Обратная миграция
Способы решения квартирного вопроса с начала 2000-х заметно эволюционировали, говорят профессионалы рынка недвижимости.
Так, лет 15–20 назад многие петербуржцы сначала копили деньги (как правило, в долларах) и покупали самую маленькую комнату в коммуналке. Потом откладывали еще и выкупали помещение у соседей или вкладывались в комнату большей площади. И наконец, собрав еще некоторую сумму в «баксах», приобретали отдельную квартиру.
«С развитием ипотеки стало намного проще, – делится риэлтор Гульназ Багаутдинова. – Люди перестали рассматривать в качестве старта комнаты в коммуналках, так как о проблемах проживания там многие наслышаны. Вместо этого за те же 1,0–1,5 миллиона стали покупать студии. Маленькое жилье, зато свое и без соседей. Поэтому этот формат был и есть так популярен».
Однако постепенно, как мы знаем, проявилась и оборотная сторона студий. Все слышали истории о том, как 25-этажные дома с 10–12 студиями на каждом этаже превращаются в настоящее гетто. Поэтому сегодня, намаявшись в малогабаритках на окраинах, народ активно стремится снова улучшить условия проживания.
Нет алгоритмам!
Что же выбирают люди со средним достатком, у которых появляются лишние деньги? Расширить площадь? Увеличить число комнат? Повысить класс жилья? Улучшить район?
Кто-то увеличивает метраж жилья, к примеру продает однушку и покупает двушку, оставаясь в том же районе. Кто-то переезжает в дом классом повыше, а кто-то выбирает более престижную локацию.
Часто на решение людей улучшить жилищные условия влияют изменившиеся обстоятельства. Например, в семье появились дети. Это требует увеличения площади квартиры, а вот переезда в другой район – вряд ли. Многим родителям хочется сохранить зону комфорта, в том числе привязку к определенной инфраструктуре.
«В Санкт-Петербурге я наблюдаю некоторую местечковость, – рассуждает Гульназ Багаутдинова. – Люди привыкают к одному району – магазины, школы, поликлиники, знакомые тропинки. И если решают поменять квартиру, то часто ищут объект в родном квартале, а иногда и прямо в своем доме. У агентов есть такое понятие – эксклюзивный спрос, когда только что выставленную квартиру могут купить быстрее и дороже те, кто рассматривает именно эту локацию».
Впрочем, в этом году кое-какие изменения в поведении покупателей всё же появились. Петербуржцы стали гораздо решительнее в вопросе смены района, утверждает риэлтор Дмитрий Апряткин.
Из пункта А в пункт Б
Допустим, вы в числе смельчаков, готовых к переезду. Но куда именно поедет вызванный вами «Грузовичкоф»? BN.ru спросил экспертов, какие городские территории сейчас наиболее популярны, а из каких, наоборот, чаще всего переезжают.
Главный показатель привлекательности локации – цена на недвижимость, уверен президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. Следовательно, самые востребованные в городе районы – это Петроградский, Центральный, Василеостровский, Адмиралтейский, Московский и Приморский. Меньше всего хотят жить в Кировском, Красногвардейском и Красносельском районах.
Ну а явными аутсайдерами, по мнению эксперта, являются «непарадные» пригороды вроде Колпино и Кронштадта, а также ближняя Ленобласть типа Мурино, Кудрово и Парголово (Парнас). Из трех последних локаций жители эмигрируют с незавидной регулярностью. Причины – сложная транспортная ситуация, заставляющая коротать время в пробках, высокая плотность застройки, напоминающая каменные джунгли, и острая нехватка инфраструктуры.
По наблюдениям Дмитрия Апряткина, самая популярная сегодня локация – это Приморский район. Многие люди уверены, что там оптимальное соотношение цены и качества, отмечает эксперт. Чаще всего переезжают из Мурино и Кудрово, в основном те люди, которые когда-то там купили квартиры и думали, что это будет круто.
