Бизнес разогрел цены
Выборгский район Петербурга не из самых дешевых для покупателя: во многих других спальниках (Невском, Красносельском, Красногвардейском и др.) цены в новостройках гораздо ниже. По данным BN.ru, на начало апреля средние цены на первичном рынке района составили 153 тыс. руб. за кв. м, это лишь немногим меньше среднегородских показателей (157 тыс. руб. за кв. м).
Высокую ценовую температуру обеспечили дорогие проекты в сегментах бизнес и комфорт-плюс, которые последние пару лет в большом количестве стали выходить на рынок – на Выборгской стороне или в серединной части района («Новый Лесснер», «Кантемировская, 11», «Панорама парк Сосновка», Svetlana Park, «Георг Ландрин» и другие). Ценники на самые дешевые квартиры в них стартуют от 6–8 млн руб. и выше. За вариантами, более доступными по цене, лучше отправляться на северные окраины района – на Парнас и в Парголово (объединены административными границами МО Парголово). Здесь всё еще можно найти минимальные ценники от 3,5 млн руб. за студию.
Активная жилищная застройка в этих местах стартовала в конце нулевых, вслед за появлением собственной станции метро «Парнас». Хорошая транспортная доступность (рядом проспект Энгельса, Выборгское шоссе, КАД), насыщенность торгово-развлекательной инфраструктурой (из крупных ТРЦ – «Мега Парнас» и «Гранд-Каньон»), неплохая экология (близость крупнейшего Шуваловского парка, многочисленные озера) и при этом невысокие цены эконом-класса – всё это обеспечило популярность локации у покупателей и застройщиков.
Заколдованное место
Еще пару-тройку лет назад на Парнасе насчитывалось более десятка новостроек. По соседству с кварталами «Северной долины», ближе к Шуваловскому парку, вырос целый микрорайон новых высоток. При этом многие проекты, главным образом в формате «жесткий эконом», до финиша так и не дошли, зависнув в разряде проблемных. Сейчас с их достройкой стало больше определенности.
Самые сложные объекты от компании «Норманн» (ЖК «На Заречной» и ЖК «Три апельсина» – свыше 2 тыс. дольщиков) еще в прошлом году взяла на себя компания «РСТИ». Она обещает закончить корпуса в высокой стадии готовности уже этим летом, а в 2023-м полностью закрыть вопрос с долгостроем. В западной части поселка Парголово компания «Дальпитерстрой» завершает последний корпус в крупном ЖК «Парголово» на 6 тыс. квартир – все дома в этом комплексе сдаются с сильными задержками. Неподалеку от метро достраиваются три корпуса ЖК «Парнас» от банкрота «О2 Девелопмент» (здесь сменился и застройщик, и название проекта, а очередным сроком ввода значится второй квартал 2021 года). Также высокие шансы у ЖК «Шуваловский Park» от компании «Возрождение Северо-Запад»: 20-этажный дом на улице Прокофьева должны были сдать четыре года назад, сейчас застройщик, похоже, наконец вышел на финишную прямую.
Последняя тройка
В конце прошлого года компания «Прок» сдала на Парнасе в эксплуатацию довольно крупный «Шуваловский дуэт» на 1,4 тыс. квартир. Тогда же был завершен ЖК «Жили-были» на 700 квартир от компании «КВС». Число новостроек на Парнасе резко уменьшается, в продажу выводится домов гораздо меньше, чем сдается в эксплуатацию. По данным аналитиков BN.ru, в северной части Выборгского района сейчас возводится 346 тыс. кв. м жилья (7760 квартир). В активном режиме строятся и предлагают покупателям квартиры лишь три проекта – от компаний «Главстрой-СПб», «КВС» и Группы ЦДС.
Интересно, что квартирография новых домов и корпусов опровергает устоявшиеся представления о засилье студий на окраинах – скорее это анклав однокомнатных квартир. По данным BN.ru, в вышедших на рынок за последние полтора года новых домах и корпусах студии составили лишь 10%, однушки – 60%, всё остальное – двушки и трешки.
