Я продолжаю простые движенья
Тревоги рассеялись, солнышко выкатилось из-за туч, а в «красных уголках» офисов заиграли тромбоны и балалайки. Стоило только Владимиру Путину заявить, что программа «Госипотека-2020» продлевается, радости девелоперов не было предела.
Ведь реально многие игроки рынка жилищного строительства до последнего момента чувствовали себя очень неуютно. «Мы не понимаем, что будет после 1 июля», – растерянно говорила, например, на одном из круглых столов исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Светлана Зеленина.
Правда, BN еще в декабре минувшего года давал прогноз, что льготную ипотеку продлят и грядущим летом .
Но кто верит прессе? Особенно если против льготы выступила сама глава Банка России Эльвира Набиуллина. Да еще и сказала как отрезала, что льготная ипотека виновата в росте цен на жилье на первичном рынке, «который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения». И, дескать, «своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей».
Но вот оно – счастье со слегка подкорректированными деталями: с 1 июля под сниженную ставку заемщику можно взять в кредит максимум 3 млн руб., вместо 6 млн по всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге.
По-прежнему субсидия дается только при покупке готового или строящегося жилья у застройщика. А субсидируемая ставка с 6,5% подросла до 7,0%. Кстати, само правительственное постановление еще готовится, но никто не сомневается, что льгота продлится на очередные полгода – до декабря включительно.
Я сошла с ума – мне нужна она!
Как бы там ни было, сейчас споры «продлят – не продлят» – уже история. И профессионалов больше интересует, что привнесли на рынок изменения в программе.
Здесь самое важное, конечно же, кредитная гильотина. Большинство петербуржцев отправляются мимо кассы. В компании «Метриум» подсчитали, что в среднем заем на строящееся жилье выше 3 млн руб. в 59 регионах страны. В Петербурге это 4,62 млн руб., в Ленобласти 3,97 млн. «В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной», – комментирует управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Точнее, рассуждает руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, количество потенциальных клиентов резко ограничивается значительной суммой первоначального взноса.
«И именно этого у многих нет, – уточняет эксперт. – Основной интерес будет к самому дешевому сектору, его еще больше вымоет. Остальные покупатели – это стандартные продавцы вторички, которые будут продавать свое жилье и использовать получаемые деньги как первоначальный взнос».
Таким образом, до июля кто-то попытается вскочить на подножку уходящего поезда и воспользоваться старыми условиями программы. А дальше основной «инвестиционный» спрос сдвинется на более дешевые локации/регионы. «Ничего сверхъестественного не произойдет. Кому надо – будет брать дешевую и более крупную семейную ипотеку, которую слегка расширят – на семьи с одним ребенком», – прогнозирует Сергей Вишняков.
Нас не догонят!
А теперь вернемся к претензиям главы ЦБ, будто льготная ипотека разгоняет цены. Как будто она одна!
Во-первых, цены поднял переход отрасли жилищного строительства на проектное финансирование. Между застройщиком и покупателем втиснулись банки и стали отъедать свой процент. Во-вторых, сказались бешеный, практически двукратный скачок цен на стройматериалы и инфляция в целом, которую сколько ни прячь за хитрыми методиками подсчетов, всё равно будут ноги расти.
Наконец, сказались и различные дополнительные административные нагрузки. К примеру, рассказывает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, на городском рынке фиксируется дефицит земельных участков, и в силу данной стесненности многие застройщики отправились в Ленобласть. Присмотрели там землю… И тут сюрприз – ограничение этажности до 12 этажей. «И ведь всем понятно, что в итоге лишняя переплата за возросшую цену квадратного метра ляжет на плечи потребителя», – пожимает плечами эксперт. И таких историй – на бесконечный сериал хватит.
Таким образом, бичевать субсидирование ипотеки как идею за рост цен – бессмысленно. С другой стороны, государство тратится на субсидирование не ради строительного рынка. До всё большего числа россиян доходит: государство специально втягивает максимальное число граждан в ипотеку, чтобы тем некогда было ходить на протестные митинги.
Нас не изменят?
В этом нет ничего предосудительного, задачей государства как раз и является сохранение социальной стабильности. Одна проблема: субсидирование – слишком дорогое удовольствие.
Поэтому сейчас лихорадочно изобретаются другие социальные программы, подобные по эффекту, но более «бюджетные».
Например, мне нравится идея разрешить тратить средства маткапитала на приобретение на бирже акций и облигаций. Такое решение включено в проект дорожной карты по формированию и развитию механизмов инвестиционного развития РФ.
Напомним, сейчас счета на бирже уже имеют 12,2 млн россиян. И каждый месяц эта цифра растет минимум на 0,5 млн человек. Биржевое инвестирование очень популярно и тоже вполне способно отвлекать обывателей от протестных идей.
Кстати, представьте, каких денежных потоков лишатся девелоперы и в целом жилищное строительство страны, если маткапитал уйдет на биржу.
В общем, между различными соцпрограммами, предполагающими государственное спонсорство, наверху идет отчаянная борьба. И поскольку пряников никогда на всех не хватает, в 2022 году мы можем субсидируемую ипотеку уже и не увидеть.
