Изменения в проектах планировок комплексного освоения территорий. Реально ли создание мультиформатного пространства? Как меняется благоустройство внутриквартальных и внутридомовых территорий? Новые направления в ландшафтном дизайне, озеленении. Что нового появилось в планировках квартир?
Ирина Любина, генеральный директор Ярмарки недвижимости, представила итоги маркетингового исследования изменений предпочтений покупателей недвижимости в 2019 и 2021 г.г., проведенного на выставке. Средний возраст покупателя недвижимости составил 39 лет. Примечательно, что жилой недвижимостью прицельно интересовались, в основном, семейные пары с ежемесячным общесемейным доходом от 80 до 120 тыс. рублей , в 70% случаев имеющие личное авто, за плечами (81%) – высшее образование, и с четким намерением купить недвижимость либо для инвестиций (31%), либо для улучшения качества жилья (11%).
В среднем, бюджет на покупку недвижимости равен 6,7 млн руб. (в 2019 году – 4,6 млн руб.). При этом заметно увеличилось (+19%) количество покупателей с бюджетом от 8 млн руб. Потенциальные покупатели интересовались квартирами, площадью побольше (от 40-60 кв.м, а не 20-40 кв.м, как это было в 2019 году), с совмещенными с гостиной кухнями, и с готовностью самостоятельно обустраивать жилье (число вариантов «без отделки» выросло на 7%). С 15% до 21% выросло количество покупателей, планирующих приобрести машиноместо в паркинге. При поиске жилья такие потребители используют 4-5 каналов, лидеры – сайты застройщиков, сайты о недвижимости и выставки. Меньше стали обращать внимание на рекламу на щитах на улицах, ТВ и радио.
Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом», партнера конкурса, обозначила, как изменился портрет ипотечного заемщика банка в Петербурге с 2019-2020 гг. Так, у банка увеличилось количество клиентов с подтвержденным доходом. Больше стало людей холостых, в основном, мужчин, берущих ипотеку с инвестиционной целью на студии и квартиры малого метража. После изменения условий программы «Льготная новостройка» при покупке квартир большего метража в Санкт-Петербурге клиенты все чаще предпочитают обновленную программу «Семейная ипотека». Средняя сумма кредита выросла до 3,2 млн руб. (против 2,6 млн руб. в 2019 году), средний возраст помолодел до 37 лет (38,1), средний доход вырос до 105 тыс. руб. (96 тыс. руб.).
Доля клиентов с высшим образованием увеличилась до 92% (+7%), а вот доля семей с детьми – уменьшилась. Доля первичного рынка выросла, больше стало запросов на кредит с первоначальным взносом меньше 20%, а из продуктов на 52% вырос спрос на апартаменты. Растет доля клиентов, приходящих с помощью сайтов-агрегаторов и порталов недвижимости, и регистрирующихся в личном кабинете. В 2020 году почти половина клиентов от партнеров использовали привилегию от банка, тогда как в 2021 году – их было всего 15%. В банке предполагают, что будут увеличиваться как средний срок ипотеки, так и средний срок кредита. В августе рынок традиционно начинает оживать – выводятся новые объекты, люди возвращаются из отпусков.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», рассказал, что люди после пандемии стали по-другому воспринимать жилое пространство, и статистика предпочтений противоречит статистике продаж: покупая в рамках своих финансовых возможностей квартиры небольшого метража (меньше 40 кв. м, преимущественно студии и однокомнатные квартиры), люди хотят жить в просторных квартирах. Отвечая этим потребностям, в компании проектируют жилье с функциональными планировками, где полезен каждый кв. метр и достаточно мест для хранения вещей. При этом для хранения крупногабаритного инвентаря предусмотрены помещения за пределами квартиры, которые можно арендовать или приобрести в собственность. Чтобы закрыть максимум бытовых потребностей жителей в отдыхе и досуге, внутреннее пространство квартала насыщается разнообразной инфраструктурой. В этом году в Янине открылся детский профессиональный футбольный клуб. Для жителей квартала «Янила» тренировки будут бесплатными.
В самих комплексах меняется квартирография – появляется все больше решений, направленных на повышение функциональности пространства и удобное зонирование. Для людей, перешедших после пандемии на удаленный формат работы, в ЖК предусматриваются коворкинги. Общественные пространства тоже становятся более функциональными.
Также важным атрибутом жизни становится стрит ритейл. Коммерческая инфраструктура в новых кварталах должна быть разнообразной и закрывать потребности людей в общении, работе, досуге, получении новых знаний. Фитнес-центры, библиотеки, коворкинги, клубы по интересам, магазины, кафе, пекарни, аптеки и отделения банков и другие объекты, которые позволят не выезжать за пределы своего квартала или района, –актуальный запрос потребителей.
В прошлом году, отметила модератор Валентина Нагиева, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», Минстрой и ДОМ.РФ выпустили сборник рекомендаций, учитывающих современные урбанистические тренды развития городской среды — «Стандарт комплексного развития территорий». Многие застройщики о них не слыхивали. В Санкт-Петербурге в силу высокой конкуренции на рынке жилья в новостройках, эти принципы реализуются, зачастую даже с избытком.
