбо, диджитал и эмоции
Законодательная неопределенность хотя и сдерживает развитие рынка, но перспективы его вполне позитивны. По оценке экспертов Colliers, с учетом уже приобретенной земли рынок в Петербурге готов вырасти на треть и в продажу могут выйти проекты на 400 тыс. кв. м. Осваивать формат хотят все новые игроки. «Три года назад мы завершили два проекта несервисных апартаментов. Сейчас планируем заняться именно апарт-отелями: это наиболее перспективное направление», – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Строительный трест» Ирина Ражева.
По словам Елизаветы Конвей, распространение на рынке сейчас получает комбоформат – смешение нескольких сегментов (гостиница, апартаменты, иногда жилье). За счет этого девелоперы могут усиливать конкурентные преимущества и распределять риски.
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева среди новых веяний отмечает усиление диджитализации. «Открыть с помощью смартфона дверь или выключить свет – это уже не вау-эффект, а обыденность», – говорит она.
Свое влияние оказывает и пандемия: в эпоху самоизоляции обострилась проблема одиночества и необходимость в общении. «Мы уже осознали, что для успешной работы в штате управляющей компании нужно иметь психолога, коуча и своего рода массовика-затейника – человека, который должен создавать у постояльцев эмоции, настроение и обеспечивать чувство локтя», – признается Катерина Соболева.