Флагманский проект Парнаса – микрорайон «Северная долина» – компания «Главстрой-СПб» начала реализовывать в далеком 2009 году, вслед за появлением здесь метро. Первые 15–28-этажные высотки возводились в непосредственной близости от станции подземки, а сейчас новые кварталы далеко шагнули на север. В микрорайоне, рассчитанном на 80 тыс. жителей (свыше 40 тыс. квартир), введено в строй более 60 жилых домов общей площадью свыше 2 млн кв. м (весь проект рассчитан на 2,7 млн кв. м). С третьего квартала текущего года начинают сдаваться корпуса 16-й очереди проекта – это 13 жилых домов на 4 тыс. квартир. Плюсы проекта со стажем – темпы насыщения инфраструктурой усиливаются. На сегодня в микрорайоне работают шесть детских садов и три школы (еще одна строится), восемь медицинских центров, 12 стоматологических клиник, 200 коммерческих объектов и т. д.
Цена квадрата различается в зависимости от формата квартир и для проекта, заявленного в эконом-классе, не выглядит самой низкой. Стоимость студий площадью от 21 кв. м со сдачей в начале следующего года стартует от 3,4 млн руб. (162 тыс. руб. за кв. м), 31-метровая однушка обойдется в 4,4 млн (141 тыс. руб. за кв. м), 47-метровая двушка с тем же сроком сдачи – 5,3 млн (113 тыс. руб. за кв. м).
Ближе к Шуваловскому парку, вдоль Брюлловской улицы, компания «КВС» возводит довольно крупный проект из 25–27-этажных домов комфорт-класса на 2 тыс. квартир. Сдача двух корпусов первой очереди отнесена на третий квартал этого года, весь проект будет завершен осенью 2023-го. Почти половина квартир в комплексе – однушки. В его составе будет детсад на 150 воспитанников и подземный паркинг на 927 машиномест. До метро шагать примерно полтора километра, зато до парка всего метров пятьсот.
Цены, с учетом сроков сдачи, также немаленькие. Студии 21 кв. м в корпусах с вводом в третьем квартале 2023 года стоят 3,5 млн (167 тыс. за кв. м), однушки от 4,8 млн (143 тыс. руб. за кв. м), двушки – от 6,5 млн руб.
Самый свежий проект Выборгского района, который компания «ЦДС» вывела в продажу всего три месяца назад в южной части поселка Парголово, севернее дороги в Каменку. Parkolovo рассчитан в общей сложности на 350 тыс. кв. м жилья и будет состоять из 14–16-этажных высоток. В продажу вышли три дома на 1,7 тыс. квартир (акцент в квартирографии вновь на однушках – их 1,2 тыс.). Сдача – конец 2023 года. Запланированы три детсада на 770 мест, школа на 1,5 тыс. мест и паркинги на 4,5 тыс. автомобилей. Застройщик обещает сделать из проекта «дворцово-парковый ансамбль», в частности посередине квартала разбить километровый парк-бульвар шириной 40–60 метров.
Цена квадратного метра одинакова на все форматы квартир. Стоимость 27-метровых студий стартует от 3,5 млн (130 тыс. руб. за кв. м), 37-метровые однушки предлагаются за 4,8 млн (130 тыс. руб. за кв. м), 39-метровый вариант евродвушки обойдется в 5,2 млн руб. (133 тыс. руб. за кв. м).
Подешевеет ли Парголово
Ценники продолжают бодро идти вверх и на окраинах. Во многом это связано с дефицитом предложения. Количество новостроек уменьшается, ценовую политику диктуют мегапроекты, а о ценах эконом-класса в редких стартапах можно уже забыть: даже на самых дальних окраинах заявляются прайсы, обещающие повышенный комфорт проживания.
Без внимания этот ближний пригород с хорошей транспортной доступностью застройщики точно не оставят. По последней информации деловых изданий, в Парголово крупный застройщик планирует начать реализацию нового проекта на землях компании «Дальпитерстрой». В областной деревне Порошкино (сразу за развязкой с кольцевой, неподалеку от «Меги Парнас») на продажу выставлен крупный участок от банкрота «Норманна». Новые большие стройки могут чуть остудить ценовую температуру в новостройках северных окраин.
Рынок строящегося жилья Парнаса
| Кол-во квартир | Объемы строительства, тыс. кв. м | Доля студий и однокомнатных | Доля двухкомнатных квартир | Доля трехкомнатных квартир | Доля четырехкомнатных квартир | |
| Ввод жилья январь 2020 г. – март 2021 г. | 5148 | 228 | 66% | 19% | 14% | 1% |
| Вывод жилья январь 2020 г. – март 2021 г. | 4297 | 177 | 70% | 20% | 10% | - |
| Текущее строительство | 7760 | 346 | 63% | 26% | 11% | - |