Планировки, по словам Сергея Коковина, архитектора-дизайнера СК «ЛенРусСтрой», — правильной формы, полная чистовая отделка, наличие остекленных балконов, лоджий. В комплексе свой променад, парк с велосипедными и беговыми дорожками, спортивный и культурно-досуговый центры, школы и детские сады. Во дворах обустроены игровые площадки, зоны отдыха и воркаут. Собственная школа на 550 мест сдается в декабре этого года, активно строится вторая – на 640 мест.
Чтобы актуализировать запросы потребителей, архитекторы компании проводят так называемые планировочные игры, результаты которых потом закладываются в будущие планировки.
Денис Величенков, директор службы адаптации продукта Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, рассказал о комплексном подходе компании к благоустройству внутриквартальных и внутридомовых территорий. Пандемия усилила тренд последних лет на экосистемный подход к проектированию. При разноуровневом озеленении используются: газон, злаковые / многолетники, кустарники и взрослые деревья. Так, в жилом комплексе DOMINO компания сохранила массив существующих до начала стройки деревьев, а также предусмотрела в проекте озеленения акцентные растения и сосны. Во дворе комплекса появятся зоны притяжения: места для отдыха с уличной мебелью, велосипедная дорожка, амфитеатр и игровые площадки. Также спикер отметил, что качественное и эстетичное благоустройство домов влияет на лояльность покупателей и решение о приобретении недвижимости.
Валентина Нагиева дополнила, что наибольшее внимание озеленению и созданию общественных зон уделяют в Петербурге в жилых комплексах не бизнес-, а именно комфорт класса. Распределенные на большое количество жильцов эксплуатационные расходы, как правило, незначительно увеличивают их затраты на коммунальные услуги. По итогам прошлогодних объездов в рамках конкурса «Доверие потребителя» эксперты отметили несколько таких жилых комплексов, где реализована концепция «город в городе». Как, например, в жилом комплексе «Ойкумена», где семиэтажные корпуса и высотные здания в неоклассическом стиле окружены лесным массивом, а внутри квартала находятся широкие европейские пешеходные улицы и променады, торговые зоны, кафе, спортивные клубы, площадки для спорта и детских игр.
Елена Бодрова, исполнительный директор НП РГУД, акцентировала внимание участников бизнес-завтрака на «Стандарте комплексного развития территорий» — первом в России методическом документе, который позволит развивать города на основе актуальных требований горожан к комфорту и разнообразию городской среды, сохранять и улучшать качество жилья и городской среды при повышении темпов строительства.
Для Петербурга это особенно важно, поскольку есть дефицит земельных участков, и есть требования ДОМ.РФ при торгах соблюдения стандартов КОТов на 70%. Летом Минстрой внес в свои документы KPI для муниципалитетов по количеству проектов, соответствующих этим стандартам. Однако, они не всегда согласуются с экономикой проектов. Девелоперы должны поторопиться с внесением предложений по изменению стандарта, чтобы сбалансировать требования к комфорту потребителя и себестоимостью проектов ЖК.
Как заметила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», создание комфортной среды для любого застройщика, работающего в рамках проектного финансирования, — это настоящий квест. Компания реализует уже третью очередь ЖК «Огни залива». Каждую пусковую очередь в составе КУРТ банк и экспертиза рассматривают изолированно от других частей проекта, поэтому достичь целостного подхода в благоустройстве квартала непросто.
Также есть целый ряд ограничений, которые мешают создавать в жилых комплексах мультифункциональные территории. Например, — существующий запрет на использование школьных спортивных площадок для досуговых мероприятий жителей кварталов. Добиться желаемого результата застройщику удаётся ценой серьёзных усилий команды профессионалов.
Как развиваются общественные пространства жилых комплексов (зоны спорта и отдыха для различных возрастных категорий, велодорожки, прогулочные зоны, арт-объекты и пр.). Плюсы и сложности плэйхабов на территориях ЖК.
Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», рассказал, как менялось представление о развитии общественных пространств в течение 10-ти лет на примере ЖК «Северная долина». В 2010 году это был стандартный набор благоустройства, но уже с элементами топонимики, привязанные к месту, где реализуется комплекс, — гора Парнас и одноимённая станция метро. Сегодня компания делает акцент на создании современных плэйхабов – рекреационных пространств у домов, которые содержат всевозможные элементы благоустройства. В 21 квартале комплекса, где строится жильё комфорт-класса, территория 1,1 га будет поделена на тематические зоны, где будут собраны возможности для активностей, которые только набирают популярность, – стритбол, скейтпарк, скалолазание и т.д. Будет создана двухуровневая галерея, которая дает дополнительные возможности для отдыха и выполняет функции защитного шумового экрана, а также зона паркура, стилизованная под древнегреческие развалины.
