– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за июнь 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек (без учета элит-класса) выросла на 3,05%, или 5187 руб. за кв. м. И к началу июня составила 175,3 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Цены по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Май 2021 | Июнь 2021 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 5 977 | 6 188 | |
| Руб./кв. м | 171 696 | 178 184 | 3,78 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 10 987 | 11 076 | |
| Руб./кв. м | 168 665 | 173 885 | 3,09 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 14 982 | 15 382 | |
| Руб./кв. м | 167 364 | 171 583 | 2,52 |
Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м
Сроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов в продаже
Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп»:
– По итогам первого полугодия 2021 года девелоперы наконец стали выводить новые проекты на рынок, пытаясь восполнить дефицит предложения. На рынок вышло порядка 1 млн кв. м.
Продажи по сравнению с 2020 годом, конечно, взяли тренд на снижение – многие покупатели недвижимости решили вопросы с приобретением жилья еще в прошлом году.
Планомерно спрос снижался с начала 2021 года с небольшим всплеском активности в июне, когда условия программы субсидированной ипотеки были изменены в части процентной ставки и суммы кредита.
Нас ожидает сложный июль и август, к осени рынок постепенно начнет восстанавливаться до стабильных параметров.
Цены тем не менее повышались в течение шести месяцев. По итогам полугодия ценовая динамика составила 13–14% в зависимости от проекта и локации. Драйверами роста стали стоимость земли и повышение цен на строительные материалы, и в целом до конца года ожидаем еще повышения цен на 9–10%.
Программа льготной ипотеки уже не сможет быть точкой роста для рынка первичной недвижимости в связи с тем, что предложение рынка в Санкт-Петербурге значительно превышает по цене установленный лимит по кредиту. Застройщики и банки уже несколько месяцев плотно работают вместе по выводу совместных продуктов по субсидированию процентной ставки.
Семейная ипотека не станет равноценной заменой.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Мы сейчас находимся на пике спроса на рынке. Думаю, что по мере пополнения предложения в Петербурге спрос сбалансируется. Провала продаж не будет – у нас есть исторический центр, советская застройка. Жильцы этого фонда хотят и будут улучшать свои жилищные условия, это нормальная ротация в недвижимости. Но при этом в ближайшем будущем спрос не будет столь лихорадочно перегрет, ажиотаж последнего года – это тоже плохо для рынка. Ровный спрос позволяет девелоперам прогнозировать свою работу, строить стратегию развития на перспективу.
Если мы говорим о Петербурге, то я не вижу оснований для снижения цен на первичном рынке. Дефицит предложения, рост себестоимости строительства – всё это обусловит дальнейшее удорожание квадратного метра, хотя и не на 30%, как в 2020 году.
Допускаю, что цена может быть скорректирована на понижение в каких-то точечных проектах, где девелоперы заинтересованы в оперативной реализации площадей. Но в среднем по рынку цены будут стабильны.
Станет ли семейная ипотека новым драйвером спроса? Если говорить о проектах Bonava, то, скорее всего, нет, так как спрос и так велик. У нас и в последние месяцы действия программы льготной ипотеки не было ажиотажного спроса – нам не было смысла выводить все резервы в продажу для 100% авансирования. Наши эскроу-счета переполнены, средневзвешенная ставка минимальна, поэтому мы сознательно держали довольно высокую ценовую планку и растягивали продажи.
Здесь также стоит отметить растущую себестоимость строительства и повышенные риски застройщика в части прибыльности проектов, связанные именно с этой составляющей. Мы не готовы сейчас фиксировать доходную часть, не понимая, на сколько вырастут наши расходы.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Что будут делать застройщики в случае падения спроса? Я бы не стала отвечать за всех застройщиков – всё зависит от каждого конкретного проекта. Качественные современные жилые комплексы с умными планировками, развитой жилой средой, особенно возле водоемов и лесных массивов при тренде на экологичное мышление, пока будут пользоваться устойчивым спросом за счет ограниченности предложения.
Экономичные объекты могут дешеветь из-за сокращения платежеспособного спроса. Застройщики будут инициировать новые акции в зависимости от структуры спроса на рынке, чтобы акцентировать внимание покупателей на тех преимуществах объектов, которые пользуются особой популярностью. Сегодня это эргономичность, энергоэффективность, экологичность и развитость жилой среды.
Сейчас покупателям также интересны дополнительные сервисы, например, такие как трейд-ин и рефинансирование ипотеки. Безусловно, для проектов, рассчитанных на семейную целевую аудиторию, среди которых и «Балтийская жемчужина», расширение действия программы на семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, стало позитивной новостью.
