Квартирный вопрос, как известно, портит людей. В особенности если квартира в общей долевой собственности, а отношения зашли в тупик. Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказывает о специфических особенностях долевого сегмента квартирного рынка Петербурга.
– Игорь Сергеевич, что происходит? Почему количество объектов в долевой собственности растет?
– В Петербурге традиционно высокий процент жилья в долевой собственности. Во-первых, потому, что Санкт-Петербург – город коммунальных квартир.
Во-вторых, из-за приватизации, в том числе общежитий: когда они поступали на баланс города, то, к примеру, получалось – квартира-этаж. Жилая площадь этажа 650 кв. м, комната – 11 кв. м. Соответственно, это объект-доля 11/650. Далее комнату поделили наследники – на троих получилось 11/1950...
В-третьих, мы город пенсионеров – наследники не смогли поделить бабушкино имущество и оформили квартиру в долевую собственность.
Но и сейчас количество таких объектов растет: сегодня почти любая семейная квартира оформляется в долевую собственность – сегодня это норма жизни.
Результат: по данным Росреестра, в Петербурге 86% объектов в долевой собственности. В других регионах – от 30 до 60, но Петербург впереди всех.
– Как получается, что доля становится проблемным активом?
– Когда квартира принадлежит дружной семье – это ценный актив. Но совсем другое дело, если собственники не живут душа в душу: ценность этого актива сыпется как карточный домик. Самая конфликтная ситуация – развод: нет больших врагов, чем бывшие супруги.
Второй источник конфликтных квартир – наследство. Часто пожилые люди во избежание споров оформляют завещание. Но это не всегда выход, поскольку есть наследники первой очереди (пенсионеры, несовершеннолетние, инвалиды), имеющие обязательную долю в наследстве. В результате никто не готов уступать.
Еще один источник – конфликты отцов и детей. Типичный случай: в незапамятные времена квартира, полученная родителями, была приватизирована на всех членов семьи. Дети выросли, уехали, снимают жилье... И тут родителям, оставшимся в двушке, «прилетает»: давайте, разменивайте квартиру – нам ипотеку нужно брать.
То есть сюжеты самые разные. А парадокс в том, что чаще всего проблемные доли – следствие родственных конфликтов и старых обид. Жителям коммунальной квартиры или общежития, то есть посторонним людям, легче договариваться и конструктивно взаимодействовать: продали объект, поделили деньги, разбежались.
– Сколько всё-таки стоит доля? Предположим, есть квартира с рыночной ценой 5 млн руб. У нее два собственника, каждому принадлежит половина...
– Когда суд посылает объект долевой собственности на оценку, перед оценщиком ставят ряд вопросов. Вот они: сколько стоит доля как часть целого (здесь всё понятно), сколько стоит доля при совместной продаже, при продаже сособственнику и третьим лицам.
– А теперь чуть подробнее. То есть самый объективный вариант определить стоимость – продать объект?
– Да, это так. В нашем случае при совместной продаже продавцы должны получить на руки 5 млн руб., каждому причитается половина этой суммы. Получили – разошлись.
Но если собственники не согласны на совместную продажу – начинаются нюансы. Так, при продаже сособственнику цена может быть чуть больше половины (на 4-5%), потому что в данном случае не придется оплачивать риэлторские услуги. Это в данном случае и есть справедливая цена при продаже сособственнику.
– А на самом-то деле, если вы готовы продать долю родным, они обычно так не считают, требуют уступок, занижения общей цены – и вот уже конфликтная ситуация...
– Именно так. Скажу больше. В те времена, когда я еще не занимался этим бизнесом, то сам пребывал именно в такой ситуации: жил в унаследованной однушке, оформленной в долевую собственность с двоюродным братом. Он жил в Москве и время от времени требовал, чтобы я выкупил его долю. Семь лет, пока я не купил другую квартиру и не переехал, не могли договориться. Поэтому самая объективная оценка – это продажа всего объекта третьим лицам.
– Хорошо, движемся дальше. Как быть, если доля продается третьим лицам?
– А вот здесь начинается самое интересное. Здесь всё зависит от того, дает ли владение этой долей возможность проживания, а дисконт может достигать от 40 до 70%. К примеру, если это двухкомнатная квартира и есть возможность выделить комнату, то доля продается по цене комнаты. Например, в нашем случае (квартира за 5 млн руб.) это около 1,5 млн руб.
– А как быть, если речь об однушке или доле в «полкомнаты», то, что в дореволюционные времена называлось «углом»?
– Доли до 4 кв. м на рынке практически неликвидны. Долю, дающую возможность только прописаться (четыре квадрата или чуть больше), можно приобрести за 200 тыс. руб. Если есть возможность выделить комнату и ее запереть, то такие доли оцениваются дороже – примерно до 1 млн руб.
– Откуда взялась цифра четыре квадрата?
– В прежние годы вы могли прописать в квартире неограниченное количество человек – помните дела о «резиновых» квартирах? Но в 2014 году вступил в действие 376-ФЗ, последовал ряд судебных определений, предполагающих возможность прописаться, только если площадь действительно дает возможность фактического проживания.
Законодательно эта цифра нигде не прописана, но в Петербурге сложилась практика, что это не меньше 4 кв. м. Хотя, конечно, все понимают, что ни о каком комфорте для проживания речь не идет – только крыша над головой.
– Кто сегодня основной покупатель долей?
– На дворе кризис. Поэтому сейчас доли от четырех квадратов, позволяющие оформить регистрацию, а также, как вы выразились, «углы» пользуются очень высоким спросом. Основные покупатели, конечно же, жители регионов, перебирающиеся в Петербург, – семьи, студенты...
Наличие жилплощади с постоянной регистрацией в Петербурге облегчает вопросы трудоустройства, получения ипотеки, дает возможность устроить детей в школу и детский сад.
– А как быть, если человек купил «дольку» для прописки, но решил там поселиться?..
– И что, отстаивать свое право на проживание, взламывать двери? Это бесперспективный способ решения жилищного вопроса для адекватного человека, гораздо комфортнее снять комнату. Хотя иногда доли покупают люди простые из деревень и решают вопрос вселения тоже по-простому – кувалдой.
Кстати, бывают и совсем другие ситуации. Например, в большой квартире проживает одинокий пенсионер, который будет только рад новым соседям. Результат: соседство перерастает во взаимовыручку и теплые, дружеские и почти родственные отношения. Да, Петербург – город коммуналок. Но коммунальная квартира – это ведь не только конфликты.
Доля в двух- или трехкомнатной квартире с возможностью проживания, по сути, та же комната в коммуналке, только дешевле. Единственное отличие от классической коммуналки – такую долю не сдать в аренду без согласия сособственников. Но для тех, кто хочет сэкономить на покупке, это более чем реальная возможность начать новую жизнь в нашем городе.
Досье БН
Игорь Сергеевич Аболемов
Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет СПбГУ. С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».
