Как подобрать для себя идеальную квартиру

Юрий Голышев, руководитель строительных проектов компании «Строй Юг»:

– Идеальная квартира – это микс из цены, локации, планировки, инфраструктуры и личных предпочтений.

Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант»:

– Покупатель всегда выбирает квартиру исходя из двух основных факторов: имеющегося бюджета и своего образа жизни, который во многом определяет требования к местоположению дома, числу комнат, планировкам и др.

Всё зависит от бюджета

Прежде всего необходимо определиться с бюджетом. Сколько денег вы готовы потратить на квартиру своей мечты? От этой суммы напрямую будут зависеть местоположение вашей будущей недвижимости и ее метраж.

В этом вопросе нужно быть реалистом. Не стоит замахиваться на квартиру, цена которой выше или на грани ваших возможностей. Если вы прекрасно осознаёте, что просторное жилье бизнес-класса в шаге от Невского проспекта вам не по карману, то не нужно травить себе душу красивыми картинками из объявлений. Присмотрите что-то попроще. Скорее всего, вы найдете хорошее жилье, но чуть пониже классом и в другой, менее дорогой локации. Ведь в противном случае, если что-то пойдет не так, вы рискуете серьезно потерять в качестве жизни. Пока не выплачен долг, придется отказываться от любых развлечений, поездок в отпуск и питаться одними макаронами.

От чего зависит стоимость жилья? Не только от его состояния и класса. В сумму входит и близость достопримечательностей и культурных ценностей, парков и мест развлечений, социальной инфраструктуры и транспорта. То есть условные Зимний дворец и Мариинский театр уже заложены в цену любой петербургской недвижимости (разумеется, в зависимости от расстояния до них). Серьезно повышает стоимость квадратных метров и расположение вблизи станций метро.

Поэтому неудивительно, что самыми дорогими в Петербурге являются Центральный и Петроградский районы, а самыми дешевыми – Красносельский и Колпинский. Средние цены по районам Петербурга можно увидеть в таблицах (см. ниже).

Где жить будем?

Когда с суммой покупки уже появилась какая-то ясность и определены доступные по деньгам районы, желательно остановиться на конкретной локации. Если не сузить параметры поиска – легко потеряться в огромной массе вариантов и так ничего и не выбрать, мечась между Парнасом и Красным Селом.

Ищите место, которое подходит вам больше всего. Например, хочется недорогое жилье с видом на Финский залив – смотрите недавние новостройки Красносельского района, расположенные на берегу нашего почти моря. Или обратите внимание на намыв Васильевского острова: там тоже представлено множество видовых вариантов, причем как на первичке, так и на вторичке.

Если хотите жить рядом с зеленой зоной, можно рассмотреть микрорайоны Каменка и Юнтолово в Приморском районе.

Мечтаете о недорогой квартирке в исторической части города? Поищите предложения за Обводным каналом – в северной части Фрунзенского или Невского районов. Эти варианты будут доступнее, чем жилье в самом центре.

Кстати, многие покупатели, улучающие свои жилищные условия, делают выбор в пользу того района, в котором проживают. Они к нему эмоционально привязаны, здесь для них всё знакомо – можно будет посещать привычные магазины, кафе и парки, не понадобится переводить детей в другую школу.

А вот если в погоне за более просторной квартирой приходится переезжать в другой район города или даже в область – новое место придется изучать с нуля, как бы примеряя на себя. Для начала необходимо ознакомиться с инфраструктурой. На магазины в сегодняшних реалиях обращать большое внимание смысла нет. В городе и ближайших пригородах их предостаточно – где бы вы ни выбрали квартиру, они всегда будут в шаговой доступности.

Гораздо важнее другие вопросы: далеко ли до метро или ж/д станции, где остановка общественного транспорта, удобны ли выезды из микрорайона, часто ли бывают пробки? Где находятся поликлиники, садики, школы, как до них добраться? Каково расстояние до вашей работы? Не стоит обходить вниманием и экологическую составляющую – много ли рядом зеленых зон, нет ли вредных предприятий.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:

– Начинать выбор идеальной квартиры нужно со своих собственных предпочтений. Сначала определиться с местностью, с тем, насколько близко или далеко должно быть от центра, от дороги и общественного транспорта, какая вокруг инфраструктура. Важно при выборе любой квартиры посмотреть план строительства застройщиков, узнать по кадастровой карте, что за земля вокруг, кому она принадлежит, – возможно, это земля завода, и вас явно не порадует такое соседство.

