Возвращение в Изумрудный город
Ну вот и все – на ипотечном рынке закончилась счастливая пора снижения процентных ставок.
Четверг 19 марта можно считать «черным», «серым» или «серо-буро-малиновым», поскольку в этот день совет директоров Банка России повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта – до 4,5% годовых.
Кстати, еще в среду все финансовые аналитики страны наперебой заявляли, дескать, этого не случится. И только «иностранный агент» – агентство Bloomberg – хвасталось, будто получило инсайдерскую информацию из самых высоких кабинетов регулятора, что ставка подрастет.
«В числе преобладающих факторов, сыгравших в пользу повышения, выступили усиление санкционных рисков и конъюнктура внешних рынков – продолжающийся рост доходностей гособлигациий США и резкое повышение ключевых ставок центробанками Турции и Бразилии», – перечисляет очевидное начальник отдела анализа банков и денежного рынка ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко.
В общем, отмашка дана, и тренд снижения кредитных ставок в России разворачивается на обратный. «Инфляционные ожидания населения и бизнеса остаются на повышенном уровне. Баланс рисков сместился в сторону проинфляционных, – говорится в комментариях самого регулятора. – При этом ЦБ допускает возможность и дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях».
Впрочем, справедливости ради уточним, что всерьез ипотечные ставки уже давно перестали снижаться. И только хитрые банковские маркетологи время от времени списывали в каком-нибудь малопопулярном продукте 0,1 процентного пункта, чтобы ударить в колокола.
В общем, всем гражданам, кому не полагается госипотека с субсидированной ставкой и кто откладывал поход в банк за «простой человеческой» ипотекой или тянул со сбором документов на рефинансирование ранее взятого жилищного кредита, пришла пора подсуетится – пока кредитные ставки не поспешили вслед за ключевой. Иначе последний вагон «Паровозика из Ромашково» уедет без них.
Вовка в Тридевятом царстве
Уже сегодня можно делать определенные прикидки, сколько продолжится и как далеко зайдет это подорожание. Теперь мы не «Ежики в тумане», по принципу «предупрежден – значит защищен».
«С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция вернется к цели Банка России вблизи 4% в первой половине 2022 года и будет находиться на этом уровне в дальнейшем», – не очень внятно рассуждают в Банке России. Но специалистов, способных расшифровать это послание, найти нетрудно.
Как поясняет руководитель отдела макроэкономического анализа ГК «Финам» Ольга Беленькая, нужно ожидать постепенное повышение ключевой ставки с текущего уровня до диапазона 5–6%.
А вслед за этим и ставки по ипотеке подрастут на 0,75–1,75 п. п. «Сколь быстро это будет происходить – будет зависеть от экономической ситуации. ЦБ ожидает снижения инфляции с пиковых уровней начиная с середины марта. Однако рост цен на сырье в мире и более быстрое восстановление спроса в России могут замедлять этот процесс. К тому же растут доходности на развитых рынках, что грозит оттоком капитала с развивающихся рынков».
Соответственно, главный аналитик Промсвязьбанка Денис Попов ключевую ставку 5,5% ожидает к концу 2022 года. И теперь посчитать, насколько следом подорожает ипотека, нетрудно.
Золотая антилопа
Более того, косвенно разворот тренда затронет и субсидируемую государством ипотеку. То есть все дальнейшие планы – дотировать россиянам жилищные кредиты или нет – государство будет выстраивать с учетом не только наблюдаемого роста цен на квадратные метры, но и простой истины, что подорожают и сами кредиты.
Напомним, в середине марта премьер-министр России Михаил Мишустин поручил Минфину, Минстрою и Банку России (куда уж без него?) до 15 апреля подготовить предложения по дальнейшей реализации льготных ипотечных программ.
То есть к концу апреля вся прогрессивная кредитно-строительная общественность ждет исторического правительственного совещания, на котором якобы решится судьба льготной ипотеки. Дескать, что с таковой произойдет после 1 июля. Может, свернуть от греха подальше?
Тем более, как оказалось, в лютую карантинную годину льгота помогла не столько нуждающимся в жилье, сколько частным инвесторам, спасающим свои сбережения от всё той же навязчивой инфляции. «Только часть покупок являлась потребительской, – констатирует начальник отдела продаж „БФА-Девелопмент“ Светлана Денисова. – Остальные сделки – инвестиционные, с ожиданием, что квартиры будут дорожать и впредь. И из-за ажиотажа в ряде случаев новая вторичка стала стоить дешевле, чем строящиеся квартиры. Это нездоровая ситуация».
В общем, уточняет генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, субсидирование практически не расширило круг покупателей. В отделы продаж застройщиков приходили одни и те же люди.
Вы спросите, как это возможно? На ваш вопрос ответит начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами банка «Россия» (СПб) Мария Борисова: «Заемщики, бравшие кредиты по прежним ставкам, стали выбиваться из сил, чтобы их погасить, причем именно с целью, чтобы успеть взять следующую – льготную ипотеку. Соответственно, резко возросло число досрочных гашений жилищных кредитов. Таким образом, основными получателями льготной ипотеки выступали никакие не новые, а уже знакомые банку и проверенные заемщики».
Хотя по большому счету вся эта говорильня на правительственных совещаниях ничего не значит. Продлевать ли субсидирование государством ипотеки до 6,5% или менять формат господдержки, будет решаться не в апреле, а в последний момент.
Как это было, например, в мае 2015 года с тогдашней «Ипотекой с господдержкой». И как это повторилось в апреле 2020 года, когда появление правительственного постановления затянулось настолько, что банки начали одобрять заявки впрок, как бы на свой страх и риск. Ведь, в конце концов, одобрение заявки можно и отозвать «по вновь вскрывшимся обстоятельствам» без объяснения причин.
Кстати, и рост цен на собственно новостройки теперь никуда не денется, хоть открывай новые программы господдержки, хоть закрывай старые. Инфляция – она для всех инфляция.
«Мы не можем предлагать продукт дешевле себестоимости, потому что это приведет к гибели строительной компании», – безапелляционно заявляет Светлана Денисова.
В общем, будем оставаться в неведении о том, что случится в июле, до самого последнего момента. Как главный герой мультфильма «Дед Мороз и лето».
И если льготу всё-таки отменят, то тогда средняя ипотечная ставка подпрыгнет уже не на 0,75–1,75 п. п, а на 3 п. п.
