Особые обстоятельства
Еще недавно сделки по продаже квартир с невыплаченной ипотекой были единичными. Однако с каждым годом доля выставленных на продажу объектов, которые находятся в залоге у банка, уверенно растет. По оценкам риэлторов, сегодня она составляет 10–15% в общем объеме продаж вторички в Москве. По Петербургу точных данных пока нет, но, судя по трендам, ситуация схожая.
«Доля квартир, продающихся с обременением в виде ипотеки, увеличивается из-за роста в общей массе предложений таких лотов. В прошлом году льготная ипотека на первичке и снижение ставок на вторичном рынке вызвали ажиотаж – и часть этих объектов неминуемо выйдет в открытую продажу», – отмечает управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.
Еще одна причина роста ипотечных продаж – увеличение срока кредитования. Сейчас погашать ипотеку можно и 20, и 30 лет. За это время у людей могут измениться (а то и не раз) и жизненные, и финансовые обстоятельства, что вынудит их выводить на рынок залоговую недвижимость.
Самые распространенные ситуации связаны с разводами и разделом имущества. Нередки в наши суровые времена и личные дефолты заемщиков. Случается, что люди больше не могут обслуживать свой кредит – например, из-за потери работы.
Есть и более приятные поводы. Так, продавать ипотечные квартиры могут инвесторы, которые вошли в проект на старте строительства и неплохо заработали. Либо в семье родился ребенок, что влечет за собой потребность в увеличении жилплощади. Или же доход заемщика вырос, и у него возникло непреодолимое желание улучшить жилищные условия.
Сложный выбор
Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры, разъясняет управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Первый заключается в том, что продавец всё-таки находит деньги для погашения остатка долга по ипотеке. Например, одалживает у знакомых или родственников либо оформляет потребительский кредит. После того как он закроет этот гештальт, банк снимет обременение с недвижимости. Теперь квартиру можно продавать как обычный объект недвижимости по рыночной стоимости.
Второй вариант предполагает, что остаток долга по займу покроют деньги покупателя. В этом случае можно оформить расписку или заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), где будут указаны права и обязанности сторон, а также сумма, которую должен внести покупатель до момента снятия обременения и после. Соглашаясь на такую схему, покупателю стоит оценить все возможные риски и прописать ответственность сторон в случае, если сделка не состоится.
Третий вариант подразумевает активное участие банка. Между ним, продавцом и покупателем заключается трехстороннее соглашение. В одну ячейку покупатель закладывает деньги для погашения остатка долга по ссуде, в другую – оставшуюся часть стоимости квартиры. После этого кредитор снимает обременение, и регистрируется переход права собственности. Если у покупателя нет полной суммы, он также может взять ипотеку – лучше всего в том же банке.
Наконец, ипотечный кредит можно переоформить на другое лицо. Но попробуйте найти, во-первых, такое лицо, а во-вторых, покупателя, который согласится на подобную сделку. Практика показывает, что сделать это будет весьма непросто.
Роль банка в сделках с ипотечными квартирами нельзя недооценивать. Приняв решение о продаже, прежде всего известите об этом кредитора. Банкиры не слишком любят сюрпризы и запросто могут отказать в снятии обременения. А значит, и право собственности на объект вы не получите.
Уточните в банке, по каким схемам можно реализовать недвижимость. И, подключившись к процессу, всегда держите представителя финорганизации в курсе событий. Если заемщик действует по согласованию с кредитором, не должно возникнуть ни штрафов, ни иных сложностей.
Исключение – если речь идет о продаже объекта на торгах. Коль уж ситуация дошла до такой крайности, вам придется оплачивать услуги по организации аукциона, судебные издержки, неустойки и прочее. Поэтому, если вдруг появились сложности с выплатами, лучше не прятать голову в песок, а сразу договариваться с банком.
Нюансы оформления
Само оформление сделок купли-продажи ипотечной недвижимости – довольно сложная с юридической точки зрения процедура. Она несет серьезные риски как для покупателя, так и для продавца. Вот почему стоит тщательно разобраться в нюансах.
«Прежде всего покупатель должен выяснить, оформлялась ли закладная на квартиру. Затем узнать, какова процедура снятия обременений в банке, а также уточнить сроки поиска закладной и снятия обременений, – делится подробностями руководитель фонда коллективных инвестиций „Рентавед“ Руслан Сухий. – Первые серьезные сложности могут возникнуть уже на этапе поиска закладной, если она оформлялась. Ее легко могли перепродать на межбанковских торгах другой финансовой организации».
