Переход новостроек на эскроу-счета, снижение доходов населения, льготная ипотека, пандемия – все эти факторы заставляют застройщиков тщательнее подходить к квартирографии новых проектов в стремлении угадать предпочтения клиентов. Квартиры каких форматов сейчас предлагает рынок массового сегмента и что популярно у покупателя, разбирался BN.ru.
Студии укрепляют позиции
В последние пару лет доля студий в новых проектах, выходящих на рынок Петербурга и пригородов, и не думает сокращаться. По данным аналитиков BN.ru, этот формат квартир по-прежнему занимает свыше 20% рынка масс-маркет. Более того, в условиях резкого роста цен студии переходят в наступление, увеличиваясь в предложении (см. таблицу). Рынок сейчас в основном пополняют крупные игроки, а в их масштабных проектах доля односемейного жилья традиционно высока.
Этот тренд подтверждают и другие эксперты. «За последние два года доля студий в предложении в классе масс-маркет рынка новостроек Петербурга выросла с 23,5 до 27,3%. В первом квартале 2021 года мы видим активный вывод в продажу и студий, и однокомнатных квартир», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее словам, в прошлом году интерес к студиям снизился: покупатели первого жилья благодаря льготной ипотеке могли себе позволить однокомнатную квартиру. Но теперь студии возвращают утраченные позиции – сказывается рост цен на недвижимость.
Однушки в фаворитах
Самым популярным форматом и в спросе, и в предложении выступают однушки – сегодня это почти половина всех квартир на рынке. В первую очередь вымываются самые компактные варианты – из-за их минимальной стоимости. Хотя, как отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова, есть интерес и к однушкам площадью 35–40 кв. м, то есть не самых минимальных метражей. Это влияние и пандемии, и льготной ипотеки, давшей возможность приобрести что-то попросторнее. Из-за популярности формата некоторые застройщики в проектах на городских окраинах стали заполнять свои корпуса однушками на 50–70%.
«Снижение ипотечных ставок действительно привело к тому, что часть покупателей делает выбор в пользу однокомнатной квартиры, а не студии, ведь разница в ежемесячном платеже составляет всего пару тысяч рублей. При этом квартира с двумя отдельными помещениями гораздо функциональнее, чем с одним», – говорит главный специалист по маркетингу группы ЦДС Наталья Кукушкина. Но другой стороной этого тренда, по ее словам, стала непрерывная работа с планировками однушек, в частности уменьшение их площади до 32–34 кв. м. Планировки становятся более функциональными, к примеру, за счет максимального сокращения площади коридоров.
Эксперты утверждают, что с точки зрения соотношения студий и однушек в квартирографии проектов рынок новостроек постепенно приходит к балансу. «У нас в 21-м квартале ЖК „Северная долина“ сейчас около 10% студий и 40% однокомнатных квартир. Для сравнения, в предыдущих очередях (20-й квартал) доля студий составляла порядка 22% и примерно столько же – однокомнатных», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По его мнению, стоимость жилья в настоящее время делает инвестиционные вложения с целью простого заработка на аренде нерентабельными. А для себя люди всё-таки охотнее стараются приобрести более комфортные однокомнатные квартиры, а не студии.
Евро захватывает рынок
Квартиры с двумя, тремя и более комнатами на рынке масс-маркет – это в общей сложности около 30%. Все эксперты отмечают, что поклонников европланировок в таких форматах становится всё больше. Просторные кухни-гостиные востребованы у покупателей квартир даже с одной комнатой, не говоря о двухкомнатных и трехкомнатных, которые в «классике» проектируют всё реже.
В жилых комплексах компании «КВС» классический формат планировок уже оказался в меньшинстве. «Мы в своей квартирографии на 80% перешли на европланировки – квартиры с одной, двумя и тремя спальнями. Раньше соотношение классических планировок и евроформата было 50/50», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
И хотя рост популярности планировок евро начался задолго до пандемии, сейчас он, судя по всему, получает дополнительный толчок. «Большинство квартир проектируются в формате евро. А в проектах класса масс-маркет всё чаще стали встречаться предложения квартир с тремя отдельными спальнями», – делится наблюдениями Наталья Кукушкина.
В компании «Главстрой Санкт-Петербург» утверждают, что пандемия вкупе с программой льготной ипотеки увеличила интерес покупателей к компактным квартирам с бОльшим количеством комнат – растет спрос на небольшие двухкомнатные (50 кв. м) и трехкомнатные (65 кв. м) квартиры европланировок.
В проектах группы RBI ставка также сделана на евроформат. Тренд на рост числа однушек здесь не поддерживают: лучше проектировать функциональные евродвушки, даже если эта квартира небольшой площади. «Такой формат нам ближе, и квартирографию в наших текущих проектах мы стараемся создавать именно с таким акцентом. Например, во втором этапе второй очереди Ultra City треть всех квартир – это именно планировки 2E площадью от 33 до 53 кв. м», – говорит руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций группы RBI Тамара Попова.
Вероятная отмена льготной ипотеки в Петербурге еще больше сузит финансовые возможности покупателей на рынке новостроек. И это только подстегнет их интерес к малогабаритным квартирам, в том числе в евроформате. И если ситуация не выровняется, то застройщикам на предпочтения клиентов придется реагировать соответствующе. Всё это означает, что новостройки Петербурга может ждать очередной виток моды на минимализм.
– Отмена льготной ипотеки может привести к активизации спроса на более удаленные и, соответственно, на более дешевые проекты на окраинах Санкт-Петербурга. Однако мы видим, что сегодня многие из подобных жилых комплексов выходят на рынок по довольно высоким ценам – таким образом, интерес покупателей будет зависеть от совокупности факторов, включая инфраструктуру, транспортную доступность и т. д. Возможно, в проектах черты Петербурга станут еще более популярными малометражные квартиры.
– Отмена льготной ипотеки приведет к увеличению стоимости кредитов. Одновременно с этим мы наблюдаем рост цен на квартиры в строящихся домах из-за постоянно сокращающегося объема предложения. К этому приводит малое количество новых разрешений на строительство. При текущем уровне спроса уже запущенных объектов хватит на пару лет. Это означает, что в среднесрочной перспективе нас ожидает дефицит жилья на первичном рынке, причем во всех сегментах и локациях. В такой ситуации вновь станут востребованы небольшие квартиры, как уже было несколько лет назад.
– На рынке масс-маркет основным фактором, определяющим спрос, является цена, поскольку доходы граждан не растут. Развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от экономической ситуации и дальнейшей политики Центрального банка РФ.
Квартирография новых жилых комплексов Петербурга и пригородов
| Год | Студии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4-комнатные |
| 2019 | 23,2% | 45,4% | 23,3% | 8,0% | 0,0% |
| 2020 | 21,2% | 46,0% | 24,6% | 7,2% | 0,0% |
| 2021 (I квартал) | 24,2% | 46,6% | 20,0% | 8,3% | 1,0% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Средняя площадь квартир в новых жилых комплексах, кв. м
| Регион | 2018 | 2019 | 2020 |
| СПб | 46,4 | 44,8 | 43,5 |
| ЛО | 39,8 | 37,6 | 42,3 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
