В льготах только студии
С 1 июля условия по самой популярной среди россиян госпрограмме – льготной ипотеке под 6,5% годовых – пересмотрены. Ставка выросла до 7%, а максимальная сумма кредита, которую можно взять по господдержке, установлена на уровне 3 млн руб. для всех регионов. С момента запуска «Господдержкой-2020» воспользовались около полумиллиона российских семей – теперь показатели грозят обрушиться. По первым оценкам Сбербанка, после 1 июля спрос на кредиты по данной госпрограмме упал вдвое.
Причина очевидна: крупные мегаполисы, где много строят и цены на жилье запредельно высоки, автоматически выпали из госпрограммы. Это Москва, Московская область, Петербург и Ленобласть, где раньше покупатели могли рассчитывать на получение кредита до 12 млн руб. Теперь – вчетверо меньше. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), средний размер ипотечного кредита в Санкт-Петербурге в мае составлял 4,36 млн, а в Ленобласти – 3,64 млн руб.
Теперь, чтобы вписаться в госпрограмму на новых условиях, стоимость приобретаемой квартиры (с учетом первоначального взноса в размере 15%) не должна превышать 3,45 млн руб. В Петербурге таких цен на жилье практически не осталось – только крохотные по метражу студии кое-где на окраинах. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в июле усредненная студия/однушка на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга оценивалась в 6,2 млн руб. (178 тыс. руб. за кв. м). Только за месяц цены на такой формат квартир выросли на 4% (более 200 тыс. руб.).
Крошки господдержки
Минимальные ценники на самые крохотные квартиры-студии в черте Петербурга стартуют от 2,6 млн руб. – нам удалось найти две новостройки, где стоимость не превышает 3 млн руб. (см. таблицу 1). Самый большой их выбор в мегапроекте «Группы ЛСР» на окраине Красногвардейского района – за последние пару месяцев застройщик крупными партиями выводил там квартиры в продажу. У большинства питерских застройщиков стартовые цены уже на грани установленного программой лимита или даже чуть выше. Это означает лишь, что общее число студий, покупку которых реально вписать в госпрограмму, совсем невелико. По оценкам экспертов, в целом их доля на городском рынке не превышает 5–7%.
Зато в Ленобласти выбор гораздо богаче: здесь минимальная стоимость большинства объектов нашего рейтинга укладывается в планку 3 млн руб. (см. таблицу 2). Самые низкие по цене варианты встречаются в отдаленных весях Гатчинского района, львиная доля предложения – в Мурино. Больше всего проектов у компаний «Мавис», «КВС» и ГК «ПИК» – сразу по два. Также отметим, что относительно низкие ценники держат стартапы, выходившие в продажу всего месяц-два назад и не успевшие набрать ценовой динамики. Кроме того, большая часть областных вариантов предлагаются без готовой отделки – это также позволяет снизить стоимость квартиры.
Тонкие инструменты
На смену переформатированной «Господдержке-2020» должна прийти семейная ипотека – для пар с ребенком государство сейчас предлагает более щедрые условия кредитования. Но и от покупателей студий и однушек, которые востребованы у студентов, бездетных пар, одиноких пенсионеров, приезжих и т. д., никто не собирается отказываться. Первыми подстроились банки: некоторые уже заявили о сохранении ставки по программе «Господдержка-2020» на прежнем уровне и не собираются поднимать ее до рекомендованных 7%. Застройщики официально снижать цены под новые критерии госпрограммы, разумеется, не будут. Но и у них все необходимые инструменты имеются – скидки, акции, специальные цены на ограниченные пулы квартир и т. д. И в случае резкого охлаждения спроса этот арсенал придется привести в действие. Либо вместе с банками-партнерами предлагать покупателям малогабаритного жилья альтернативные ипотечные продукты.
Таблица 1. Минимальные цены на студии в новостройках Петербурга
| Цена, млн руб. | Цена, тыс. руб. за кв. м | Название ЖК | Застройщик | Общая площадь, кв. м | Срок сдачи | Отделка | Район |
| 2,60 | 120 | СПб Реновация | 20,0 | III кв. 2023 | Есть | Колпинский | |
| 2,80 | 148 | ЛСР | 19,0 | III кв. 2022 | Есть | Красногвардейский | |
| 3,30 | 138 | ФСК | 24,0 | IV кв 2023 | Нет | Пушкинский | |
| 3,35 | 134 | Setl Group | 25,0 | II кв. 2023 | Есть | Красносельский | |
| 3,40 | 170 | КВС | 20,0 | IV кв. 2023 | Есть | Пушкинский | |
| 3,40 | 148 | Аквилон | 23,0 | III кв. 2022 | Нет | Невский | |
| 3,43 | 181 | СПб Реновация | 19,0 | IV кв. 2022 | Есть | Невский | |
| 3,60 | 160 | Главстрой-СПб | 22,5 | I кв. 2022 | Нет | Выборгский | |
| 3,65 | 146 | Setl Group | 25,0 | II кв. 2023 | Есть | Московский | |
| 3,70 | 137 | ЦДС | 27,0 | IV кв. 2023 | Есть | Выборгский |
Источник: BN.ru, отделы продаж застройщиков (цены актуальны на дату подготовки материала)
Таблица 2. Минимальные цены на студии в новостройках Ленинградской области
| Цена, млн руб. | Цена, тыс. руб. за кв. м | Название ЖК | Застройщик | Общая площадь, кв. м | Срок сдачи | Отделка | Район |
| 2,2 | 93 | Невская строительная компания | 23,6 | I кв. 2023 | Нет | Гатчинский | |
| 2,74 | 111 | Академия | 24,7 | IV кв. 2022 | Предчистовая | Всеволожский | |
| 2,80 | 116 | Мавис | 24,0 | IV кв. 2023 | Нет | Всеволожский | |
| 2,90 | 145 | ГК ПИК | 20,0 | III кв. 2023 | Есть | Ломоносовский | |
| 3,00 | 142 | 21,0 | IV кв. 2022 | Предчистовая | Всеволожский | ||
| 3,00 | 120 | Мавис | 25,0 | III кв. 2023 | Нет | Всеволожский | |
| 3,00 | 143 | КВС | 21,0 | IV кв. 2022 | Есть | Всеволожский | |
| 3,20 | 143 | Euroinvest Development | 22,4 | IV кв. 2023 | Предчистовая | Всеволожский | |
| 3,20 | 146 | КВС | 22,0 | II кв. 2023 | Есть | Всеволожский | |
| 3,30 | 157 | Запстрой | 21,0 | II кв. 2022 | Есть | Всеволожский |
Источник: BN.ru, отделы продаж застройщиков (цены актуальны на дату подготовки материала)
Жилые комплексы с самыми дешевыми квартирами-студиями на карте