У каждого банка действуют свои регламенты по снятию обременений на ипотечную квартиру. Где-то требуется написать заявление о намерении продать объект, где-то достаточно просто прийти с покупателем. И, разумеется, оформление сделки зависит от того, за счет каких средств планируется ее осуществить.
Варианты мы рассматривали выше, и самым простым из них эксперты считают второй – когда у будущего владельца на руках находится сумма, равная полной стоимости недвижимости. После подписания ПДКП новый собственник погашает долг продавца по ипотеке перед банком. Затем он получает документы, снимающие с квартиры кредитные обременения. После этого заключается полноценный договор о переходе права собственности на объект.
Сложности могут возникнуть, если в ипотечной квартире, выставленной на продажу, выделены детские доли, акцентируют в компании «ВекторСтройФинанс». Как правило, их выделяют, если на покупку были направлены средства материнского капитала. Органы опеки тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних и при продаже объекта недвижимости обязывают наделять детей долями в новом жилье.
Если новое жилье покупается в ипотеку, большинство банков может не одобрить кредит. Объяснение простое: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки. Получается замкнутый круг, а продавец оказывается в ловушке, пока не вырастут дети.
Скидка как стимул
С учетом перечисленных нюансов становится ясно, что найти покупателя на квартиру с невыплаченной ипотекой – задача не из легких. Главным стимулом приобретения такой недвижимости может стать выгодная цена.
Дисконт от 5 до 20% – нормальная практика для подобных сделок, утверждают риэлторы. Дело в том, что чуть ли не в 80% случаев квартиры, обремененные ипотекой, продают люди, столкнувшиеся с финансовыми проблемами. Такие продавцы часто готовы идти на уступки, чтобы быстрее решить свои проблемы.
Также значительную долю продавцов ипотечных квартир – порядка 10–15% – составляют инвесторы, работающие по спекулятивной модели.
«Эти предприимчивые люди приобретают квартиры на ранних стадиях строительства с ипотечным плечом и продают, когда их стоимость вырастает, – говорит Руслан Сухий. – Зафиксировав свою прибыль, они также готовы выводить на рынок свои объекты с дисконтом до 10–12%, так как уже неплохо заработали за счет удорожания квартиры. Поэтому нередко ипотечные квартиры с хорошим дисконтом приобретают другие инвесторы».
Отметим, что дисконт – частое, но совсем не обязательное условие сделки с ипотечным объектом. В компании «Миэль», к примеру, считают, что если квартира юридически чистая, ликвидная и привлекательная, то оснований для скидки нет. Не стоит снижать цену и в том случае, если объект обладает уникальными для рынка характеристиками.
– Сделка с ипотечной квартирой сложнее, чем обычная купля-продажа. В ней участвует третья сторона в лице банка, поэтому срок сделки может быть увеличен. Логично, что не все покупатели охотно соглашаются на такой вариант.
При наличии двух равноценных квартир в доме покупатели, естественно, выберут объект без обременений. Поэтому, если речь идет о новостройке, где может продаваться большое количество квартир от инвесторов и еще есть объем предложения от застройщика, продавцу, скорее всего, придется пойти на дисконт.
– Если продажа залоговой квартиры проводится путем досрочного погашения кредита из средств покупателя, то последнему стоит очень внимательно отнестись к этим действиям и подкреплять передачу денег распиской.
Самый привлекательный вариант сделки с залоговой квартирой – когда покупатель является клиентом банка-кредитора, при этом денежные расчеты идут через аккредитив в этом же банке. Это позволяет сократить затраты покупателя, в том числе на переводы денег, и снизить вероятность того, что между подписанием договора купли-продажи и регистрацией сделки в госорганах произойдет что-то непредвиденное.
– Бывает, что ипотечную квартиру человек сам приобретает с привлечением ипотечных средств. Тут алгоритм проведения сделки будет зависеть от того, средства какого банка привлекаются. Если покупатель планирует кредитоваться в другом банке, тогда нужно будет сначала снять обременение с объекта – то есть погасить долг продавца. Если этого не сделать, то другой банк сделку не одобрит.
Приобрести квартиру, не снимая обременений, можно только в том случае, когда новый покупатель кредитуется в том же банке. Самый сложный вариант – когда покупатель намерен приобрести ипотечную квартиру в счет средств от продажи имеющейся. В таком случае получается очень непростая сделка-цепочка.
