По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первый квартал 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 7,73%, или на 11,59 тыс. руб. с кв. м. И к началу апреля составила 161,56 тыс. руб. за кв. м. Как видим, вторичка с начала года прибавила больше, чем первичка, ценник котрой вырос всего на 6,64%.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Декабрь 2020 | Март 2021 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 5 693 | 5 903 | |
| Руб./кв. м | 160 793 | 174 007 | 8,22 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 9 311 | 9 558 | |
| Руб./кв. м | 150 128 | 159 477 | 6,23 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 12 510 | 13 383 | |
| Руб./кв. м | 140 098 | 152286 | 8,70 | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 16 692 | 17 836 | |
| Руб./кв. м | 139 632 | 153 442 | 9,89 |
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м
Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 186,8 тыс. до 263,4 тыс. руб. за кв. м). Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, квадрат жилья в нем стоит в среднем от 128,4 тыс. до 148,2 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
– Вторичный рынок действительно продолжает демонстрировать заметный рост цен во многих регионах страны. Этот сегмент перешел к росту позже рынка новостроек и пока не везде отыграл тот дисбаланс, который сложился из-за перераспределения покупателей в пользу нового жилья после запуска льготной ипотеки. Стремительный взлет цен на новостройки заставил покупателей искать более дешевые варианты на вторичном рынке. И пока им это удается – цены продолжают расти. К тому же в марте ЦБ РФ послал четкий сигнал: ключевая ставка будет увеличиваться, а вместе с ней подорожает и ипотека. По крайней мере на вторичном рынке.
Ожидаем, что программы стимулирования спроса (льготная ипотека на новостройки) трансформируются, но не уйдут с рынка. Резкие перемены губительны для девелоперского бизнеса. Сближение условий кредитования между первичным и вторичным рынком не приведет к заметным изменениям для последнего. А вот для рынка новостроек может привести к снижению продаж. Любой ажиотажный спрос заканчивается корректировкой и выравниванием ценовых диспропорций, которые неизбежно возникают в этот период. Ожидаем, что в 2021 году рынки отдельных городов начнут входить в период стабилизации. Предложение будет увеличиваться, а спрос нет. Темпы роста цен на этом фоне начнут снижаться.
– Спрос на вторичке уже заметно снизился. Но продавцы продолжают по инерции поднимать цену своих объектов. В результате по некоторым объектам нет результативных контактов с покупателями.
Хочу напомнить, что в моменты кризисов 1998 и 2008 годов цены шли вверх еще несколько месяцев после изменения экономической ситуации в стране.
На первичном рынке всё еще действует программа льготной ипотеки, которая поддерживает спрос. Соответственно, можно предположить, что спрос на новостройки просядет, когда будет отменена льготная ипотека на первичку, а за этим наверняка подорожает вся ипотека, так как Центробанк РФ будет и дальше поднимать ключевую ставку, а также из-за ухудшения экономической ситуации в стране.
Отмена льготной ипотеки на первичке в сегодняшней экономической ситуации никак не отразится на вторичке.
– В период ажиотажного спроса и роста цен не все смогли купить объекты, у части покупателей элементарно не хватало денег для конкуренции с другими. Спрос не иссяк, он остался, но уже более спокойного характера. Сейчас на рынке превалируют сделки с легкими цепочками по два-три звена.
Предложений мало, выбора у покупателей не так много, да и то, что есть, необходимо еще проработать на понижение, ведь многие продавцы еще не могут отойти от прошлогодних цен, держат их высокими. Объекты с адекватной или хотя бы приближенной к адекватной стоимостью уходят с рынка сразу. Продавцам нужно время, чтобы осознать, что ажиотажный спрос позади, хватать всё, что есть, никто уже не будет. Покупатели могут изменить условия покупки, но купят только ту квартиру, которая будет отвечать требованиям.
Цены реальных сделок не растут, а иллюзию роста цен, на мой взгляд, создают вновь появляющиеся объекты с завышенной «на всякий случай» ценой.
Собственно господдержка уже никакой роли не играет сегодня, высокие цены на новостройки покупателям уже сложно для себя оправдать. Определенная часть уже пересмотрела свои взгляды на вторичку и ищет объекты в этом сегменте.
– Действительно, льготная ипотека в какой-то момент способствовала превышению спроса над предложением на рынке, что привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Вместе с тем в последнее время можно наблюдать снижение доступности ипотеки для населения, увеличился процент отказов по ипотеке, банки стали более осмотрительно выдавать кредиты. Безусловно, одной из причин для этого явились возросшие у банков показатели просроченных задолженностей по ипотечному портфелю. А сейчас на фоне недавнего повышения ЦБ РФ ключевой ставки ясно, что большинство банков также пересмотрят процентные ставки по кредитным продуктам – их повышения аналитики ожидают уже в этом месяце.
Тем не менее спрос еще достаточно активен, и для этого, на мой взгляд, есть несколько причин: во-первых, макро- и микроэкономическая ситуация в стране и в мире, когда в условиях нестабильности инвестирование в квадратные метры представляется одним из самых надежных инструментов; во-вторых, многие торопятся успеть взять льготную ипотеку, чтобы избежать существенных переплат в будущем, сэкономив на итоговой стоимости кредита. В целом же сегодня мы наблюдаем ситуацию остывающего спроса на рынке недвижимости.
В I квартале 2021 года в Санкт-Петербурге общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав, сделок составило 193 423, это на 20% выше аналогичного показателя 2020 года (161 007).
На 14% уменьшилось общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (16 405) в сравнении с 2020 годом (19 116).
Ипотеки зарегистрировано 41 340, что на 16% больше, чем в 2020 году (35 633).
Льготной ипотеки (на жилье в новостройках) зарегистрировано в I квартале 2021 года 6 830 (всего с начала действия программы, с мая 2020 года, – 25 314).
