Петербург с Ленобластью с высокой долей вероятности не войдут в список регионов, для которых власти после 1 июля сохранят действие программы льготной ипотеки. Этот драйвер спроса свою роль выполнил – поддержал строительную отрасль во время локдауна. Но при этом, по мнению многих экспертов, стал причиной резкого взлета цен на новостройки, что в итоге обнулило эффект низких ипотечных ставок. Напомним, что цены на рынке Петербурга и Ленобласти только за прошлый год, по разным оценкам, поднялись на 20–30% в различных сегментах. А удорожание квадрата сопровождалось ажиотажным спросом, подстегиваемым дефицитом предложения.
Но и в этом году ситуация не стала спокойней. Продажи у застройщиков, по данным Росреестра по Санкт-Петербургу, в первом квартале чуть снизились по сравнению с прошлым годом (минус 14%). Но уже по итогам четырех месяцев вновь пошли в рост (+6%) – покупателя стали подстегивать новостями о скором прекращении госпрограммы. Эксперты накануне этого события вполне логично прогнозировали последнюю волну спроса.
В таких условиях цены и не думают притормаживать. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за пять месяцев этого года новостройки Петербурга подорожали еще на 15,6% (сильнее всего в мае – плюс 4,3%). Ипотека продолжает бить рекорды (за январь – апрель, по данным петербургского Росреестра, ипотечных договоров было зарегистрировано на 45% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Банки наращивают портфели и даже сейчас продолжают снижать ставки по льготной ипотеке, пытаясь собрать побольше заемщиков до наступления часа Х.
Прогнозы, как будет развиваться ситуация после 1 июля, эксперты дают не очень охотно, что и неудивительно в ситуации неопределенности. Впрочем, в одном все уверены: никакой катастрофы не предвидится. Цены снижаться не будут, рынок может на время просесть в спросе, но к осени быстро восстановится. Даже после завершения госпрограммы ипотека останется драйвером рынка: застройщики с банками-партнерами запустят альтернативные программы по субсидированию ставок, что уже и происходит. Некоторые эксперты уверены, что холодный июльский душ приведет рынок в чувство – нездоровый ажиотаж, который продолжается второй год, не идет на пользу ни застройщикам, ни самим покупателям.
– Уже сейчас мы видим, что совместные ипотечные программы застройщиков с банками начали успешно развиваться. Появились привлекательные предложения со ставками ниже 2%. Скорее всего, после отмены льготной программы доля ипотечных сделок снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%. Но ипотека по-прежнему останется самым популярным инструментом для покупки квартиры.
Более точные прогнозы о ситуации на рынке сейчас делать преждевременно в силу большого количества факторов, влияющих на нее. Ведь рынок продолжает работать в непредсказуемых условиях пандемии, с чем никогда ранее не сталкивался. Однако отметим, что на стоимость квадратного метра будет и дальше воздействовать переход на эскроу-счета. У застройщиков теперь есть обязательства перед банками, закрепленные в договорах: определенный план продаж и плановые цены.
– Сейчас мы можем только предполагать, что будет с рынком после 1 июля. С большой вероятностью рынок качнет, но не сильно. Несмотря на то что льготная ипотека закончится, ставки вряд ли вернутся к тем показателям, которые были до апреля 2020 года. Банки придумывают новые акционные субсидированные ставки, которые иногда даже ниже, чем льготная ипотека. Спрос на недвижимость в Петербурге не должен уменьшиться, так как в наш город приезжают региональные клиенты. Лето – время, когда квартиры покупают те, кто планирует переезжать, или те, у кого переезжают учиться дети. Остатков квартир в жилых комплексах Петербурга осталось не так много, а желающих переехать в Северную столицу по-прежнему достаточно.
– После отмены льготной ипотеки рынок, вероятно, отреагирует снижением спроса в третьем квартале в сравнении с тем же периодом 2020 года. Наиболее ощутимым спад будет в сегменте масс-маркет, где бюджет покупки ограничен и увеличение ипотечных платежей для покупателя имеет принципиальное значение. Однако по большей части на поведение покупателей будут влиять психологические причины, и мы ожидаем, что спрос стабилизируется довольно быстро. Застройщики будут предлагать специальные акции и краткосрочные скидки. Также появятся новые программы, разработанные совместно с банками, по субсидированию процентных ставок.
Что касается цен, то темпы их роста, вероятно, замедлятся, однако ждать падения не стоит. Напротив, факторы, влияющие на рынок, позволяют прогнозировать в перспективе новый рост цен. В первую очередь из-за снижения объема предложения жилья по всей стране. Кроме того, себестоимость строительства растет из-за ряда объективных причин, и все эти расходы закладываются в стоимость квадратного метра.
– На сегодня существует очень сильная закредитованность населения, поэтому со льготной ипотекой после 1 июля нужно заканчивать. Ипотечные ставки после этого, конечно, могут вырасти, но скорее всего, останутся на адекватном уровне – 7–8%. В свою очередь и рынок тогда успокоится, ситуация станет более понятной, а рост цен будет незначительным и плавным. Ажиотажный спрос на недвижимость в условиях дефицита предложения – это не совсем здоровая ситуация. А когда рынок придет в равновесие, люди будут более ответственно подходить к решению ипотечных покупок. О поспешных решениях сейчас свидетельствует большое количество квартир, выставленных на продажу по переуступке.
– В первые месяцы после отмены госпрограммы спрос на новостройки ожидаемо снизится. На сколько конкретно, сказать сложно: этот показатель будет индивидуальным для каждого застройщика и даже каждого проекта. Можно прогнозировать, что в середине лета цены на строящееся жилье зафиксируются на достигнутых отметках и их рост на какое-то время замедлится.
Мы ожидаем, что к осени рынок достигнет точки равновесия и спрос начнет восстанавливаться. Чтобы сократить этот период до минимума, застройщики вместе с банками разрабатывают совместные ипотечные программы со сниженными ставками. Например, сейчас у нас есть программы с диапазоном ставок от 0,01 до 6,50%. Есть программа, в рамках которой ставка по кредиту составляет 2,55% и сохраняется на весь срок кредитования.
После отмены льготной ипотеки условия таких программ будут пересмотрены, но сама концепция сохранится. Мы по-прежнему будем предлагать клиентам ипотечные программы со ставками ниже среднерыночных. Если заемщик не планирует погашать кредит досрочно, благодаря таким программам он может получить значительную экономию на процентах – от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей. Наш опыт показывает, что такие кредитные предложения пользуются популярностью и спрос на них растет.
– Все покупатели, у которых в планах покупка жилья, постараются сделать это максимально быстро до 1 июля. В случае отмены госпрограммы спрос просядет, но это будет кратковременным явлением. Застройщики совместно с банками придумают новые схемы и продукты, которые дадут возможность покупки жилья по таким же льготным ставкам. Мы уже работаем в этом направлении, но пока четкого понимания нет, так как нет еще и полной ясности, отменят льготную ипотеку или нет.
– Даже если в Петербурге и Ленобласти отменят госипотеку, то государство всё равно будет ее поддерживать сегментарно, адресно, для определенных групп населения. Но, вероятно, и для широкого круга покупателей ипотека сохранится: даже в условиях повышенных базовых ставок банки постараются сохранить продукты по ставкам 6,0–6,5%. Конечно, не все застройщики будут готовы давать такие льготные условия по текущим проектам. Но в новых объектах – а они станут чуть дороже – такие программы будут активно применяться.
