Рука рынка
Первым из ключевых факторов, повлиявших на изменение отношения покупателей жилья к Мурино (и соседним Новодевяткино с Буграми), стали базовые тенденции рынка последнего времени.
Программа льготной ипотеки, запущенная правительством России с целью поддержки строительной отрасли, серьезно стимулировала спрос на новостройки. Он, в свою очередь, подтолкнул вверх цены. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, только за прошлый год средняя цена квадратного метра в Петербургской агломерации взлетела примерно на 25%.
Сочетание этих двух трендов и обеспечило рост интереса покупателей к пригородным локациям. Ипотека с господдержкой толкала спрос вверх, а невысокая покупательная способность граждан вместе с галопирующими ценами на и без того недешевые квартиры в черте города – направляли спрос в закадье.
Там стоимость жилья тоже поднималась, но исходный ценник и темпы роста были пониже. В результате Мурино стало центром спроса на недорогие новостройки в пригородной зоне. Сейчас эта локация по популярности в Петербургской агломерации уступает только Каменке.
Зона комфорта
Вторым фактором роста привлекательности Мурино стали усилия властей Ленобласти и застройщиков по формированию более высокого уровня комфортности проживания. Главными проблемами локации, о которых немало говорилось в СМИ, всегда были транспортные проблемы и нехватка объектов социальной инфраструктуры. Сказать, что эти сложности ушли в прошлое, было бы явным преувеличением, но ситуация постепенно меняется в лучшую сторону.
Первое и самое, наверное, главное – практически все новые жилые проекты девелоперов, запущенные в последние годы, имеют в своем составе социальные объекты. Причем ввод их синхронизирован со сдачей жилых корпусов. Из факта снижения спроса на новостройки закадья по причине нехватки в них социалки, наблюдавшегося несколько лет, застройщики сделали верные выводы.
По данным властей региона, в рамках выполнения соглашений о сотрудничестве, заключенных с девелоперами, до конца 2025 года в Мурино будет построено 40 детских садов и 10 школ. За последние пять лет были сданы 4 школы и 30 детсадов. Поликлинику, которая сможет принимать в день до 440 взрослых и 160 детей, построят до конца 2023 года. Заявлен проект строительства первого в Мурино крупного многофункционального коммерческого центра, в котором офисные площади будут сочетаться с торговыми.
В прошлом году была введена развязка с КАД на Охтинской аллее в Западном Мурино. Еще одну многоуровневую развязку в створе Пискаревского проспекта планируется построить к 2024 году. Инициирован проект создания скоростной трамвайной линии, которая соединит Мурино, Бугры и Парнас. Кажется, сдвинулся наконец с мертвой точки проект строительства ТПУ в Девяткино, который включает станции метро и железной дороги, международный автобусный вокзал, паркинг и коммерческие объекты.
Кроме того, реализуется ряд проектов благоустройства. В прошлом году Мурино присоединилось к программе «Формирование комфортной городской среды». В этом году Графский пруд очистят и создадут на его берегах общественное пространство, а также будет выполнено благоустройство Муринского парка. Застройщики со своей стороны тоже реализуют ряд проектов по обеспечению качества среды.
Широкий выбор
Сочетание двух факторов – рыночной ситуации и повышения уровня комфортности проживания – и обеспечили Мурино новую волну внимания со стороны покупателей. Что, в свою очередь, активизировало застройщиков.
Всего в локации сегодня реализуется порядка полутора десятков проектов. В их числе как вышедшие на рынок несколько лет назад и уже в значительно степени распроданные, так и новички, свидетельствующие о вере девелоперов в привлекательность локации.
Так, «Полис Групп» реализует в Мурино крупный жилой комплекс «Мой мир». По данным риэлторов, этот комплекс возглавил топ-10 проектов – лидеров продаж во всей Ленобласти по итогам первого полугодия 2021 года.
Активно работает в локации Группа ЦДС – на ее счету сразу два проекта: ЖК «Северный» и «Новые горизонты».
За первое полугодие на фоне роста популярности локации на рынок активно выводились как новые проекты, так и новые очереди ранее запущенных. Так, компания «Мавис» открыла продажи в третьем корпусе ЖК «Урбанист», третьем корпусе ЖК «Авиатор», а также вывела на рынок новый объект – ЖК «Графика».
Федеральный девелопер ГК «ПИК» вошел в локацию с ЖК «Заречный парк». Еще один новичок в Мурино – компания «Академия» – приступил к продажам квартир в ЖК «Браун Хаус». Компания «Прок» в поселке Бугры начала строить ЖК «Стороны света». А ГК Euroinvest Development усилила свое присутствие, начав продажи в ЖК ID Murino II.
Так что сегодня здесь представлен весьма широкий выбор – как по брендам застройщиков, так и по географии в рамках локации. В квартирографии по-прежнему лидируют студии, но и у семей, желающих купить более просторную квартиру, есть из чего выбрать.
– В первом полугодии в Петербургской агломерации заметно изменилась структура вывода на рынок новых объектов, и вперед вырвалась локация Бугры – Мурино – Новое Девяткино с долей 13% от общей площади выведенного жилья.
Предложение в локации на начало июля 2021 года оценивается в 350 тыс. кв. м – это 11% в объеме предложения агломерации в сегменте масс-маркет. Годом ранее объем предложения был ниже: 215 тыс. кв. м, доля – 7%. Таким образом, отмечается увеличение предложения в локации примерно на 60%.
Мы можем говорить о ренессансе локации. На фоне общего роста цен она становится всё более привлекательной для застройщиков, которым важно предложить клиентам жилье разных ценовых категорий, в том числе и относительно бюджетные варианты в отдалении от центра города.
За первое полугодие доля локации в спросе в сегменте масс-маркет составила примерно 9% (126 тыс. кв. м) в Петербургской агломерации. Бугры – Мурино сейчас находится на второй по популярности у покупателей строчке в рейтинге локаций всей агломерации, уступая по объемам продаж лишь Каменке.
Средняя цена предложения по итогам первого полугодия составляет 123,5 тыс. руб. за квадрат – на 12% выше, чем в среднем цена предложения в пригороде.
