На юго-восточных подступах к Петербургу строится спальник, который по размаху обещает догнать и перегнать Мурино и Кудрово. BN.ru разбирался в перспективах новой локации и покупки здесь жилья.
Свежих локаций с активным строительством вблизи города давно не появлялось. Но прошлогодний дефицит на рынке и взлетевшие цены подстегнули запуск крупных проектов – конкурентов пригородных спальников. Так, в двух километрах от КАД, у деревни Новосаратовка, вырастет город-спутник на 4,5 млн кв. м жилья и 300 тыс. человек. Не сразу – в перспективе двух-трех десятилетий.
Как с инфраструктурой
Четыре 23-этажных корпуса ЖК «Город первых» от Группы ЦДС уже строятся, квартиры в продаже. Первая очередь – это свыше полумиллиона квадратов жилья, а первые дома будут сдаваться в конце 2023 года.
Областные чиновники уже заявили, что не допустят повторения былых градостроительных ошибок: инфраструктуру здесь будут возводить сразу. В пилотном квартале появятся три детсада и школа на 1375 мест. «Мы уже разработали дорожную карту строительства этих объектов, запланировав ввод первого садика и школы как раз к вводу в эксплуатацию крупных очередей жилья. Первый детсад будет сдан в 2024 году, школа – в 2025 году», – говорит руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Наталья Кукушкина. Первые этажи домов будут отведены под объекты стрит-ретейла, внутриквартальные дорожные сети также обещано строить одновременно с жильем.
Единым мастер-планом застройки территории учтены земельные участки под поликлинику, деловой комплекс, ТРК, ледовую арену, парки и другие объекты. Словом, лоскутного одеяла хаотичной застройки, как это было в других закадных спальниках, хочется верить, здесь не допустят.
Поедут ли дороги
Проекты такого масштаба неизбежно столкнутся с проблемой транспортной доступности. Октябрьская набережная, по которой можно добраться до Новосаратовки (за кольцевой она переходит в дорогу Санкт-Петербург – поселок им. Свердлова – Всеволожск), уже сейчас считается одной из самых загруженных магистралей. В планах областных властей – расширение до четырех полос шестикилометрового участка дороги от КАД до поселка Красная Заря (это чуть дальше за Новосаратовкой). Также предполагается прокладка новой автодороги Новосаратовка – Колтуши. Сам застройщик взял на себя проектирование новой магистрали между Октябрьской набережной и Мурманским шоссе. Проектные работы уже ведутся. О сроках и возможностях финансирования (есть расчеты и на федеральный бюджет) информации пока нет.
Звучат и более радикальные планы улучшения транспортной ситуации в юго-восточных пригородах: продлить оранжевую ветку метро от станции «Кудрово» и открыть еще две станции – «Новосаратовка» и «Юго-восточная». Но с учетом темпов строительства подземки (сроки сдачи станции «Кудрово» с 2025 года «переехали» на 2028–2030-й) такие перспективы пока выглядят фантастическими. Более реалистичными представляются планы создания трассы скоростного трамвая от метро «Улица Дыбенко» через Кудрово на Новосаратовку. Такой проект недавно был заявлен на совещании с президентом РФ, а реализовывать его хотят в рамках ГЧП.
Продажи толкают цены
В продажу первые квартиры в мегапроекте вышли в конце прошлого года, на излете ажиотажного спроса, подстегнутого льготной ипотекой. Всплеск цен был ощутим и здесь: за восемь месяцев квартиры в квартале «Город первых» подорожали на 20%. «Особенно бурный рост наблюдался в начале продаж, после того как покупатели „раскусили“ проект. В последние месяцы предложение и спрос стабилизировались, и стоимость квадратного метра колеблется в районе 120–125 тыс. руб.», – рассказывает Наталья Кукушкина.
Эксперты называют существующий ценник вполне адекватным рынку. «Цены обусловлены конъюнктурой рынка, экономикой будущего проекта, стратегией продаж и другими факторами. Ближайшая к Новосаратовке локация – это Кудрово, где цена предложения на 15% выше», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
«Цены в Новосаратовке действительно находятся на уровне ниже аналогичных локусов Ленобласти. К примеру, средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 3,7 млн руб. Однако не стоит забывать, что район Новосаратовки – новый и пока работает скорее на перспективу», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. То есть стройка ведется в чистом поле, которое лишь планируется насыщать новыми жилыми комплексами и инфраструктурой.