При этом гражданами, готовыми поменять район, движет нечто большее, чем позиция территории в рейтинге. По словам генерального директора АН «Прайд Групп» Алексея Бондарева, налицо «потребность близости к некоей сложившейся точке или комбинации точек, ради которых покупатель не согласен мириться с неудобствами текущей локации».
В другом районе покупателей могут привлекать большой парк, хорошая поликлиника или продвинутый детский сад. А может, близость места жительства родственников или офиса, где они работают. Точки притяжения у каждого свои, и порой люди даже готовы поступиться площадью или количеством комнат, лишь бы оказаться в нужном месте.
Каждому свое
«Было у нас несколько продавцов квартир в Кудрово, – делится Дмитрий Щегельский, – одни хотели реализовать однокомнатную квартиру и купить двушку тут же. Уж очень им нравился этот район… Другие, наоборот, были недовольны локацией. Они мечтали переехать в Московский район, считая его лучшим для проживания во всем городе... Между тем наши клиенты, которые как раз имели однушку в новостройке Московского района, продали ее и приобрели квартиру на Васильевском острове. По их мнению, в старом фонде на Ваське качество жизни выше».
Альтернативой спальному району в мегаполисе может являться и загородная территория. Здесь можно построить собственный дом (на что, впрочем, не каждый отважится), приобрести готовый коттедж либо жить в таунхаусе с минимумом соседей.
Но в этом вопросе крайне важно соблюсти соотношение цены и расстояния от города.
«Однако такой вариант не подходит семьям с детьми, где один или оба родителя работают, – приводит пример исполнительный директор компании „Ойкумена“ Роман Мирошников. – Чаще всего в таких поселках недостаточно инфраструктуры, ребенка нужно сначала везти в сад или в школу, а потом успевать на работу».
В общем, достав из чулка заначку, подумайте, как ее вложить так, чтобы вам жилось действительно хорошо.
Роман Корякин, руководитель Единого Центра Инвестиций «Переуступки.рф»:
– Прежде чем решиться на покупку другого жилья, большинство людей прикидывают, во что это выльется. За последние полтора года, когда цены на недвижимость стремительно взлетели, наших клиентов больше всего волнует итоговый бюджет покупки. Причем как финальная цена квартиры, так и стоимость пользования заемными средствами. Льготная ипотека, безусловно, служила драйвером роста продаж на протяжении 2020 года. Однако в году нынешнем, даже несмотря на продление господдержки, потенциал этого инструмента практически исчерпался.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
– Зачем люди меняют жилье? Если для того, чтобы повысить качество жизни, то сделать это можно за счет большего числа комнат, увеличения площади прихожей или кухни, добавления гардеробной, смены этажа выше или ниже. В этом случае человек редко переезжает в другой район – достаточно поселиться в доме лучшем, чем сейчас.
Дмитрий Апряткин, риэлтор:
– Наблюдая за своими клиентами, фиксирую явный тренд: все, у кого есть лишние деньги, немедля «кидают» их в недвижимость. При этом люди не смотрят ни на класс, ни на район. Всё зависит от того, сколько у них средств: на что хватает, то и берут, в том числе за чертой города.
Гульназ Багаутдинова, риэлтор, юрисконсульт и ипотечный брокер:
– На мой взгляд, наибольшим спросом пользуются Московский, Василеостровский и Петроградский районы. Плюсы – престижность территории, недвижимость на любой вкус и кошелек. Тут и основательные сталинки, и новое жилье комфорт- и бизнес-класса. Отмечу также развитую социальную инфраструктуру, зеленые благоустроенные территории, хорошую транспортную доступность.
Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена»:
– Чтобы улучшить жилищные условия, необязательно переезжать из спального района. Новые кварталы часто обеспечены социальными объектами (например, в нашем ЖК будет построено три детских сада и школа), необходимой бытовой и торговой инфраструктурой на первых этажах домов, спортивными и игровыми площадками во дворах.
