Они обсудили основные тенденции развития рынка недвижимости в 2021 году, итоги первого полугодия для отрасли, проблемы сектора жилого строительства и пути их решения. Также в рамках специальной сессии по коммерческой недвижимости эксперты оценили перспективы работы с недооцененными активам и преимущества таких инвестиций.
Развитие рынка жилья
В качестве специального гостя на форуме выступил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Он отметил, что благодаря принимаемым мерам поддержки отрасли в России удалось нарастить темпы строительства жилья и выхода на рынок новых площадок.
«Мы фиксируем увеличение объемов выхода новых площадок под жилищное строительство и комплексное освоение территории. Мы видим это практически по всей стране», - сказал Стасишин.
Он отметил, что градостроительный потенциал в стране оценивается в 200 млн кв. м, что позволит нарастить темпы ввода нового жилья и достичь поставленных президентом целей по развитию жилищного строительства. Кроме того, масштабный потенциал для строительства нового жилья в ближайшие годы сможет сбалансировать спрос и предложение и нивелировать рост цен на новостройки. Стасишин также рассказал, что продление программы льготной ипотеки в России позволит поддержать спрос на рынке. Он пояснил, что в случае завершения программы цены на квартиры продолжали бы расти, при этом объемы строительства сократились и не выводились новые площадки. При этом замминистра призвал застройщиков сдерживать цены на жилье. «Вы видите, что за последние 2-3 года мы кардинально не меняем для вас правила рынка: абсолютно в белую сокращаем все процедуры, вводим дополнительные меры поддержки. И мы ни разу не заявляли об ограничении цен на квадратный метр. Но в случае ситуаций, связанных с пандемией или еще с чем-либо, что может привести к ухудшению ситуации на рынке, нам будет очень сложно просить о дополнительных мерах поддержки, в ответ нам скажут посмотреть на цену квадратного метра», - подчеркнул Стасишин.
Изменения для государственных строек
Важным изменением для строительной отрасли в 2021 году стало создание Единого госзаказчика в сфере строительства, контролирующего возведение объектов капитального строительства, финансирование которых ведется за счет федерального бюджета.
«Публично-правовая компания "Единый заказчик в сфере строительства" была создана 1 февраля 2021 года. Основная ее цель – освободить федеральные ведомства от непрофильных функций. Сейчас в нашей программе находится 121 объект образования, науки, культуры, здравоохранения и спорта площадью 1,7 млн кв. м, и это только начало производственной программы, которая расширяется и увеличивается», - рассказал на форуме заместитель ген. директора компании Игорь Гуров. По его словам, единый госзаказчик также прорабатывает возможность участия в коммерческих проектах. «Они находятся в стадии проработки, это довольно масштабные проекты в рамках Российской Федерации», - сказал Гуров. Он отметил, что для этого придется внести изменения в нормативно-правовую базу для юридической возможности участия в реализации этих проектов.
Инвестиции в недвижимость
Сегодня инвестиции в недвижимость требуют взвешенного, «умного» планирования, отмечает генеральный директор консалтинговой компании Cushman&Wakefield Сергей Рябокобылко. Он отметил, что на рынок инвестиций сейчас оказывает влияние инфляция и связанные с ней процессы, что сегодня во всех странах стоимость стройматериалов перекрывает прогнозные показатели в несколько раз, при этом ее резкий рост влияет на экономику проектов. «Это будет влиять на всю инвестиционную цепочку, принятие решений, арендные ставки, стоимость объектов и на предложение, потому что многие проекты, которые создаются сейчас, проектировались в другой ситуации, и должны корректировать свои показатели», - подчеркнул Рябокобылко.
Он добавил, что появление новых игроков на рынке, их капитализация, способность новых публичных компаний вкладывать существенные средства в логистические цепочки стимулирует большой интерес инвесторов к логистике.
Трансформация рынка коммерческой недвижимости
Пандемия и связанные с ней ограничения затронули многие сферы экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости. В офисном сегменте изменения коснулись подходов к организации рабочего пространства и форматов работы.