Дарья Патрушева, директор ООО «Договор-Инвест»:

– Насчет района – всё зависит от того, где вы чаще всего бываете и какой у вас ежедневный маршрут. Если работаете в центре мегаполиса, то покупка квартиры на окраине будет неверным решением. Если у вас есть хобби, например занятия спортом, то нужно на карте обрисовать возможные маршруты, как будете двигаться из одной точки в другую и т. д. Тем, у кого есть дети, желательно искать квартиру вблизи детского сада и школы, в шаговой доступности должны быть и поликлиники, аптеки, магазины продуктов. Это стоит учитывать и новоиспеченной семье, у которой дети пока только в планах.

Прикоснуться к истории: особенности покупки квартиры в старом фонде Петербурга

«Граф Орлов»: амбициозный проект на Московском проспекте

Почему квартиры в Каменке разбирают почти не глядя

Пять сданных новостроек Московского района: сколько здесь стоят квартиры

Парнас: мегастройки, долгострои и почти без студий

Как найти место, где жить хорошо

С неба кирпичи падают? Как возместить ущерб, причиненный вашему имуществу

Сколько может стоить ваша доля и кто ее купит

Перепланировки в квартирах: действуем по закону

Материнский капитал: что изменилось за последний год

В каких случаях нужно объявлять себя банкротом и как это грамотно сделать. Рассказывает юрист

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена»:

– При выборе жилья хорошо бы подумать и о таком факторе, как его ликвидность. Ведь может случиться так, что эту квартиру вы потом захотите продать. Максимально ликвидные варианты расположены в пешей доступности от метро и/или в местах с удобным выездом в сторону центра города. При отсутствии метро в районе изучите, какие дома находятся близко от ж/д платформ или остановок общественного транспорта. Для Санкт-Петербурга оптимально, если ЖК находится в 10–20 минутах транспортом от метро. Хотя сейчас развивается удаленная работа на дому, для многих по-прежнему важен фактор транспортной доступности.

Новостройка или вторичка?

Еще совсем недавно главным критерием выбора между новостройкой или вторичкой была цена. Новостройки всегда стоили дешевле вторички. И на это есть причины: в жильё категории б/у можно вселиться практически сразу, в то время как на первичке приходится по нескольку лет ждать оплаченной жилплощади; не будем сбрасывать со счетов и риск недостроя.

Сегодня ситуация поменялась. Нет, риски по-прежнему существуют, и платить ожиданием тоже нужно. Но в некоторых локациях строящиеся объекты стали выводиться на рынок по ценам чуть ли не выше, чем соседняя вторичка: свое влияние оказали и льготная ипотека, и введение расчетов через счета эскроу. При этом покупатель не испугался завышенных ценников – главными факторами выбора в пользу новостроек стали современный уровень комфорта и созданная застройщиком удобная среда обитания. Тем более что и на вторичке риски тоже никто не отменял: страшилки про то, как некто лишился жилья, за которое заплатил своими кровными, основаны на реальных событиях.

Иван Мотохов, генеральный директор ГК «Атлант»:

– Выбор между новостройкой и вторичным жильем обычно диктуется бюджетом: строящееся жилье традиционно стоит дешевле. Но в последнее время, с запуском льготной ипотеки, в некоторых районах мегаполисов образовался ценовой перекос – новостройки выводятся по ценам, сопоставимым с ценой вторичного жилья в локации или даже выше. В целом новые проекты интереснее типовой вторички советского периода за счет более продуманных планировок и проработанных мест общего пользования.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена»:

– В большинстве новостроек, введенных в эксплуатацию один – три года назад, уже хорошо развита инфраструктура – в этом смысле такие кварталы мало чем отличаются от старых районов. А вот выбирая квартиру в старом доме (до 2000-х годов постройки), помните, что такая недвижимость со временем будет терять в стоимости. Особенно это касается старых панельных домов и хрущевок. Квартиры в них чаще всего тесные, с низкими потолками, маленькими кухнями, подъезды темные, без колясочных и консьержных. Это неустранимые недостатки таких домов, и их нельзя будет исправить даже с помощью самого навороченного ремонта. Современные же дома предлагают квартиры с улучшенными планировочными решениями, продуманными МОП, уютными дворами, спортплощадками и т. д.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:

– Сейчас многие отдают предпочтение закрытым кварталам, которые можно встретить в современных ЖК. Для многих выражение «идеальная квартира» означает закрытый охраняемый квартал. На такой территории машина всегда под охраной, квартира под защитой, ребенка не страшно одного отпустить во двор – всё вокруг просматривается по камерам, на въезде и выезде сидят охранники. Внутри закрытого квартала застройщик старается обеспечить во дворе всё необходимое для комфортной прогулки: зеленый газон, свежепосаженные деревья (которые в будущем создадут тень), современную детскую площадку, спортивную площадку, скамейки для отдыха. Правда, за такой комфорт придется ежемесячно платить по отдельному пункту в квитанции – «охрана».

