Одной из причин роста цен на новостройки называют сокращение объемов предложения: жилья в продаже находится меньше, чем способен переварить рынок. Как долго будет сохраняться квартирный дефицит? Какие объемы нужны рынку, чтобы насытить спрос? Мы спросили об этом застройщиков Петербурга и области.
– Главным итогом первой половины 2021 года стало замедление предложения – реальных стартов, выводов на рынок со стороны застройщиков было немного. На мой взгляд, главной причиной такой осторожности со стороны девелоперов была градостроительная неопределенность, влекущая достаточно весомые риски. Многие девелоперы готовы были запускать проекты после принятия нового генплана в конце марта, но этого не случилось. Компании не получили понятную картину и перспективу развития своих площадок и окружающих территорий и сдвинули вывод проектов как минимум на год.
На мой взгляд, ситуация с дефицитом качественного предложения начнет выправляться не ранее 2022 года, после принятия нового генплана. И после того, как полноценно заработает новая Градостроительная комиссия, которая призвана сделать прозрачными процессы обеспечения новостроек социальными объектами. Надеюсь, в самое ближайшее время мы увидим регламент работы этой комиссии и получим понятные правила работы с соцобъектами.
Оба эти фактора плюс стабильно работающие процессы в согласовании проектов являются базовыми условиями для создания достаточного объема предложения и выхода рынка на качественно новый уровень. Клиенты уже стали избирательны и требовательны, осталось создать возможности для создания качественного продукта.
И на мой взгляд, всё зависит от сегмента. Качественного, ликвидного предложения сейчас действительно мало. Но при этом на рынке есть неудачные и неудобные с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры проекты, которые могут находиться в экспозиции годами. Но современный покупатель уже не берет всё подряд, он оценивает покупку с точки зрения комфорта, благоустройства, ликвидности при последующей продаже.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– В условиях экономического кризиса и падения реальных доходов населения насыщение спроса неизбежно даже при текущих объемах строительства. Очевидно, что при ажиотажном спросе и дефиците качественных проектов происходит рост цен до того уровня, где спрос будет соответствовать объему предложения. Но новая равновесная цена противоречит целям социально ориентированного государства, перед которым стоит задача сделать жилье максимально доступным для широких слоев населения. Чтобы изменить ситуацию, нужно создать условия для повышения платежеспособности покупателей и формирования справедливой конкурентной борьбы, которой мешает монополизация и высокие барьеры при входе на рынок недвижимости новых компаний. За год число застройщиков в России сократилось на 20%. Объем ипотечных кредитов, драйвера продаж на рынке масс-маркет, также имеет тенденцию к снижению – в мае на 28,2% ниже, чем в апреле. Рынок сужается.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург:
– Дефицита по количеству предложения на рынке нет и, вероятнее всего, не будет в ближайшие четыре-пять лет, поскольку разрешений на строительство выдано на 14 млн кв. м, а планы по их реализации – 2–3 млн кв. м в год. А вот с точки зрения выбора в этом количестве предложения будет явный перекос в сторону застройщиков, имеющих большой запас проектов с разрешениями на строительство; запуск же новых проектов, скорее всего, будет столь же непростым, как и в предыдущие два года.
Какие объемы нужны рынку, чтобы насытить спрос? Есть разные мнения на этот счет: от 2 млн кв. м, рассчитанных руководством города, до 4 млн кв. м по оценке застройщиков.
Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group:
– На первичном рынке недвижимости Петербурга сохраняется дефицит предложения, сформировавшийся еще в 2020 году на фоне высокого спроса из-за льготной ипотеки и пандемии, притормозившей выход новых объектов. В первом полугодии 2021-го застройщики активизировались, новые проекты появляются, но темпы их вывода всё еще недостаточны, чтобы выйти на нужные объемы. Если вспомнить показатели, зафиксированные между городским правительством и Минстроем РФ по показателям ввода жилья в Петербурге, то по итогам этого года должно быть построено 3,2 млн кв. м. По экспертным данным, за первые шесть месяцев в Северной столице введено чуть более 1 млн кв. м жилья.
Наиболее активно новые проекты и новые очереди в рамках уже строящихся жилых комплексов запускаются в массовом сегменте жилья. В категориях недвижимости «бизнес» и выше темпы более скромные.
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»:
– Ситуация дефицита предложения всё еще актуальна, так же как и ажиотажного спроса. Темпы вывода новых проектов в первом полугодии этого года стали выше, но этого всё еще недостаточно, чтобы привести рынок к балансу. Скорее всего, такая ситуация сохранится до конца года. Недвижимость в жилых комплексах с хорошей внутренней инфраструктурой и удачной локацией раскупается в первую очередь. К тому же у застройщиков большое количество различных программ и спецпредложений, которые позволяют приобрести недвижимость на выгодных условиях.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Объем предложения в последние полгода активно восстанавливался: сейчас объем сделок с землей уже в два раза выше показателей 2019 года.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
– Дефицит предложения на рынке строящегося жилья Петербурга и ближайшей Ленобласти сохраняется – за прошлый год оно сократилось более чем на 30%. Восполнить объемы до конца года вряд ли получится, несмотря на более активные темпы вывода новых проектов в первые шесть месяцев текущего года.
Для насыщения спроса и быстрого восстановления предложения на рынок должно выйти сразу несколько крупных проектов. Но пока предпосылок к этому не наблюдается, особенно в черте города: большинство застройщиков продолжают придерживаться осторожной стратегии и не спешат с запуском новых объектов. Чаще всего речь идет о старте новых очередей в рамках уже строящихся жилых комплексов. Предположу, что на прежние показатели по объемам рынок выйдет не раньше середины 2022 года.