И даже увеличение процентной ставки по льготной ипотеке по сравнению с предыдущей программой не ухудшает ситуацию, так как банки, чтобы привлечь заемщиков, на основе государственных обычно формируют свои еще более привлекательные предложения. Но сокращение суммы кредита с 12 до 3 миллионов при текущей экономической ситуации, высоких ценах на квартиры и ограниченных реальных доходах населения замедлит весь процесс, поэтому я бы не стала возлагать больших надежд на семейную ипотеку.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург:
– По официальной статистике, в городе за первое полугодие введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м из запланированных на этот год 3,2 млн кв. м. Выведено в продажу тоже достаточно большое количество новых объектов, но большинство из них – с разрешениями на строительство, полученными ранее.
В целом по городу «план», вероятнее всего, будет выполнен, как обычно, к новому году.
К сожалению, кажется, что падение платежеспособного спроса неизбежно, – и остается рассчитывать, что падение не будет катастрофическим. В отношении роста затрат хотелось бы уже вмешательства государства, поскольку рост цен на ряд материалов, оборудования и работ явно неадекватен рыночной ситуации. Если такой рост продолжится, то, скорее всего, как и в 2015 году, придется вносить изменения в проекты, менять материалы и оборудование, чтобы выйти хотя бы на минимальную приемлемую рентабельность.
Цены на квартиры будут продолжать расти, возможно не такими темпами, как в прошлом году и первой половине этого. Но поскольку темп роста затрат значительно опережал последние полгода темп роста цен, то оснований для другой тенденции лично я не вижу. А растут не только прямые затраты, но и запросы монополистов, а также обременения от города по соцкультбыту, что тоже прямо пропорционально влияет на цены на квартиры.
Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»:
– Значительный рост цен на строительные материалы сказался очень остро на себестоимости проектов. Однако спрос на квартиры сохраняется на высоком уровне. Есть небольшая вероятность, что ситуация может колебаться, особенно сейчас, когда существенно изменились условия льготной ипотеки, но тем не менее вскоре рынок придет в баланс.
Мы предполагаем, что ближайшее полугодие будет относительно стабильным. Цены на первичную недвижимость будут расти, но постепенно, не резкими скачками. Этому плавному росту способствует переход на эскроу-счета. Теперь разница между ценами на старте и финише проекта не будет столь существенна. Однако есть факторы, которые влияют на рост цен. Среди них – строительная готовность объекта, класс жилья, расположение, повышение цен на строительные материалы, спрос, который по-прежнему на высоком уровне, и так далее.
Обновленная программа семейной ипотеки может спровоцировать новый всплеск спроса, это очень хорошая альтернатива предыдущим условиям льготной ипотеки.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– В первом полугодии 2021 года продажи компании «Строительный трест» составили более 8,64 млрд руб., что на 8% больше, чем в январе – июне 2020 года. Общая доля сделок с использованием ипотечного кредитования составила 79%.
Действия государства во многом направлены на стабилизацию цен на рынке жилья. Поэтому можно предположить, что стоимость квадратного метра во второй половине 2021 года будет держаться на сегодняшнем уровне. Кроме того, ажиотажного спроса, связанного с тем, что люди пытались сохранить деньги и рассматривали недвижимость как инвестиционный продукт, альтернативу депозитам, акциям и валютам, уже нет.
Расширение условий семейной ипотеки – распространение на семьи с первым ребенком – позволит увеличить выдачу таких кредитов, в том числе за счет рефинансирования.
Новые условия льготной ипотеки вряд ли окажут серьезное влияние на колебание спроса. Само изменение ставки на сегодняшний момент для многих застройщиков означает лишь то, что их затраты на субсидирование подрастут. Потому что многие застройщики в Петербурге субсидируют льготную ставку.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– Во втором полугодии спрос затормозится: новые условия льготной ипотеки существенно ограничивают покупателей в выборе жилья, диктуя определенный ценовой сегмент.
Очевидно, что альтернативой субсидируемой ипотеке станет программа семейной ипотеки. Девелоперы, которые реализуют проекты, ориентированные на покупателей с детьми (большая доля многокомнатных лотов в квартирографии), возможно, даже будут запускать совместно с банками собственные программы на основе семейной ипотеки и дополнительно субсидировать ставку.
В целом мы ожидаем, что объем ипотечных сделок к концу 2021-го сократится примерно на 20% по отношению к первому кварталу текущего года.
В случае если рост себестоимости наложится на критичное падение спроса, застройщики пойдут классическим путем: будут оптимизировать издержки и расширять линейку акций, вводить гибкие программы рассрочки, развивать трейд-ин, вводить совместные ипотечные программы с банками (например, ставка 0% на первый год выплат и т. п.).
Во втором полугодии 2021 года на цены на первичную недвижимость продолжит влиять рост стоимости стройматериалов, удорожание земельных участков, а также дополнительным фактором может стать обязательная вакцинация иностранных рабочих за счет застройщика.
Но новых причин для весомого роста цен на рынке новостроек нет: ценовая динамика будет плавной – на 1,0–1,5% в месяц. По нашим прогнозам, к концу 2021 года средняя стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Петербурге составит порядка 195 тыс. руб.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– За первое полугодие 2021 года, по предварительным данным, в городской черте Петербурга и ближних границ Ленобласти на рынке масс-маркет было продано порядка 38 тыс. квартир. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (в количестве проданных квартир) было зафиксировано небольшое снижение – порядка 4%.
