Действуем по закону
Законно уменьшить платежи в пользу государства можно несколькими способами. Во-первых, выждать положенный срок, после которого граждане освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от продажи недвижимости. Этот минимальный срок составляет пять лет. А в случаях, если продается единственное жилье или жилье, полученное в результате приватизации, наследования, дарения от близкого родственника и др., – всего три года. Подробно об этом мы уже писали.
Если такой срок еще не вышел, налог придется заплатить, но налоговые резиденты могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую они потратили ранее на приобретение объекта недвижимости. Например, купил за четыре миллиона, продал за пять – налог придется заплатить с миллиона, это 130 тыс. руб.
Еще один вариант сокращения размера налога – имущественный вычет (также распространяется только на резидентов и может применяться не чаще одного раза в год). Он составляет 1 млн руб. К примеру, вы продали квартиру, недавно полученную в наследство, за 5 млн руб. Воспользовавшись вычетом, уменьшили налогооблагаемую базу до 4 млн руб. Налог – 520 тыс. руб.
Такие льготы прописаны в статье 220 Налогового кодекса России (НК), пунктах 1 и 2. Отметим важную деталь. С 2016 года действует правило: если сумма в договоре окажется меньше 70% кадастровой стоимости объекта, то налог будут считать от этой самой кадастровой стоимости.
Эта мера была принята государством как раз для борьбы с занижением цены в договоре, которым часто грешили участники рынка недвижимости. И у продавца дорогой квартиры стимул показывать цену всего в 1 млн руб. (популярная «фишка» до января 2016-го) как-то сам собой пропал.
Риски продавца
Однако «занижайкой» до сих пор решают воспользоваться некоторые несознательные граждане. Одна из возможных «неприятностей» – привлечение по статье 198 Уголовного кодекса РФ (УК). Правда, это самая жесткая мера: надо за три года «накопить уклонений» от уплаты налога на доходы физлиц в сумме 2,7 млн руб.
А что бывает, если «нагрешили» не так серьезно? То есть если уклонение от уплаты налога выявлено, но обошлось без 198 УК? Налог будет взыскан без льгот, с полной фактической цены, плюс штраф до 40% от суммы уклонения – согласно статье 122 НК.
Предвидим вопрос: а как налоговая инспекция о занижении узнает? Если цена квартиры отличается от рыночной процентов на 15–30 (то есть почти равна 70% от кадастра) – позовут для разговора покупателя. Смысла покрывать продавца у него, в общем-то, нет. Будут уверены больше – обратятся в правоохранительные органы, тогда просто-напросто откроется следствие. Бывают и случаи, когда в налоговую покупатель с распиской о «неотделимых улучшениях» приходит сам – рассчитывая, по незнанию, на возврат налога на доходы физлиц (НДФЛ).
Еще вариант: квартира покупается в ипотеку. Ипотечный договор также проходит регистрацию в Росреестре. При занижении получится, что в кредитном договоре сумма указана большая, чем в договоре купли-продажи. Тогда кредитный будет являться фактическим свидетельством уклонения от уплаты налогов.
Риски покупателя
Откроем Америку: покупатель – это тот, кто платит деньги. Ему нужны документы (расписка, или банковская платежка, или то и другое), подтверждающие тот факт, что он их заплатил. Как минимум на всякий случай: вдруг потом по каким-то причинам переход права не будет зарегистрирован Росреестром или уже после регистрации сделка будет признана недействительной и квартиру потом придется вернуть, забрав, разумеется, свои деньги обратно. Причины этой «неприятности» могут быть очень разные – от несчастного случая до злонамеренных действий продавца.
Расписка должна соответствовать цене, указанной в договоре. Но денег-то покупатель заплатил больше, чем там прописано. Что делают? Пишут вторую расписку, как правило, на приобретение дополнительно «неотделимых улучшений» – ремонта, на который потратил деньги продавец, когда покупал эту квартиру сам. Иногда – еще и мебели. В чем риски для покупателя?
Если при этом «что-то пошло не так», покупателю законом гарантирован возврат только суммы, обозначенной в договоре: цена – это существенное условие договора, что прописано в статье 555 Гражданского кодека РФ. За «неотделимые улучшения»? Возможно, придется судиться. С каким успехом? Как поступит судья?..
А если продавец после продажи квартиры подаст на банкротство (и это невозможно предвидеть!)? Сделка с занижением также может быть признана незаконной – смотрите статью 61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Покупатель квартиры должен будет передать ее в конкурсную массу, его поставят в очередь (длинную, как правило) за деньгами. О деньгах за «неотделимые улучшения» можно будет забыть. (Примечание: недействительными могут быть признаны сделки, совершённые за три года до момента подачи заявления о банкротстве.)
Еще возможная потеря для покупателя – получение меньших денег в качестве налогового вычета. Ведь вычет при покупке, если покупатель свое право на него еще не использовал, возможен только с налогооблагаемой базы, то есть только с цены по договору. Никакие «улучшения» и никакая «мебель» приняты не будут. При этом если покупают недорогое жилье супруги, то каждый рассчитывает на 2 млн базы, то есть в сумме на 4 млн.
А еще – если сегодняшний покупатель захочет через короткий срок квартиру сменить? Тогда ведь ему самому «занижайка» потребуется. Он ведь не только за себя налог будет вынужден заплатить, если цену в договоре не занижать, но и за своего продавца, поскольку сам покупал с занижением. Вечный двигатель какой-то – было бы смешно, если бы не было грустно...
Так что делайте выводы. Занижать сумму сделки в договоре – противозаконно. И можно получить гораздо больше неприятностей, чем мифической выгоды.
Бонус :)
Бывает очень обидно продавцу новостройки, в которой он сам, за свои деньги, отделку делал. К примеру, приобрел новостройку с голыми стенами, а на приведение жилища к состоянию, пригодному для жизни, потратил еще миллион. Но вот вдруг понадобилось продать квартиру, а отделку ведь в расходы не включишь, она ж «неотделимые улучшения». Эх, неприятно…
Так вот: бывает, что можно отделку включить в расходы по приобретению. Когда? Когда, во-первых, в ДДУ четко и ясно указано, что квартира сдается без отделки. Во-вторых, отделкой занималась не «шарашкина бригада», а юрлицо, с которым заключен договор о производстве отделочных работ. Внимание, повторяем: договор не о ремонте, а именно об отделке! Все работы должны быть не «ремонтными», а отделочными, материалы покупаться не для «ремонта», а отделочные. Вот тогда все расходы на отделку совершенно законно можно будет учитывать, рассчитывая налог при продаже. Хорошо будет, если перед началом самого процесса (не после него!) вы обратитесь за консультацией к грамотному консультанту-налоговику.