Смотрим квартиру

Часто будущий покупатель на просмотрах придает большое значение выполненному в квартире ремонту. В его глазах жилплощадь с хорошей отделкой выглядит более привлекательно, чем жилье сильно б/у или новостройка с голыми стенами. Однако брать квартиру только за ремонт точно не стоит.

Ремонт – дело наживное. Квартиру же нужно оценивать по ее площади, планировке, видам из окон, конструктивным особенностям и состоянию здания, состоянию коммуникаций, местоположению, имеющейся инфраструктуре. То есть по тем параметрам, на которые сами вы повлиять ну никак не сможете.

Для кого-то особенно важен вид из окна: работая на удаленке, можно в перерывах любоваться красивыми видами. Для кого-то решающим фактором для покупки станет закрытый зеленый двор – не страшно выпустить ребенка на прогулку. Кто-то готов закрыть глаза на не сильно привлекательный фасад здания ради школы прямо под самыми окнами, ведь до этого приходилось везти ребенка на учебу полчаса на машине.

Так что не зацикливайтесь на красоте обоев – вы их всё равно переклеите, – выбирайте квартиру по другим важным для вас параметрам.

Юрий Голышев, руководитель строительных проектов компании «Строй Юг»:

– Если говорить об идеальной квартире с позиций специалиста по ремонту, то могу сказать следующее. Если у покупателя нет времени на ремонт – нужно срочно въехать, не на что снимать и негде жить в период ремонта, то стоит брать квартиру с готовым ремонтом или отделкой от застройщика. Когда вопрос переезда не стоит остро, то лучше выбирать квартиру без отделки и делать ее под себя. При выборе квартиры советую смотреть на ее геометрию, удобство планировки, возможность перепланировки, высоту потолков, качество инженерии и электрики, стеклопакеты.

Пандемия также поменяла реалии выбора. Люди хотят квартиры побольше, желательно с кабинетом для работы или хотя бы возможностью уединиться для зума или совещания. Сейчас большой спрос на рабочее пространство, организованное дома, а также на «фоновые» стены – оформленные для проведения удаленных совещаний и конференций: многим требуется хотя бы одна такая стена в квартире.

Эмоции тоже важны

Все знают: на одних эмоциях совершать покупки категорически нельзя. Важно охладить собственный пыл, оценить ситуацию и трезво взвесить за и против. Однако совсем игнорировать свои ощущения тоже не следует. Бывает, по всем параметрам дом подходит, но не лежит душа к этому месту, и всё тут. Не стоит наступать себе на горло: скорее всего, жить на новом месте придется долгие годы, поэтому есть смысл поискать что-то другое.

Один мой знакомый долго не мог выбрать квартиру, после просмотров решительно отметал все варианты. Понять, почему они ему не подходят, было невозможно. Наконец попалась квартира с окнами на большой и шумный проспект – она-то и оказалась той самой жилплощадью, которую он так долго и мучительно искал. Оказывается, чтобы чувствовать себя комфортно, приятелю нужно было ощущать связь с большим городом, с его энергией, движением. Квартирки с видами на тихие дворики вызывали у него лишь отторжение. А разобраться в себе сразу он не смог.

Анатолий Карпухин, генеральный директор агентства «Анавика: Недвижимость»:

– При определении потребностей стоит осознать свои ценности. В моей работе встречаются случаи, когда клиент готов заплатить любые деньги за дом или квартиру, которая ему пришлась по душе. Почему? Всё дело в ценности жилья, которая определяется не суммой сделки, а состоянием души и совпадением потребностей. Именно ваше удобство определяет ценность. Если объект для вас ценен (до работы рукой подать, круглосуточный магазин на первом этаже, все друзья и родственники живут в этом районе), имеет смысл даже чуть переплатить, а не гоняться за самыми дешевыми вариантами. Ведь вы покупаете себе не просто место для ночлега, а счастье, на котором точно не стоит экономить.

Таблица 1. Средние цены предложения по районам Санкт-Петербурга и его пригородам. Вторичный рынок

Таблица 2. Средние цены предложения по районам Санкт-Петербурга и его пригородам. Первичный рынок

Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru

Полные отчеты об общих тенденциях на рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Текст: Татьяна Воронина    Фото: ru.freepik.com, Алексей Александронок