Настоящая статья открывает цикл обзоров рынков элитной недвижимости России. Проект осуществляется в преддверии международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 20-21 мая 2008 г.

Если терем с дворцом кто-то занял..

Окно в Европу, распахнувшееся из России триста пять лет назад, было, несомненно, окном элитным. Петербургская знать строила для себя жилье без оглядки на баснословные сметы. Тон задал первый губернатор Северной столицы – Александр Меншиков: ради того, чтобы его шикарный дворец смотрел фасадом на воду, даже здание Двеннадцати коллегий, предназначенное для высших органов власти, обратили торцом к Неве.

Позже появились императорские Аничков, Зимний, Каменноостровский, Таврический дворец, княжеские дворцы на Английской, Дворцовой, Адмиралтейской набережных, Мойке, Исаакиевской площади. Возможно, и по сей день исторический центр представлял бы собой «долину жилых дворцов» элиты, если бы не революция 1917 года. Именно тогда вся шикарная собственность была национализирована и отдана под нужды советских учреждений.

Вся последующая история страны доказала, что элитное жилье – это не абстрактный замок или дворец, а «лучшее из возможного». В эпоху типового многоэтажного домостроения элитной недвижимостью стали считать просторные квартиры (150-200 кв. м.) улучшенных планировок в престижных районах Петербурга. Хрестоматийный пример такого дома – «Русский пряник» (по названию кондитерского магазина, размещавшегося на первом этаже). Это престижная сталинка на Московском, 151, построенная в 1938 году для руководства НКВД. Позже, кстати, она превратилась в коммуналку, а в конце прошлого века была расселена, став местом обитания уже другой, новорусской элиты.

Еще одно примечательное творение сталинской эпохи – дом на набережной реки Карповки, 13 (Первый дом Ленсовета). Построенный в 1934 году, он славился замечательной «начинкой»: двухуровневыми квартирами, теннисными кортами и даже солярием на крыше.

Состоятельные представители 90-х не только обживали квартиры партийный верхов, но и строили новые дома – в соответствии с требованиями своей эпохи. Так в 1994 году возник, например, первый элитный таун-хаус в микрорайоне Купчино (Бухаресткая, 57/59). Комплекс представляет собой около двух десятков сблокированных кирпичных домов, объединенных замкнутыми охраняемыми дворами – снаружи он выглядит как военный замок с узкими окнами-бойницами. Покупателями жилья в этой «крепости» становились в основном нерядовые сотрудники предприятий газодобывающей отрасли.

Сегодня новорусский таун-хаус, расположенный в спальном районе у оживленной магистрали, уже не считается элитным. Требования к недвижимости класса «люкс» не стоят на месте, они повышаются. Каковы они сегодня?

Портрет идеального жилья

Петербургские застройщики и риэлторы называют около двух десятков требований, предъявляемых в настоящее время к элитному жилью. Прежде всего, это конечно, незаурядное местоположение. Чтобы считаться элитным, объект должен находиться в престижной части города, рядом с парковой зоной и (или) на набережной. Неподалеку от своего дома состоятельные покупатели желают видеть исторические памятники, статусные архитектурные сооружения.

«Мы подходим очень избирательно к выбору мест для строительства жилья класса de Luxe, - говорит Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». - Рассматриваем часть Центрального района, определенные кварталы Петроградского, включая лучшие места Крестовского острова, некоторые улицы Адмиралтейского района».

Естественно, элитными считаются объекты, расположенные в «золотом треугольнике». Это зона, ограниченная Невским проспектом, набережными Невы и Фонтанки. Но там новое строительство невозможно, предлагаются только объекты на вторичном рынке.

Как считает заместитель генерального директора компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин, кроме элитной недвижимости первого порядка (de Luxe), целесообразно также выделять элиту рангом пониже - «премиум». К таким объектам предъявляются чуть менее жесткие требования в географическом плане. К элите «второго плана» эксперт относит территории, прилегающие к наиболее престижным местам (названым выше), часть Адмиралтейского района до Измайловского проспекта, большую часть Петроградской стороны и зоны исторической застройки Васильевского Острова.

«Территория элитного объекта должна быть благоустроена с использованием авторских элементов – скульптур, фонтанов, ландшафтных решений. Необходимо, чтобы дом окружала развитая инфраструктура. Обязателен встроенный паркинг и увеличенным количеством парковочных мест», - перечисляет параметры элитного жилья Илья Андреев.

 Также к обязательным характеристикам элитной жилой недвижимости эксперт относит применение инновационных технологий строительства, гибкую планировку квартир, тщательно продуманную логистику (входы в парадные обособлены от подъездов и входов, предназначенных для коммерческих помещений).

«В числе других требований петербургской элиты можно назвать наличие современных систем климат-контроля, связи и телевидения, система охраны с видеонаблюдением, службы портье. Управлять домом должна профессиональная эксплуатационная компания», - отмечает Илья Андреев.