«Пандемия установила новые правила игры в жизни людей. Она затронула все сферы и отрасли, в том числе, и офисную недвижимость», - отметила директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская.
Она добавила, что для офисов стал характерен гибридный формат работы, при этом на первый план вышла забота о сотрудниках. Кроме того, по словам Малиновской, работодатели становятся более ориентированы на комфорт своих работников. Эксперт отметила, что сейчас становится актуальной новая философия создания офисных пространств «Live. Work. Play. Learn», которая позволяет подстроиться под изменения рынка. В частности, она подразумевает реализацию концепции «город в городе», когда до любой точки, в том числе до офиса, можно добраться не больше, чем за 15 минут, создание для сотрудников комфортных условий труда, развития, отдыха и обучения.
О трансформации офисного рынка также рассказала заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева.
«Мощный эволюционный виток развития офисной недвижимости, катализатором которого выступила пандемия, обратил внимание девелоперов коммерческой недвижимости на изменения в образе "жизни" бизнес-центров и потребностях их сотрудников. Активно меняющиеся бизнес-процессы компаний, вывели на первый план социальную функцию офиса, как места для командной работы и встреч», - отметила Виктория Васильева.
По словам главы департамента офисной недвижимости компании JLL Алексея Ефимова, трансформация офисного сегмента привела к созданию новых форматов работы. В частности, для офисов становится привычным гибридный формат работы, позволяющий сотрудникам совмещать удаленную работу из дома с пребыванием в офисе. При этом офис остается для сотрудников предпочтительным местом для общения и социализации, взаимодействия и встреч, а также для решения рабочих вопросов. Среди других трендов рынка Ефимов отметил оптимизацию офисных площадей, включая сдачу в субаренду, наращивание темпов ввода новых объектов, восстановление спроса на офисные площади и развитие flex-пространств.
Работа с недооценёнными активами
В рамках специальной сессии форума эксперты обсудили основные аспекты работы с недооцененными активами, преимущества таких инвестиций и новые возможности для партнеров и инвесторов.
Один из участников дискуссии, управляющий партнер инвестиционно-финансовой группы Agastone Вячеслав Давыдов, рассказал, что такие активы, которыми зачастую становятся заброшенные здания, нефункционирующие заводы, торговые центры, могут стать эффективными и вернуться в оборот.
«Те объекты, которые сегодня продаются, являются недооценённым активом. Например, земельный участок, на котором, условно, стоит гараж, можно продавать очень долго, и это не принесет никакой выгоды, если не посмотреть на него с другой стороны и не сделать редевелопмент и построить, например, высотное здание. Наша задача и заключается в том, чтобы найти такие недооцененные активы и вернуть в оборот», - рассказал Давыдов.
Он отметил, что недооцененных активов только по Москве и Санкт-Петербургу насчитывается до 20%. Эти объекты выведены из коммерческого оборота, не приносят выгоды владельцу, пользы жителям и налоговых поступлений в бюджет.
В свою очередь, управляющий директор - начальник Управления принудительного взыскания и банкротства, Департамент по работе с проблемными активами ПАО «Сбербанк»Евгений Акимов отметил, что банки также активно работают с непрофильными активами.
«В залоге у банков находится много имущества, в том числе и недвижимости, включая квартиры, большие торговые центры и заводы», - пояснил Акимов. Он добавил, что Сбербанк ведет такую работу, при этом для улучшения взаимодействия с клиентами банк запустил специальную платформу для продажи активов и поиска инвесторов, на которой в настоящее время размещено 11 тысяч проблемных активов, из которых около 2,5 тыс. объектов недвижимости.
Акимов рассказал, что многие предприниматели покупают активы в банкротстве. «Покупать такой актив нестрашно, с юридической точки зрения – это самый чистый актив, поскольку он не обременен никакими долгами. У таких компаний происходит перезапуск, - подчеркнул он, добавив, что даже в период пандемии у инвесторов был интерес к таким активам.
