Каникулы в Простоквашино
На ипотечном рынке произошла настоящая революция. Одна массовая программа госсубсидирования сменила другую. Нет, антикоронавирусную программу господдержки – 2020 государство не закрывает. И даже увеличение субсидируемой ставки по такому продукту с 6,5 до 7,0% на фоне текущего роста инфляции не так уж и страшит потенциальных заемщиков. Но снижение максимального размера субсидируемого кредита до 3 млн руб. делает такую сделку слабо интересной для больших городов.
Уточним: по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в мае 2021 года средний размер выданных ипотечных кредитов в РФ составил 3,06 млн руб. (диаграмма 1). «Более года средний чек ипотечного кредита растет непрерывно. После сокращения весной 2020 года в дальнейшем он не только вернулся к допандемийному уровню, но и превысил его», – рассказывает генеральный директор НБКИ Александр Викулин.
«В апреле всего в 26 регионах средний ипотечный чек на новостройку был менее 3 млн руб., – развивает тему управляющий директор „Открытие Research“ банка „Открытие“ Константин Енин. – При этом с учетом установленного лимита в 3 млн руб. средняя цена приобретенной по госпрограмме квартиры составит 3,75 млн. Квартиры с таким бюджетом можно найти практически во всех регионах за пределами основных центральных агломераций».
То есть масштабность программы сохраняется, и она будет охватывать всю страну. Но для Петербурга продукт теряет актуальность. Эксперты говорят, что в зоне доступности по программе остается не более 5% квартир в новостройках Северной столицы.
Кстати, приблизительно столько – 4-5% – в общем объеме выдач банками жилищных кредитов до сих пор занимал другой субсидируемый государством ипотечный продукт – «Семейная ипотека». Теперь же смело можно говорить о том, что в ипотеке для первичного рынка недвижимости доля продукта вырастет где-нибудь до 50%.
Горшочек меда
Каждый раз, когда государство запускает очередную программу госсубсидирования ипотеки, банковским чат-ботам приходится монотонно отвечать на шквал запросов. Хотя, по сути, вопрос один: «Можно ли по новой программе приобрести жилье на вторичном рынке?»
Нет, чуда не произошло. Вторичка от частного собственника для семейной ипотеки продолжает оставаться за кормой (с незначительными оговорками). Программа разрешает покупки в новостройке и даже на вторичке – но только у юрлица. Проще говоря, у того же застройщика или его подрядчиков после сдачи многоквартирного дома. Или – если вас манит ветер дальних странствий – допускается приобретение жилья и на вторичном рынке у физических лиц в Дальневосточном ФО.
Зато по льготной ставке можно купить частный дом с земельным участком, собственно участок под строительство или оплатить само строительство индивидуального жилого дома. Что сегодня является крайне популярной идеей у молодых отцов и матерей – они просто не знают, насколько подпрыгнули цены на стройматериалы и какие очереди выстраиваются у складов.
Другие параметры программы еще соблазнительней. Продукт совмещается с военной ипотекой, минимальный первоначальный взнос – 15% (хочешь – деньгами, хочешь – маткапиталом), и сумма кредита – до 12 млн руб. для Москвы и Петербурга с областями и до 6 млн руб. в других регионах. А ставки даже ниже, чем по обычной госипотеке.
«С 24 июня мы начали принимать заявки по обновленным условиям программы „Семейная ипотека“ и предлагаем таким клиентам ставку 5%, что позволит им существенно снизить свою финансовую нагрузку», – отметил вице-президент ВТБ Евгений Дячкин.
Да, это уже стало правилом. Банки запускают субсидируемые продукты за несколько дней, а то и недель до официального старта, особо ничем не рискуя. Если государство, анонсировав продукт, в последний момент передумает, никто из граждан ничего не получит даже после предварительного одобрения заявки. Подобное наблюдалось, например, при прерывании финансирования сельской ипотеки. Если государство обещания выполнит – можно успеть снять сливки.
В этой ситуации импонировала порядочность банка «Санкт-Петербург», который, запуская программу 30 июня, честно предупредил, дескать, само «проведение сделки и выдача кредита возможны после официальных внесений изменений в Постановление Правительства РФ № 1711 от 30 декабря 2017 г.».
Как бы там ни было, постановление о продлении до 1 июля 2022 года льготной ипотеки, а также о расширении условий программы «Семейная ипотека» премьер-министр России Михаил Мишустин подписал 1 июля.
Но вернемся к главной фишке обновления программы «Семейная ипотека». Самое в ней главное, самая «моя прелесть», самый «цимес» в том, что теперь продукт доступен семьям с одним ребенком (рожденным после 1 января 2018 года).
Напомним, прежде для допуска к продукту требовалось двое детей.
Пони бегает по кругу
Уточним: критики семейной ипотеки не раз отмечали, что при двух детишках в семье мама зачастую превращается в домохозяйку. И только на папину зарплату ипотеку не взять – льгота остается невостребованной. Кроме того, в крупных городах семей с одним ребенком заметно больше, чем с двумя и более детьми. Таким образом, благодаря пересмотру условий продукта круг потенциальных заемщиков увеличивается в разы.
При этом, поскольку «Семейная ипотека» становится для банков флагманским продуктом, то есть эпицентром конкурентной борьбы, вслед за инфляцией ставки по ней будут повышаться в последнюю очередь. Если помните – хоть на 0,1 п.п., но по «старой» госипотеке банкиры снижали ставки из последних сил даже этой весной. И здесь логика решений будет повторяться.
Между тем процентные ставки по продукту (5,0–5,3%) заявляются и, похоже, будут держаться даже ниже ключевой ставки. Напомним, в настоящее время ключевая ставка Банка России подросла до 5,5% годовых. И, согласно многочисленным прогнозам, продолжит расти. Иначе говоря, граждане получат кредиты ниже инфляции.
При этом до трети граждан, воспользовавшихся прежней льготной ипотекой, покупали квартиры не для просторного проживания, а с инвестиционным прицелом. Как комментирует генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, субсидирование практически не расширило круг покупателей. В отделы продаж застройщиков приходили одни и те же люди.
Так что вполне можно ожидать, что теперь похожим инвестированием займутся именно молодые семьи. Не все, конечно, но треть при поддержке родителей сможет себе это позволить.
И последний штрих. В появившемся на сайте президента России списке поручений (по итогам Петербургского экономического форума) есть реплика: «Обеспечить расширение льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, предусмотрев возможность получения до 31 декабря 2023 г. семьями, в которых после 1 января 2018 г. родился первый или последующий ребенок, ипотечных жилищных кредитов (займов) (по ставке 6 процентов годовых на весь срок кредита)».
То есть нынешнее продление льгот до 1 июля 2022 года – не последнее. Таким образом, не нужно, питаясь исключительно макаронами, досрочно гасить предыдущие кредиты и лихорадочно копить на первоначальный взнос, побираясь по родственникам, как это делали многие, дабы успеть в программу господдержки – 2020.
Диаграмма 1. Динамика среднего размера выданных ипотечных кредитов в 2020–2021 годах
Источник: НБКИ