По его словам, по-настоящему элитное жилье строится с использованием натуральных материалов: гранита, мрамора, кирпича, дерева. Обязательна высококачественная эксклюзивная отделка холлов и лестниц с использованием натурального камня, дерева и авторских элементов отделки (живопись, мозаика, художественная подсветка).

Какою должна быть площадь элитной квартиры? На этот вопрос универсального ответа нет. «В элитных новостройках обычно предлагаются квартиры не менее 100-150 кв. м (а чаще 300 и более), однако на вторичном рынке элитной может считаться квартира площадью всего 50 квадратов», - говорит Леонид Рысев, генеральный директор риэлторской компании «Элитные квартиры». Но, само собой, такое жилье должно быть настоящим «маленьким бриллиантом» - располагаться в доме с говорящим адресом, иметь шикарные виды на Неву и петербургские памятники.

А вот требования к высоте потолков у состоятельных покупателей сложились на сегодняшний день вполне четкие. По словам г-на Рысева, некоторые клиенты воспринимают трехметровые потолки едва ли не как личное оскорбление. Для элитного жилья сегодня считаются нормой потолки высотою 4 и даже 5 метров.

Музей или место для жизни

В целом участники рынка едины в оценке требований к элитному жилью. Другое дело, что в Петербурге мало объектов, соответствующих всему комплексу запросов. «В историческом центре города невозможно предложить тот уровень комфорта, который может быть предусмотрен в элитных новостройках, - отмечает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Коммуникации зданий-памятников сильно изношены, кроме того, коммунальное прошлое большинства домов накладывает негативный отпечаток на социальное окружение. Многие коммуналки до сих пор не расселены». С другой стороны, строительство новых домов клубного типа в центре Питера затруднено. Свободный участок под строительство найти крайне проблематично, слабые грунты не дают делать подземные паркинги под уже существующими зданиями. Жесткий высотный регламент и обилие домов-памятников, охраняемых государством, существенно ограничивают параметры новых проектов.

«В настоящее время в золотом треугольнике есть всего пять полностью элитных домов (реконструированных или построенных), - говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, - это дома по адресам: наб. р. Мойки, 11; ул. Итальянская, 4 и 12; Большая Морская, 4 (Мойка, 53); наб. Фонтанки, 1». Все остальное, по его словам, это элитные квартиры в домах иных категорий.

По словам Сергея Бобашева, сегодня состоятельному покупателю приходится выбирать: либо приобрести так называемое антикварное жилье в историческом центре, но закрыть глаза на недостатки в плане комфорта, либо купить элитный объект, отвечающий самым современным требованиям, в не столь престижном месте. В первом случае человек платит немалые деньги за статус объекта, вид из окна, историчность (важное значение может иметь фраза «в этом доме жил…») и т.п. Во втором – за полный пакет возможностей для комфортной жизни.

Рынок элитного жилья можно сравнить с рынком автомобилей – считает главный аналитик ГК БН. «Если элитные новостройки Крестовского – это уровень Bentley, престижные сталинки на Московском – добротный Mercedes, то антикварная квартира с видом на Петропавловку или Исакий – раритетный Ford или Opel, выпущенный на заре автомобилестроения», - считает Сергей Бобашев.

 Такое жилье обычно покупают не для того, чтобы в нем жить. Его приобретают либо с инвестиционной целью или как резиденцию для отдыха, чтобы, как писал Пушкин, «ходить в Летний сад, как в свой огород, в тапочках и халате».

Островитяне

По данным компании Knight Frank, предложение элитного жилья на первичном рынке Петербурга остается ограниченным. Новые проекты немногочисленны, едва способны компенсировать выбывающие объекты. На конец 2007 г. продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом только 32,7% из общего количества квартир предлагалось на рынке.

Элитные новостройки возводятся сегодня в Центральном, Петроградском, реже – в Адмиралтейском и Василеостровском районах. Наибольший объем ввода элитного жилья обеспечивает Петроградский район, в частности, Крестовский остров.

Долгое время весь Крестовский являлся цельным объектом недвижимости. Сначала он был подарен сестре Петра Первого Наталье (отсюда старое название Остров Св. Натальи). В 30-х годах XVIII века остров был пожалован графу Христофору Миниху, затем - длительный период принадлежал богатым семьям Разумовских и Белосельских-Белозерских.

На современном Крестовском острове элитные объекты возводит целый ряд компаний. Например, корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» строит на наб. Мартынова, 74 жилой комплекс «Дом у Моря» (12 строений высотой 4-6 этажей). Его жильцы смогут швартовать собственные яхты прямо рядом с домом. Неподалеку предлагается эксклюзивный двухэтажный особняк на одну семью площадью свыше (!) 1,3 тыс. кв.м.

Более скромный, но, безусловно, элитный особняк -  Коттедж на Крестовском компании «Петербургреконструкция». Дом общей площадью более 470 кв. м. (площадь участка – 1,1 тыс. кв. м.) располагается рядом с Приморским парком Победы на берегу Малой Невки. Он воссоздан по историческим чертежам усадьбы князей Белосельских-Белозерских.