В темпе спроса
Цены на рынке новостроек, по заверениям всех экспертов, вряд ли будут падать. Значит, и надежды на дешевое жилье в Петербурге призрачны: его там всё меньше и меньше. Предлагать покупателям более доступные по цене квартиры в закадье теперь собираются девелоперы, давно не строившие в Ленобласти или никогда там не работавшие. В частности, в той же Новосаратовке крупные наделы под свои проекты недавно приобрели Setl Group (350 тыс. кв. м жилья) и компания «Охта Групп» (более 500 тыс. кв. м).
Ожидает ли закадье всплеск жилищного строительства или, наоборот, в условиях снижения спроса вывод новых проектов притормозится – на этот счет мнения экспертов расходятся. Всё будет зависеть от стратегии девелоперов и спроса. «На текущий момент застройщики заинтересованы в умеренном пополнении рынка на фоне ограниченного предложения и поддержания высокого уровня цен», – считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«Придерживать вывод новых проектов нецелесообразно, так как спрос пока еще достаточно активный», – утверждает руководитель аналитического центра группы RBI Елена Петропавловская. По ее мнению, в условиях высокого уровня цен и небольшого предложения в традиционных зонах у застройщиков есть хорошая возможность частично перетянуть спрос в новые локации за КАД.
– Для столь масштабного проекта в ближайшем пригороде у нас адекватный уровень цен, что подтверждается стабильным спросом на уровне 2 тыс. кв. м в месяц. Рассчитываем, что интерес к Новосаратовке будет расти и дальше после вывода в продажу новых очередей, когда мы сможем предложить покупателям разную цену и разные сроки сдачи. Мы не опасаемся конкуренции. Скорее наоборот, ждем, когда на площадку выйдут коллеги-застройщики. Когда сразу несколько крупных девелоперов работают в одной локации, это развивает территорию целиком и повышает ее узнаваемость. На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в последние пару лет наблюдается скорее дефицит предложения, чем переизбыток, поэтому работы и покупателей хватит на всех.
– К плюсам локации можно отнести близость к КАД, виды на воду, которые будут открываться с верхних этажей, наличие зеленых зон. Основные минусы – это удаленность от города, ограниченная доступность, загруженность дорог для личного транспорта и отсутствие системы общественного транспорта, создание комфортной среды проживания и комплексной инфраструктуры спустя продолжительное время.
Основное преимущество и одновременно недостаток новой локации перед территориями вблизи КАД – это начальный этап освоения. С одной стороны, это дает возможность приобрести квартиру по ценам существенно ниже, чем, например, в Мурино, Кудрово и тем более в городе. С другой – локация будет долгое время не обеспечена социальной, коммерческой инфраструктурой и находиться в состоянии строительства.
– По итогам первого полугодия 2021 года Новосаратовка заняла 3% в структуре областных продаж. С приходом крупных игроков в локацию темпы реализации возрастут. Среди плюсов локации можно отметить уникальность местоположения в восточном направлении на границе с городом, близость к КАД и возможность создания комфортной жилой среды.
– У новых локаций главное и, не исключено, единственное преимущество перед проектами в традиционной черте Петербурга – это цена. Здесь будет формироваться альтернатива жилью в черте КАД, которое для части покупателей сегодня может быть труднодоступным. Средние цены в городе сейчас порядка 178 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения, в новых локациях цены 135–150 тыс. руб. за кв. м.
Но, к сожалению, в этих локациях пока нет достойной инфраструктуры, часто не самая хорошая транспортная доступность до метро и центра города. Большинство этих проектов находятся на территории области, не дают городской прописки (а для многих покупателей это тоже важный фактор).
– Сегодня Новосаратовка – это Янино 10–15 лет назад. Перспективы развития новых локаций закадья обширны, ввиду того что цены в них наиболее конкурентоспособны. Так появились Мурино, Кудрово, получившее впоследствии статус города, и другие обширные жилые районы. Невысокая стоимость жилья на ранней стадии, быстрые темпы застройки вкупе с нестабильной экономической ситуацией делают эти локации привлекательными. Однако стоит учитывать, что районы часто формируются на удалении от инфраструктуры. И там могут возникнуть значительные трудности с транспортом, садами, школами, поликлиниками. Более раскрученные локации окраин также обладают конкурентоспособными ценами, однако все необходимые условия для комфортного проживания там уже есть, поэтому спрос на них по-прежнему выше.
