Камо грядеши?
Первый вопрос – самый острый. И мы просто спросим экспертов: какие будут ставки по ипотеке на 31 декабря?
– Начавшееся второе полугодие с точки зрения прогнозов более сложное, чем первое. Как минимум потому, что СМИ достаточно охотно пересказывают ожидания потенциальных покупателей о снижении цен на недвижимость. Между тем эти ожидания беспочвенны, поскольку мы наблюдаем тренд на рост ключевой ставки.
И как бы там ни было, наши ожидания по ипотечным ставкам следующие. Обычная, несубсидируемая ставка к концу года выйдет на уровень 9%. Вряд ли меньше.
– В целом средневзвешенные ставки снижались всё первое полугодие, невзирая на рост ключевой ставки и увеличение процентов по стандартным программам, и были ниже 8%. Основное влияние на величину процентной ставки оказало снижение банками ставки по господдержке до 5%.
Что касается средневзвешенной несубсидируемой ставки, то она находилась на уровне примерно 7,7–7,8% годовых. Летом ставки по стандартным программам превысили уровень в 8% годовых и сейчас в целом по рынку достигли отметки в 8,5% годовых. К концу года при сохранении существующих в экономике тенденций мы ожидаем их дальнейшего увеличения до уровня в 9% годовых – как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом, скорее всего, уровень ставок на вторичке в среднем будет на 0,5–0,7 п. п. выше, чем на первичке.
Потоп?
Второй важный ракурс. Уже приелось говорить банальную истину: той самой безумно популярной «субсидируемой госипотеки» под 6,5%, а с учетом разных дотаций от банков – под 5%, больше нет. И сейчас становится актуальным вопрос: способна ли «детская», она же «семейная» ипотека занять освободившуюся нишу?
– Изменения условий госпрограммы «Льготная новостройка» (в частности, снижение максимальной суммы кредита до 3 млн руб.), безусловно, повлияют на рост популярности «Семейной ипотеки». И, как мы ожидаем, сделают ее самой популярной среди госпрограмм уже в IV квартале 2021 года.
Например, данный тренд мы наблюдаем в выдачах «Росбанк Дом» в июле 2021 года. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме выдач в денежном выражении выросла на 30% по сравнению с июнем 2021 года и составила 4,3%.
– Продукт «Детская ипотека» – для семьи, родившей первого ребенка, появился у нас только что. Поэтому говорить о том, что доля как-то поменялась после 1 июля, было бы преждевременно. И пока, по нашим данным, доля ипотечных сделок у застройщиков с такого рода клиентами составляет 5–12%. Я полагаю, что общая доля продаж в течение этого года и в первой половине следующего не будет превышать 7–8% от наших выдач.
Без догмата
Третья, очень актуальная для нынешних соискателей ипотеки подробность. Для заемщика не имеет значения, какие на рынке ставки и льготы, если банк вообще не собирается одобрить кредит. Поэтому все вместе напряженно следим за процентом одобренных и торпедированных заявок. Между тем прозвучали тревожные нотки. БКИ «Эквифакс» сообщило, что на начало июля кредитные организации одобряли только 66% заявок на получение ипотеки, хотя обычно сообщалось о 70–75% одобрений. Итак, «вопрос в студию»: нынешней осенью – зимой как поведет себя доля одобрений? Продолжит падать, останется на месте или начнет расти?
– В первом полугодии 2021 года в ПСБ уровень одобрения ипотечных кредитов превышал 60%. И сейчас банк не видит причин, которые могли бы существенно повлиять на снижение качества входящего потока ипотечных клиентов. Соответственно, мы ожидаем, что уровень одобрения не изменится.
Кстати, надо учитывать, что на уровень одобрения влияет несколько факторов: банки устанавливают предельную величину долговой нагрузки, которая определяет максимальный лимит кредитования для каждого заемщика. Если рассчитанного лимита для получения ссуды недостаточно, клиент может привлечь созаемщика, увеличить сумму первоначального взноса или оформить кредит на меньшую сумму.