Компания «Невский Альянс» предлагает состоятельным покупателям элитное жилье в шестиэтажном комплексе «Резиденция на Крестовском» (Морской пр., 22-24, недалеко от ЦПКиО, в комплексе 88 квартир). Готовится к сдаче комплекс клубного типа «Фаворит» на Крестовском, 34. Его возведением занимается «Петербургреконструкция». Три жилых дома и корпус семейного досуга будут расположены на закрытой территории в 2,5 га.

Во второй половине 2008 г. должны начаться продажи квартир еще в двух элитных комплексах на Крестовском: на ул. Эсперова, 16/23 (Корпорация «Строймонтаж»), а также на Морском пр. 28 (комплекс «Колумб» от «АТ-Альянса»).

На вторичный рынок жилья иногда попадают квартиры в элитных комплексах, сданных в последние несколько лет. По словам заместителя директора Агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, наиболее дорогие квартиры в комплексе «Пятый элемент» на территории Приморского парка («Строймонтаж», дом сдан в 2003 году), а также сданном в прошлом году комплексе Stella Maris на пр. Динамо, 4 от Setl City («Петербургская Недвижимость»).

К сожалению, в настоящее время Крестовский постепенно теряет свой элитный статус. Этому способствует увеличение плотности застройки. Кроме того, строительство нового стадиона для «Зенита» на 50 тыс. мест отнюдь не будет способствовать усилению элитарности острова. Впрочем, территориям у воды и у парков потеря классности все равно не грозит – считают аналитики.

Что касается Каменного острова, который в разное время принадлежал канцлеру России Гавриилу Головкину, графу Бестужеву-Рюмину, цесаревичу Павлу Петровичу, то сегодня он является настоящим оплотом российской элиты. Здесь расположены резиденции президента РФ, его полпреда, губернатора Петербурга и других высокопоставленных лиц.

Новое жилищное строительство на острове не ведется (а объекты на вторичке практически не попадают в листинги). Последний построенный на Каменном элитный объект – комплекс по адресу: 2-я Березовая аллея,13-15, сданный в 2003-2004 гг. (проект корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»).

От Петроградки до Васильевского

В материковой части Петроградского района сегодня продолжается строительство Каменноостровской коллекции «Возрождения Санкт-Петербурга» (Каменноостровский пр.56-62). В ближайшее время «СтройИнжиниринг» завершит строительство жилого комплекса «Иматра» на Малом пр. П.С. 30. В первом квартале 2009 года сдает свой «Дом начала века» на ул. Кронверкской компания «Промышленно-строительный Альянс».

Прямо напротив метро «Петроградская» в 2007 компанией RBI построен комплекс элитный «Белые ночи». В продаже сейчас осталось всего несколько квартир.

Еще один «свежепостроенный» комплекс на Петроградке расположен по адресу ул. Блохина 13 (проект компании  «Петербургреконструкция»). В доме всего 38 квартир, имеется подземный паркинг, закрытый охраняемый двор.

В центральном районе «Возрождение Санкт-Петербурга» возводит I очередь «Парадного Квартала» между улицами Радищева, Кирочной, Парадной и Виленским пер. (всего 18 корпусов). Доминанта квартала - благоустроенная площадь, по размерам сопоставимая с площадью перед Казанским собором. В центре ее будет установлена живописная скульптура или фонтан. Изюминкой проекта станет бутиковая улица-променад.

«Возрождение Санкт-Петербурга» также строит в Центральном районе комплекс «Резиденция на Суворовском» (Суворовский, 63) и элитный дом на Шпалерной, 60.

На пересечении ул. Шпалерной и пр. Чернышевского возводит девятиэтажный элитный жилой объект RBI. Эта же компания скоро откроет продажи в элитном жилом комплексе на Новгородской ул., 23. Завершить строительство планируется весной 2011 года.

На Васильевском острове новое элитное строительство ведется гораздо скромнее. Единственный крупный проект – построенный в прошлом году жилой комплекс «У Ростральных колонн» (компания «Эталон-ЛенспецСМУ»). Впрочем, Васильевский является своего рода «темной лошадкой». «После реализации масштабного проекта по намыву территории в западной части острова и строительства на новых землях элитного жилья с видом на залив, Василеостровский район станет одним из лидеров по вводу элитного жилья», - уверен Леонид Сандалов («Бекар»).

Также возможно создание на месте намыва отдельных островов с элитной застройкой, связанных между собой эстакадами – добавляет Сергей Бобашев. Впрочем, такой проект, по его мнению, может быть востребован рынком после окончания строительства Западного Скоростного диаметра.

Продолжение следует…

Из второй части обзора Вы узнаете, есть ли в Петербурге настоящие пентхаусы, появится ли элитное жилье на месте бывших промзон, что будет с ценами на элитное жилье и где в Ленобласти сотка земли дороже, чем на Рублевке.

P.S. В настоящее время на сайте www.proelite.ru осуществляется регистрация участников конференции Elite Estate.

Текст: Алексей Резенков