Какой багаж возьмут с собой в будущее застройщики после пандемии, какие факторы влияли на рост цен и чем хороша система эскроу для застройщиков, рассказала BN генеральный директор Bonava Мария Черная.
– Уже почти два года продолжается не самое простое время для бизнеса. Какие уроки удалось извлечь из этого опыта, какие выводы на сегодняшний день вы для себя сделали?
– На самом деле палитра этих выводов очень широка – от болезненных и сложных до позитивных, которые помогли и отрасли, и компании, и ее сотрудникам взглянуть на работу под другим углом. Начнем с того, что коснулось очень многих, – это форма работы. С весны 2020 годы мы перешли на удаленку. Был короткий период – август-сентябрь прошлого года, когда мы вернули сотрудников в офис, но опять вынуждены были всех отправить на удаленную работу. Вторая попытка была предпринята уже весной этого года, когда официальная статистика внушала оптимизм, но меньше чем через месяц мы поняли, что надо опять всех распускать работать по домам.
– Но это всё-таки внутренняя кухня. Больше интересуют взаимоотношения с клиентами.
– Да, конечно, внутренняя, но нам же нужно было научиться в новых условиях взаимодействовать и с клиентами, и с подрядчиками, и с госорганами. Наша деятельность очень зарегулирована и во многом зависит от работы государственных органов – от согласовывающих и разрешающих до регистрирующих.
К работе с клиентами удаленно мы оказались хорошо готовы, поскольку многое было переведено в цифровой формат: визуализация, 3D-туры и так далее. Откровенно говоря, эти инструменты не очень активно использовались отделом продаж. Наши создатели онлайн-продуктов даже переживали, что результаты их труда мало востребованы. И сотрудникам отдела продаж, и клиентам было удобнее физически приходить, осматривать шоу-румы, уже построенные очереди, стройплощадку. И вот наступил момент, когда на смену традиционным подходам пришли эти инновации.
Мы, как и все, увеличили число сделок, которые регистрируются электронно, без распечатки документов. К сожалению, до сих пор не все сделки можно проводить таким образом: за скобками остаются материнский капитал, военная ипотека, несовершеннолетние дольщики. И всё же электронная регистрация сделок – это тот положительный опыт, который мы возьмем с собой в будущее и после пандемии. Это удобно, экономит время и деньги.
– Спрос не растет, льготная ипотека стала менее привлекательной с 1 июля. Но рост цен на первичном рынке продолжается. Продолжается инерция от законодательных ужесточений ФЗ-214 или есть какие-то другие причины?
– Для Петербурга можно сказать, что льготная ипотека закончилась. И уже в июле продажи были менее активны. Но это было планово и ожидаемо. Кто хотел взять ипотеку, взял ее на максимально выгодных условиях.
Относительно роста цен – это целая комбинация факторов. Поскольку наша компания работает в девяти странах, всегда интересно сравнивать, что же происходит на других рынках. И сегодня тот редкий случай, когда тенденции совпадают, не во всех, конечно, аспектах, а в целом. Если мы, например, говорим о градостроительном процессе, то он везде значительно замедлился. Другое дело, что если в Европе он постепенно набирает скорость, то в Санкт-Петербурге как замедлился, так и не идет.
Я имею в виду публичные слушания в онлайн-формате: весь прошлый год прождали, но ничего не происходило. В этом году появилась градостроительная комиссия, в конце июля появился регламент. Первое же заседание показало, что никто был не готов к требованиям градостроительной комиссии. Я прекрасно понимаю задачи города, но ведь очень важна и коммуникация. Если ты хочешь, чтобы были рабочие места, налоговые выплаты в бюджет, стабильное предложение на рынке, нужно обеспечить и стабильную работу государственных органов. А у нас то Росреестр полгода простаивает, то не созывается комиссия по землепользованию и застройке, то не принимаются поправки в генеральный план. Из-за этого многие проекты, что должны были выйти на рынок в 2020-2021 годах, не вышли. Значит, предложение на рынке сужается.
– И что, уже можно говорить о дефиците предложения?
– Я считаю, что он формируется. И это один из важных факторов для роста цен. Безусловно, надо учитывать и дифференциацию. Может не быть дефицита в эконом-сегменте, а быть в комфорт- и бизнес-классе. Люди, покупающие не первое свое жилье, желающие увеличить площадь и улучшить качество, – это как раз наши клиенты. Здесь дефицит точно образуется, и данный фактор не может не влиять на ценообразование в долгосрочной перспективе.
Другой момент – какими силами застройщику удалось вывести проект на рынок. У нас есть проекты, где мы уже на год отстаем от нашего внутреннего графика. Как бы тяжело это ни звучало для бывших советских граждан, но мы всегда стремимся к плановой и планомерной работе. Мы планируем свою деятельность как минимум на четыре года вперед. Потому что период от покупки земельного участка до получения разрешения на строительство составляет полтора-два года при самом благоприятном раскладе. Иногда и пять лет. А неясности в процедурах и согласованиях значительно увеличивают риски застройщика, которые он вынужден компенсировать повышением цены.
– Отсюда вопрос про инвестиционную привлекательность новостроек.
– Те, кто купил год или полтора назад, наверняка не прогадали, потому что цены поднялись примерно в полтора раза. Понятно, что в зависимости от сегмента и локации цифры будут меняться. Будет ли такой же рост в ближайшем будущем – предсказать нельзя. И в принципе покупатель-инвестор – не наш клиент. Основной портрет у нас – те, кто покупает жилье для себя, для детей или для родителей.
