Письмо президенту
Разговоры о переносе Большого порта за город идут уже десяток лет. Но если до сих пор обсуждения шли вялотекуще, то сейчас тема «заиграла». Дело в том, что автор инициативы – совладелец Трансмашхолдинга (ТМХ) Андрей Бокарев – обратился к самому президенту. Бизнесмен написал Владимиру Путину письмо, где утверждает, что на высвобожденных 600 га территории можно создать «флагманский район, который станет катализатором городского развития». А порту будет лучше в Усть-Луге.
Обращение отправилось в Кремль в марте, а уже в конце июля на совещании по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти последовала реакция главы государства. «Знаю, что есть планы переноса портовых сооружений и использования этих площадок для городского строительства», – сказал Путин. И предложил обсудить перспективы.
Большой порт Санкт-Петербург, расположенный в Невской губе Финского залива и устьевой части Невы, – один из крупнейших портов Северо-Запада. В 2020 году грузооборот порта составил 56 млн тонн, при этом общая мощность его инфраструктуры составляет 110 млн тонн в год.
Колоссальный потенциал
Выполняя наказ президента, BN.ru собрал мнения экспертов по этому непростому вопросу. Прежде всего нас интересовало, что, собственно, даст городу подобное «портозамещение».
Главное преимущество переноса гавани лежит на поверхности: это высвобождение огромной территории, обладающей колоссальным потенциалом для застройки.
«Учитывая, что в городе наблюдается дефицит участков для строительства, вопрос актуальный. Других соизмеримых по объему территорий, которые можно использовать в качестве резерва для создания проектов комплексного развития, в Петербурге практически нет», – отмечает руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Уместно здесь вспомнить и мировой опыт, имеющий немало примеров выведения портов за пределы мегаполисов. Так поступили, например, наши соседи в Хельсинки и Таллине. (Но справедливости ради отметим, что за территорию города обычно выносят порты, деятельность которых затухает. А Большой порт Петербурга – развивающийся, с ним этот международный опыт не особо коррелирует.)
К тому же эта идея идет нога в ногу с общим трендом по выводу промышленных объектов за городскую черту, что особенно радует экологов. «Зеленые», кстати, приводят и другие преимущества переноса питерского порта. Председатель регионального отделения Международного зеленого креста Юрий Шевчук уверен, что такому огромному объекту не место на мелководье. Проход судов также мешает гнездованию редких птиц и образованию плавней. Происходят в гавани и мелкие аварии, которые вредят природе. А нет порта – нет проблем.
Ущерб бизнесу
Однако ряд экспертов убеждены, что проблемы начнутся как раз если порт перенесут. Главная сложность кроется в ущемлении интересов представителей рынка стивидорных услуг и причинении значительного ущерба их деятельности.
И действительно, стивидоры – компании, занимающиеся погрузкой и разгрузкой судов, – столкнутся с большими трудностями. Основная из них (и самая затратная) – необходимость строительства на новом месте причалов. Сейчас в Большом порту их около 150, в Усть-Луге, скорее всего, потребуется не меньше.
Докеры уже с лихвой вложились в инфраструктуру терминалов, имеют долгосрочные договоры аренды земли и гидротехнических сооружений. «Они не заинтересованы в передислокации и справедливо ставят вопрос о компенсациях за свой бизнес, субсидиях и преференциях для инвестиций на новом месте», – отмечает Ассоциация морских торговых портов.
Еще одним негативным последствием станут массовые увольнения. Речь, на минуточку, идет примерно о 200 тысячах человек, работающих в 20 компаниях! Даже если все стивидоры сумеют перевезти свои терминалы в Кингисеппский район, сохранить штат им не удастся. Мало кто из сотрудников согласится тратить на дорогу по четыре-пять часов в день.
Наконец, Большой порт – это действующий и, как уже упоминалось, развивающийся инфраструктурный объект, который очень важен для города в экономическом и социальном плане.
«Порт является важнейшим звеном логистики, цепей поставок и транспортных артерий, – развивает мысль Руслан Сухий. – Здесь много рабочих мест и ряд предприятий, налоги которых обеспечивают значительные поступления в городской бюджет».
Город обеднеет не только на сумму недополученных налогов – перенос порта и устройство нового тоже серьезно опустошат казну. По подсчетам аналитиков ТМХ, проект редевелопмента обойдется в 440 млрд руб. Впечатляет! Но сами стивидоры считают даже эти цифры сильно заниженными.
«Мы пришли сегодня в порт…»
В общем и целом Большой порт для Петербурга гораздо важнее в качестве гавани, а не очередной застройки, подчеркивают противники проекта. И добавляют, что в городе пока есть участки – например, в том же сером поясе, – которые можно приспосабливать для возведения жилья и коммерческих объектов без таких негативных последствий.
Эксперты по недвижимости с этой точкой зрения готовы поспорить. По их мнению, территория весьма привлекательна как для девелоперов, так и для покупателей.
В консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg подсчитали, что общий объем жилой, коммерческой, спортивно-досуговой и социальной недвижимости в локации может составить 5–6 млн кв. м. А после полного освоения территории здесь могут жить от 160 тыс. до 200 тыс. человек.
Директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов отмечает основные плюсы участка: расположение рядом с центром города, наличие транспортной инфраструктуры, близость метро, съездов на ЗСД и вид на воду.
«Потенциал локации очень большой с точки зрения спроса, так как жилая застройка Адмиралтейского района старая и разрозненная, – добавляет эксперт. – Также жилье на территориях порта будет привлекательно для населения депрессивного Канонерского острова, который сейчас мало пригоден для проживания из-за проходящей над домами трассы ЗСД».
Руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина Георгий Патанин согласен с коллегой: «Локация порта для застройки интересна с точки зрения логистики, наличия воды, зеленой зоны. Там, правда, есть некая атмосфера „цыганщины“, которая поначалу может отпугивать людей. Но уже сейчас один из региональных застройщиков рискнул построить у порта ЖК комфорт-класса с четырехметровыми потолками. Клиенты проявляют внимание к этому проекту. Таким образом, перспективы у района достаточно хорошие».
По мнению гендиректора агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексея Бондарева, локация однозначно будет востребована застройщиками. Как, впрочем, и любая другая территория, высвобождаемая в городе.
«Свободное место для девелоперов сейчас редкость, они сразу развернутся на появившейся земле, – считает спикер. – Локация придется по вкусу и покупателям: спрос будет определять свежий массив внутри сложившегося района».
Главное, чтобы территорию освоили грамотно, сделав современной, развитой и единообразной. Тогда объект реально может стать изюминкой города на Неве и даже его новым флагманом.
«Мы стоим разинув рот…»
Единственное, о чем переживают сторонники переноса порта, – не получить в перспективе второй намыв. Поскольку сложившийся облик этого нового района неприятно удивил многих экспертов и горожан.
«Когда на Васильевском острове начинали застраивать намывные территории, я думал, что это будут современные кварталы с малоэтажной концепцией и насыщенной инфраструктурой, – делится генеральный директор проекта Avenue Apart на Дыбенко Игорь Петров. – А в итоге мы видим очередное гетто, наподобие прикадных районов. На месте порта может быть то же самое. В этом плане нам есть чему поучиться у Дубая с его пальмами и намывными островами».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов также подчеркивает: «Потенциальная застройка не должна являть собой многочисленные башни и новые спальные районы, а укладываться в концепцию „пятиминутного города“. Где всё необходимое для жизни, от социальной до рекреационной инфраструктуры, будет в пешей доступности».
Туманные перспективы
Про и контра, в принципе, ясны. У стивидоров своя правда, у девелоперов – своя, и все примерно понимают, что будут иметь по итогам. И только граждане пока абсолютно не представляют, что получат. Особенно с учетом того, что, несмотря на внимание президента, перспективы воплощения проекта пока выглядят туманными.
И опять дадим слово экспертам.
«Насколько эта инициатива правильная, имеет смысл говорить с точки зрения целесообразности, – размышляет представитель компании „Мегалит – Охта Групп“ Анжелика Большегородская. – В случае реализации сценария с переносом в Петербурге, во-первых, образуется градостроительная лакуна, которую нужно обеспечить жильем, социальной и транспортной инфраструктурой. А во-вторых, город лишится заметной статьи доходов, добровольно передав их области».
Многие профессионалы рынка сходятся в том, что перенос порта из Северной столицы – это проект, вряд ли осуществимый в ближайшее время. Для его реализации понадобится минимум десятилетие, а также колоссальный объем инвестиций. Затраты будут такими, что бюджетными средствами тут не обойтись. А значит, понадобится искать и привлекать частных инвесторов.
В чем еще едины эксперты – эта инициатива нуждается в тщательной проработке и оценке всех возможных последствий для экономического развития Петербурга.
– Такой огромный земельный массив с выходом к Финскому заливу, находящийся практически в центре города, был бы крайне востребован у застройщиков. Здесь можно одновременно построить большой объем жилой недвижимости разного класса – от комфорта до элитного с набережными и маринами для яхт – и возвести несколько деловых кварталов с бизнес-центрами, торговыми галереями, гостиницами.
– Если сравнить территорию Большого порта и намыв на Васильевском острове, то полагаю, что это равноценные локации. Всё остальное определят маркетинг, цена и концепция проектов на этих территориях. Намыв уже меняет видовые характеристики Приморского района – достаточно зайти в Парк 300-летия. Конечно, если порт уйдет и появится жилье, то это изменит вид Юго-Запада. Но это лирика, если решение о создании нового района будет принято наверху, то придется с этим смириться.
– Говорить про премиальность этой локации достаточно сложно. Всё-таки порт, склады оставляют определенный отпечаток. Да, какой-нибудь застройщик может построить на берегу Екатерингофки проект с выходом к воде, но это будет не больше чем бизнес-класс. Для возведения там клубных домов нужно, чтобы сначала вся территория преобразилась. Думаю, в локации будет построено 80% проектов комфорт-класса, остальное придется на бизнес и еще меньше – на элитные проекты.
– В перспективе новый проект на месте порта может изменить облик Юго-Запада, как это, например, сделали новые дома на проспекте Героев. При грамотной реализации место будет ухоженным, красивым и безопасным. Уютные локации вблизи воды с видовыми характеристиками будут камерными, здесь могут предлагать просторные однокомнатные квартиры бизнес-класса. Большая часть объекта будет классическим комфорт-классом, с него и начнется строительство.
– Перенос порта – это вопрос отдаленного будущего. Петербург имеет статус портового города именно с логистической точки зрения: он максимально удобен. В рамках Большого порта реализуются инвестиционные соглашения с правительством города, которые сегодня приносят доход в бюджет. Редевелопмент потребует огромных затрат, и пока неясно, кто их будет нести.
– В Петербурге много пятен, где ранее располагались промышленные зоны, а сегодня в основном склады. Таким землям в большей степени необходимо переосмысление и замена функции. Перенос порта выглядит инициативой, которая выгодна одному конкретному застройщику, но вряд ли касается интересов всего города.
