Город контрастов
Петербург – город контрастов, как сказала бы управдом из «Бриллиантовой руки». Цены на сопоставимое по площади и классу жилье в разных районах здесь различаются космически. На Петроградке, к примеру, квартира может стоить втрое дороже, чем в Петродворце.
Такое ценообразование, согласитесь, сложно считать справедливым. С чего это вдруг жить на Каменном или Крестовском острове в разы престижнее, чем в бывшей царской резиденции – «самой яркой жемчужине ожерелья Санкт-Петербурга»?
Эксперты по недвижимости во мнениях расходятся. Одни считают, что часть городских территорий изрядно переоценены. Другие уверены, что всё по-честному: где жить лучше, там и дороже. BN.ru внимательно выслушал и тех, и других, а заодно примерил на это собственную аналитику.
Рекордсмен по ценам
Петроградская сторона не зря упомянута в самом начале. Что первичка, что вторичка здесь бьют ценовые рекорды. Если взять самый популярный формат – студии и однушки, то стоимость квадрата в новостройках достигает здесь 321,8 тыс. руб., в домах постарше – 286,7 тыс. руб. (данные Центра аналитики BN.ru).
Побеждает Петроградка и в рейтинге самых дорогих комнат, который составили в агентстве недвижимости «Доли.ру». Эксперты подсчитали, что сейчас в Северной столице продается 20 комнат стоимостью выше 7 млн руб., из которых 14 располагаются в Петроградском районе. Максимальная стоимость квадрата таких объектов – около 350 тыс. руб.
Несомненно, Петроградский район может похвастаться интересной архитектурой, благоустроенными скверами и парками, развитой социальной, коммерческой и культурной инфраструктурой. Однако так дорого этот район ценился не всегда. Ценник здесь взлетел в последние несколько лет, когда на некогда пустующих территориях, чаще всего в промзонах, стали строить жилые комплексы бизнес-класса («Остров», «Премьер-Палас», «Европа-сити», клубный дом «Буржуа», Scandi Klubb и др.). А некоторые ЖК благодаря расположению на самых красивых улицах или выходу к воде и вовсе претендуют на премиальный статус («Дом на Дворянской», «Привилегия», Royal Park, The One, Grand View и др.).
Неудивительно, что в этом районе выбирают жилье состоятельные петербуржцы, крупные чиновники и знаменитости.
И ценник держится на высокой отметке благодаря мегапопулярности локации у покупателя.
Мед и деготь
Изрядно переоценен и Центральный район города. Метр первички здесь в среднем продается за 294,6 тыс. руб., вторички – 232,6 тыс. руб. К слову, эта дороговизна выглядит вполне оправданной. Всё-таки сердце города: дворцы, парки, памятники и прочие достопримечательности. Однако в этой бочке меда ложка дегтя однозначно имеется.
Большинство домов в центре – это старые либо очень старые здания. Чаще всего это означает проблемы с коммуникациями, конструкциями, кровлей: они могут оказаться ветхими или даже аварийными. Качество жизни это, понятное дело, не улучшает. А если дом считается историческим, то жильцам придется нести ответственность за сохранность культурного наследия (к нему, кстати, могут отнести не только дом, но и архитектурные элементы квартиры – лепнину, камин и прочее).
«Старый фонд Петербурга – это отдельная история, – рассуждает исполнительный директор компании „Ойкумена“ Роман Мирошников. – Проживание в таких домах может быть сопряжено с бытовыми проблемами, нехваткой инфраструктуры, отсутствием парковок».
Кроме того, расширяется поле для конфликта с соседями. Не секрет, что квартиры в центре часто покупают под сдачу туристам. Это подразумевает часто меняющийся и не всегда спокойный контингент.
Что же касается новостроек, то современных ЖК в центре от силы два десятка. Практически все они позиционируются как жилье бизнес-, премиум- и элит-класса. И в этом нет ничего удивительного: свободных площадей под застройку в районе мало, поэтому каждый новый проект является «штучным».
Большой и динамичный
Зашкаливающие цены сегодня можно встретить также в Кировском и в Адмиралтейском районах – более 220 тыс. руб. за квадрат в новостройке. Однако опрошенные нами эксперты не называют эти территории переоцененными.
Другое дело Приморский район. Хотя метр на первичке тут стоит относительно гуманно (172,4 тыс. руб.), риэлторы считают, что и этого много. «Эта локация дико переоценена – она того не стоит», – утверждает Дмитрий Апряткин.
Ипотечный брокер Гульназ Багаутдинова отмечает, что семь из десяти региональных покупателей на вопрос «Какой район вы рассматриваете?» отвечают: «Приморский, нам так советовали».
«Действительно, этот район очень динамично развивается, – продолжает эксперт. – За последние годы появились новые станции метро („Комендантский проспект“, „Беговая“), открыты съезды на КАД и ЗСД. Покупателей привлекают развитая инфраструктура и, конечно, разнообразие новых жилых комплексов».
Пятен под застройку в районе предостаточно, а потому и ЖК разного класса насчитывается свыше 60. Объекты разбросаны по всей огромной (110 кв. км) территории локации: Каменка и Шувалово, Коломяги и Лисий Нос, кварталы рядом со станциями подземки «Черная речка», «Пионерская», «Комендантский проспект», «Старая Деревня».
Активизируют покупательский спрос и яркие центры притяжения, недавно появившиеся в районе: «Газпром Арена», пешеходный мост на Крестовский остров и доминанта всего города – Лахта-центр. По словам гендиректора ОН «Перспектива 24» в Санкт-Петербурге Дмитрия Сибилева, «многие локации Приморского района выглядят так, словно будущее уже наступило».