По словам Марии Черной, генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», всплеск удаленной работы, очевидно, не пройдет бесследно. С развитием онлайн-обучения и удаленной работы мы будем все больше времени проводить дома. Это повышает функциональные и эстетические требования к девелоперскому продукту, но пандемия не изменила ценности клиентов: мы, как и раньше, продолжаем обсуждать эффективное использование каждого метра, безопасность, инфраструктуру и комфортную среду во дворе. Этот тренд сформировался намного раньше, но во время пандемии стал еще более актуален.Сюда входит сокращение поездок и частного автотранспорта, поэтому в Санкт-Петербурге давно пора пересмотреть требование о выносе 12,5% парковочных мест на поверхность при наличии подземного паркинга. Когда девелопер уделяет должное внимание доступной среде — должно быть разрешено отказаться от бетонирования двора под парковки в пользу озеленения. Есть нюансы и в обслуживании внутридворовых территорий. Девелоперы все чаще сталкиваются с требованием юридически разделить дома и общий двор на разные земельные участки. Это создает риски по их совместному использованию соседями и эффективной эксплуатации.
Анастасия Горбулина, директор по управлению проектированием сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ заметила, что за пандемию потребности людей остались прежними, но изменились условия жизни и приоритеты. Многие процессы перешли в онлайн, у жителей увеличилась потребность в безопасности, приватности и появился запрос на ограничение физических контактов. Стремясь его удовлетворить, в ЮИТ в 2019 году свою работу сконцентрировали, в том числе, и на повышении уровня диджитализации продукта. При проектировании домов комфорт-класса (а не только бизнес), на пилотных проектах стали внедрять технологии IP-домофонии, которые позволяют открывать замок двери с помощью приложения; бесконтактно проходить с помощью мобильного телефона или системы распознавания лиц; ожидая доставку курьера, создавать для него специальный доступ, ограниченный по времени или количеству проходов, по которому он сможет зайти на территорию комплекса и открыть двери в подъезд. Кроме того, для въезда в паркинг устанавливаются бесконтактные считыватели дальнего действия, а владельцу выдается специальная UHF RFID метка, которая крепится на лобовое стекло.
С 2021 года в ЮИТ запустили пока только в Санкт-Петербурге для двух объектов пилотный проект по оснащению каждой квартиры базовым пакетом «Умный дом». С помощью системы «Умный дом» можно будет управлять электрическим линиями и уровнем освещения, отоплением в квартире, в том числе теплым полом (для квартир с отделкой Vanity), контролировать возможные протечки. Дополнительно к базовому пакету возможно подключить голосовых помощников и климатическую технику, электрокарнизы. В ЮИТ предусмотрено, что обслуживанием «Умного дома» будет заниматься своя сервисная компания. Собственник при покупке квартиры получает логин и пароль мобильного приложения и полностью настроенное оборудование в квартире.
Как отметила Тамара Попова, начальник отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI, во время пандемии компания обеспечивала жителям своих домов качественный сервис на каждом этапе взаимодействия – при выборе недвижимости, покупке, заселении, выполнении отделочных работ и дальнейшем проживании в доме. Уже на протяжении многих лет есть специальная служба по сбору отзывов клиентов и замеру уровня лояльности. Например, сдав несколько объектов комфорт-класса, компания получила негативный отклик на использование спорт. оборудования, поставленного непрофильным производителем. После чего было принято решение пригласить профессионального спортивного консультанта как для подбора оборудования, так и участия в тренировках жильцов.
В компании очень требовательно подходят к созданию детских площадок. Так, во второй очереди ЖК Ultra City на проспекте Королева уже смонтирована первая из трех детских площадок с оборудованием и игровым ландшафтом. Например, обустроена зона для игр с водой, с настоящим ручьем, помпами, дамбами и водной призмой, экскаватор для игр с песком, переговорные трубы, музыкальные клавиши, башня-замок, телескоп, воздушный пешеходный мост и многое другое. В минувшее воскресенье, чтобы оценить площадку, на тест-драйв пригласили «фокус-группу» из 50 детей разных возрастов, и обратная связь от них позволит внести финальные корректировки в настройку и работу оборудования.
Сейчас компания проектирует новый ЖКна улице Шостаковича, где урбанисты будут анализировать дворы в соответствии с посадкой корпусов, разметкой маршрутов и проектом благоустройства. Современный подход заключается в том, чтобы провести анализ, выяснить, какие маршруты оптимальны и естественны для людей, где будут проходить «стихийные тропы», и учитывать эту информацию в проекте благоустройства. Важный вопрос для компании – дальнейшая судьба той части благоустраиваемой территории, которая будет относиться к ЗНОП (общедоступный городской сквер). Кто будет обслуживать и содержать ее, если этот сквер будет передан городу? Не получится ли так, что через 5-10 лет он придет в упадок без должного содержания?
Следующий бизнес-завтрак в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя» состоится 30 сентября по теме «Последствия изменения правового статуса апартаментов для рынка недвижимости».