– За последние два года ваша компания серьезно пополнила свой земельный банк. Если не ошибаюсь, пять участков: Кузнецовская, 52, в Московском районе; улица Ольги Берггольц и улица Ткачей в Невском районе; проспект Тореза и улица Матроса Железняка в Выборгском и Приморском. Какие из этих объектов планируется вывести на рынок в ближайшее время?
– Первым должен был стартовать проект Gotland Lifestyle на улице Ольги Берггольц в октябре 2020 года. Всё застопорилось из-за публичных слушаний по проекту планировки территории – они идут только сейчас в онлайн-формате. Мы надеемся, что раньше выйдет на рынок Malmö Lifestyle на улице Матроса Железняка: там дополнительного согласования проекта планировки не требуется. Есть надежда, что стартуем уже в этом году.
Какие новостройки Петербурга могут стартовать до конца годаЗастройщики Петербурга осенью продолжат >>Кузнецовская (самый крупный проект – около 500 квартир) замедлился из-за поправок в генплан, которые раньше начала 2022-го вряд ли примут.
Также в нашем портфеле есть проект на Варфоломеевской улице в Невском районе. Там мы построим жилой дом и детский сад, но проект пока на стадии проектирования, о его итоговых параметрах говорить рано.
– Таких масштабных проектов, как Magnifika, значит, не предвидится. В шестой и седьмой ее очередях вы начали работать с эскроу-счетами. Впечатления?
– Мы работаем с Райффайзенбанком. В целом выводы, которые на данный момент можем для себя сделать: положительная сторона для застройщика заключается в том, что финансирование строительства идет более плавными и гарантированными потоками по сравнению с финансированием за счет продаж дольщикам. Нам это выгоднее и удобнее. Простой пример: сегодня себестоимость выросла более чем на 20%, по большому количеству стройматериалов существенный рост цен. Что раньше происходило бы в такой ситуации? Мы вынуждены были продавать, фиксировать доходную часть и не иметь уверенности в расходной. Продавать по сегодняшней цене и нести риски завтра. Теперь нам выгодно пользоваться банковским финансированием и продавать медленно – для того чтобы доходную часть корректировать относительно расходной.
– Неблагодарное время для прогнозов. Но всё-таки: чего ждать покупателям, чего ждете вы, хотя бы до конца текущего года?
– Мы очень надеемся на стабилизацию рынка.
– За счет чего она может быть достигнута?
– Сейчас мы видим, что рост цен на расходную часть зафиксировался. И по мировым тенденциям видно, что цены на древесину, например, перестали расти.
Мы очень надеемся, что остановившийся рост себестоимости и ясность в процессе согласования новых проектов приведет к стабилизации рынка. Второе – расходы на социальные обязательства. Я регулярно повторяю: громкие заявления о том, что мы заставим застройщика построить детский сад, поликлинику, дорогу, пожарное депо, отдел полиции, звучат неконструктивно. Нас не надо заставлять что-то построить. Мы умеем это делать и красиво, и быстро, иногда и лучше, чем по госзаказу. Но это всё ложится в стоимость квадратного метра жилья. Не надо говорить о сверхприбыли застройщиков – есть увеличение выручки в моменте, но и расходная часть стремительно растет. В убыток работать никто не будет – есть нормальные стабильные показатели, которые мы выдерживаем.
Последние годы мы мечтаем о том, чтобы была ясность в планировании расходов на социальную инфраструктуру. Эти расходы постоянно растут. Начиналось всё с 10–11 тыс. руб. на кв. м – сейчас это уже 17–20 тыс.
– А вот эта законодательная стабилизация приведет к стабилизации цен?
– Я очень надеюсь, что приведет. Но не к сокращению. Я не прогнозирую того, что в Санкт-Петербурге будет уменьшение цен на новое жилье. Мы сейчас привыкнем к новому уровню, он перестанет нас пугать, подтянется вторичный рынок. Будет всё больше дифференциации на рынке, потому что есть районы исторической застройки, спальные районы советских времен, колоссальные усилия должны быть предприняты городом для того, чтобы качество жизни там не падало. А сегодня мы видим, что люди жить там не хотят, а хотят где лучше.
Предполагаю, что на сегодня мы зафиксировались в цене квадратного метра. Хочется верить, что не будет никаких неожиданностей с точки зрения регулирования градостроительной деятельности. И цены стабилизируются. В отдельных локациях корректировка возможна в зависимости от избытка или дефицита качественного предложения. Но в целом – ровно.
Досье BN
Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Родилась в 1977 году в Санкт-Петербурге.
В 1999 году закончила СПбГУ по специальности «Юриспруденция». Получила диплом IFL Executive Education Стокгольмской школы экономики.
В 1999–2001 годах занимала должность главного специалиста – юриста в КУГИ Санкт-Петербурга.
С 2001 по 2003 год работала советником арбитражного управляющего в ОАО «Самсон».
С 2005 по 2008 год занимала должность юриста в «NCC Жилищное строительство».
С 2009 по 2016 год работала руководителем юридического направления «NCC Жилищное строительство».
С мая по декабрь 2016 года, после ребрендинга NCC, работала заместителем генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург».
В январе 2017 года Мария Черная заняла пост генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург».