Сами жители (и в этом их можно сравнить с василеостровцами) отмечают некую «избранность», в хорошем смысле обособленность своего района. Здесь есть всё, что нужно для души и тела: от церквей разных конфессий до торговых центров и мини-рынков. Тут организуют собственные праздники, не скупясь на артистов и фейерверки.
Есть, впрочем, в Приморском и свои проблемы. По результатам анкетирования жителей (его провела депутат питерского ЗакСа Марина Шишкина) в топ-3 недостатков локации вошли: нехватка социальной инфраструктуры – 45% голосов, перегруженные дороги и экологические проблемы – по 41% респондентов. Как бы то ни было, популярность района и не думает идти на убыль. По данным СК «Ойкумена», ежегодно сюда переезжают около 3 тыс. человек.
Назовем и еще несколько переоцененных, по мнению профессионалов рынка, локаций: это окрестности Финляндского вокзала, кварталы вокруг станций «Площадь Мужества», «Лесная» и «Площадь Александра Невского».
Теория и практика
Теперь, когда мы знаем мнение экспертов о самых переоцененных районах, хотелось бы понять, как же всё-таки выбрать локацию, которая реально стоит своих денег. Важно грамотно оценить как текущее состояние, так и перспективу развития территории, говорят риэлторы.
«Рассматривая район для переезда, особое внимание нужно уделить социальной, торговой и транспортной инфраструктурам, – комментирует Дмитрий Сибилев. – Обязательно наличие основных дорожных артерий, которые позволяют удобно добираться до любой точки города».
Важным является и состояние экологии, отсутствие поблизости вредных производств, желательно наличие парков и прогулочных зон.
Вот вам лайфхак от гендиректора АН «Прайд Групп» Алексея Бондарева: «Выберите район и снимите там квартиру на один-два месяца. За это время вы поймете, по душе ли вам окружение, транспортная нагрузка, прогулочные зоны, магазины и прочее. Заодно у вас появятся свои маршруты и сформируется приблизительно нужное место для жизни».
Перспективный переезд
Информацию о планах развития территории несложно найти на сайте районной администрации и в других официальных источниках.
Можно и самостоятельно прикинуть, что ждет локацию в обозримом будущем. Изучите, например, количество пятен под застройку. Даже если органы власти или застройщики пока не обозначили намерения возвести тот или иной объект – свято место пусто не бывает.
Ну и, конечно, стоит прислушаться к мнению экспертов: они периодически прогнозируют, в каких районах жилье больше всего подорожает. Так, по мнению экономиста, доцента РАНХиГС Александра Родионова, в ближайшие десять лет наибольший рост цен на недвижимость ожидается в Петроградском, Василеостровском, Центральном и Адмиралтейском районах. Значит, не так уж и переоценены эти районы, если им еще есть куда расти.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Игорь Горский в целом согласен с коллегой. По его словам, Петроградка и исторический центр всегда были в цене, и в ближайшей перспективе эти тренды останутся.
С новостройками ситуация иная. Так, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов заявил, что цены в новых проектах поднимутся отнюдь не в центре, а в так называемых комфортных районах. В их числе Красногвардейский, Выборгский, Невский, Василеостровский (на намыве) и Московский.
И наконец, уже безотносительно территориальной принадлежности. Есть шаблоны, которые всегда влияют на ценообразование, напоминает Игорь Горский. Так, неизменно пользуется спросом жилье около метро, недалеко от парков, с однородным социальным окружением. Как правило, это или новая вторичка (дома не старше 15 лет), или объекты в центральных районах, прошедшие реконструкцию. Кстати, при грамотной реновации могут стать популярными и бывшие промзоны. Но на это может потребоваться больше времени.
В следующих публикациях мы расскажем и о самых недооцененных локациях Петербурга.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Количество сделок не всегда отражает качество жизни. Чаще всего это показатель цены как мерила доступности. Так как на окраинах Петербурга строят жилье эконом-класса в огромном количестве, то и сделок там много, и людей, следовательно, проживает предостаточно. Спрос, предложение и качество жизни хорошо регулируют ценообразование. Поэтому я считаю, что во всех локациях цена справедливая. Нет переоцененных районов. Есть личные предпочтения и убеждения.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
– Стоимость недвижимости соответствует спросу. Чем больше район востребован, тем дороже там жилье. Порой недооцененные территории динамично дорожают, и наоборот, в районах с низким спросом цена может опускаться. С нашими клиентами мы пользуемся «тепловой» картой города, где всё наглядно и просто показывается и легко объяснимо.
Дмитрий Сибилев, генеральный директор оператора недвижимости «Перспектива 24» в Санкт-Петербурге:
– Вне зависимости от локации сегодня эконом- и комфорт-класс в принципе переоценены. Если лет десять назад мы четко видели разницу между экономом на окраине и комфорт-проектами, то сейчас эти границы размыты. Для примера: студии в Мурино, Кудрово, Новосаратовке по цене конкурируют с проектами в городе.
Дмитрий Апряткин, риэлтор:
– Оценивая перспективы района, прежде всего надо смотреть, чтобы это не была гигантская стройка, как это в свое время произошло на Парнасе, в Мурино и Кудрово. Локация ни в коем случае не должна превратиться в «человейники».
Гульназ Багаутдинова, риэлтор:
– О переоцененности районов сейчас говорить сложно. За последний год цены на новостройки резко взлетели, поэтому покупатели готовы купить недвижимость в любом районе по более-менее адекватной цене.