В январе-феврале застройщики активно начали выводить на рынок новые проекты, всего за период открыты продажи более чем в 40 объектах – очередях в уже реализующихся проектах и новых комплексах.
С января по июнь 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в сделках выросла на 12% и сейчас находится на уровне 153 тыс. за кв. м. За аналогичный период прошлого года рост цены составил только 3%. За год (с июня по июнь) этот показатель вырос почти на 40%.
Ключевые тенденции связаны с окончанием действия льготной ипотеки. При этом прогнозы рынка относительно существенного роста спроса в последние месяцы ее действия не оправдались. В 2021 году пиковыми месяцами стали март и апрель, в мае и июне наблюдался умеренный спрос.
Сегодня рынку необходимо искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены. Полагаю, что в летние месяцы спрос традиционно будет умеренным, цены зафиксируются, но ненадолго. Осенью-зимой спрос подрастет. Расширение действия льготной семейной ипотеки на семьи с одном ребенком положительно скажется на рынке. Количество акций и специальных условий от банков и застройщиков в ближайшей перспективе может возрасти.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:
– Некоторые итоги первого полугодия и второго квартала: рост цен продолжился, но мы видим, что он замедляется. В сегменте эконом рост цен за квартал составил 4%, в комфорт-классе – 6%, в бизнес-классе – 4%. За первое полугодие аналогичные цифры по отдельным сегментам – 11% в экономе, 15% в комфорт-классе, 15% в бизнес-классе.
Одним из обсуждаемых событий стало продление субсидированной льготной ипотеки. Но оно скорее формальное: под новые условия, с учетом снижения максимальной суммы кредита, попадает порядка 5% предложения. Соответственно, льготная ипотека будет поддерживать только тех, у кого есть большой первый взнос. Можно сказать, что субсидирование ставок и поддержание уровня спроса перекладывается на плечи девелоперов.
Прогнозы на вторую половину 2021 года: мы ожидаем замедления темпа роста цен и более активного вывода на рынок новых проектов по сравнению с прошлым годом. В том числе активно стартуют проекты за городом, и среди них уже есть довольно масштабные – в Пушкинском, Петродворцовом районах. Девелоперы начинают активно рассматривать и покупать новые подобные участки – в Новоселье, Пушкине, Новосаратовке. Крупные загородные проекты могут стать альтернативой проектам в черте города – за счет не таких высоких цен.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
– Ипотека остается главным драйвером спроса – в структуре продаж застройщиков ее доля занимает более 70% всех сделок. В сегменте массового спроса этот показатель доходит до 80% и выше. В проектах ГК «Ленстройтрест» количество ипотечных договоров выросло почти в два раза. До начала действия льготной ипотеки этот показатель был на уровне 65% от общего числа сделок, сегодня она увеличилась до 85%. Средний размер ипотечного кредита скорректировался с 2,9 млн до 4,0 млн руб.
За первое полугодие 2021 года цены выросли на 14%. До конца лета стоимость квадрата еще подрастет – в пределах 5-6%. На это в большей степени будет влиять не продление программы льготной ипотеки на новых условиях, а находящийся на низком уровне объем предложения и растущая себестоимость строительства. Для поддержания спроса у застройщиков разработаны различные предложения, позволяющие купить жилье на выгодных условиях, действуют программы рассрочек и совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки, когда часть процентной ставки компенсируется компанией, а для покупателя ставка составляет 4,5–5,5%.
Также стоит отметить, что новые условия программы льготной ипотеки, в частности снижение кредита до 3 млн руб., может способствовать смещению спроса с новостроек в границах КАД на новостройки в ближайшей Ленобласти.
Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group:
– Цены на первичном рынке продолжают расти, но более медленно и без резких скачков, если сравнивать с прошлым годом. Рост обусловлен рядом факторов, в числе которых растущая себестоимость строительства из-за подорожания материалов, льготная ипотека, подогревающая спрос, увеличение расходов застройщиков на проектное финансирование и выход на рынок всё большего числа новостроек, квартиры в которых реализуются с использованием эскроу-счетов. Можно предположить, что по итогам следующих шести месяцев квадратный метр строящегося жилья в среднем подорожает в пределах 5%.
При этом спрос на качественные проекты остается стабильным даже на фоне растущих цен. В фокусе внимания покупателей – новостройки с интересной концепцией, выделяющейся архитектурой и актуальной квартирографией в хороших локациях. Вне зависимости от сегмента есть запрос на эргономичные планировки и грамотное зонирование пространства, исключающие переплату за неиспользуемые квадратные метры.
Для поддержания интереса к своим проектам или определенному пулу квартир застройщики будут разрабатывать специальные предложения, акции и рассрочки, которые позволят покупателям приобрести недвижимость на доступных условиях.
