Динамика средней цены предложения на первичном и вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Полные отчеты об общих тенденциях на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Из данных аналитиков BN.ru мы видим, что темпы роста цен на первичном рынке снизились. За февраль квадратный метр подорожал всего на 1,78%, а в конце 2020 года ежемесячная прибавка составляла 4–5%. В то же время вторичка до сих пор показывает более-менее стабильный рост. В феврале +2,83%, в предыдущие месяцы также около 3%.
Мы задались вопросом, почему так происходит. Означает ли это, что спрос с первички из-за ее высоких ценников плавно уходит на вторичку? И не спасает даже льготная ипотека?
И как на рынке недвижимости отражается сегодняшняя инфляция? Все мы видим, как она набирает обороты: привычные товары становятся всё дороже и дороже. А как это всё может быть связано с ценником на квадратные метры? Что вообще сегодня происходит на рынке? И что нас ждет завтра?
А теперь давайте послушаем наших уважаемых экспертов.
– Если застройщики оперируют большими массами информации: сила и движение спроса, продажи, реакция покупателя на изменение цены и т. п., то собственник квартиры на вторичном рынке имеет очень слабое представление о реальном положении дел.
Продавец на вторичке вкладывает много субъективных факторов в ценообразование своей недвижимости. Среднестатистический собственник склонен повышать цену на свою недвижимость бесконечно. У него нет плана продаж, плана затрат на производство и других факторов, которые влияют на ценообразование у застройщика.
Собственник на вторичке переоценивает свой объект в 99% случаев. Для него важным фактором является тот факт, что сосед в соседнем доме в декабре продал такую же квартиру за столько-то. И продавцу в марте всё равно, что в декабре был огромный ажиотаж и многие покупатели готовы были переплатить, лишь бы успеть до конца года. В данный момент цены на вторичке растут по инерции. Думаю, что после майских праздников рост цены предложения прекратится.
Конечно, часть покупателей перешла с первичного рынка на вторичный, потому что многие квартиры на первичке стали неприлично дороги в сравнении с такими же квартирами на вторичке. При этом вторичку купил и живи, а первичку надо ждать, и неизвестно, когда ее получишь, ведь в Петербурге в 2020 году продление сроков сдачи получили примерно 30% новостроек.
Льготная ипотека всё еще является фактором, который влияет на продажи в новостройках. Но разница между льготной ипотекой на первичке и обычной ипотекой на вторичке сегодня 1,0–1,5%.
Квартиры в строящихся домах всё равно будут покупать по нескольким факторам.
1. Всё еще есть категория людей, которые инвестируют в новостройки. Одни для перепродажи, другие покупают впрок – сохраняют средства.
2. В некоторых локациях есть недвижимость именно в новостройках. К примеру, Петровская коса. Здесь квартир старой вторички просто нет. А место считается элитным.
Конечно, когда спрос упадет до критических отметок, то застройщики будут сохранять номинальные цены, но предлагать всевозможные скидки, что по факту является скрытым понижением цены.
Спрос в итоге должен снизиться везде. Экономическая ситуация в стране этому «благоприятствует». Плюс 2020 год был фееричным, и многие покупатели, как я уже говорил, пришли из будущего. Они отменили свои планы купить квартиру в 2021–22 годах и купили в 2020-м.
У недвижимости двойственная природа. С одной стороны, она является товаром, с другой стороны – финансовым активом. И не всегда цены на недвижимость в краткосрочном периоде ведут себя как цены на обычный товар. До кризиса 2008 года цены на недвижимость шли вровень, а то и выше инфляции. После 2008 года цены ведут себя разнонаправленно с инфляцией, и это связано с многими факторами, один из которых – «ручное управление» инфляцией в нашей стране.
В долгосрочном периоде – 10–20 лет – недвижимость увеличивается не меньше, чем происходит рост инфляции. За это недвижимость и любят как тихую гавань для сбережения больших объемов финансов в долгосрочной перспективе.
В 1991–92 годах цены на недвижимость в долларах США выросли в три раза, а в рублях и того больше.
В 1998–99 годах цены в долларах США упали на 30%, но в рублях выросли в 2,5 раза.
В 2008–09 годах цены в долларах США упали на 50%, а в рублях на 40%.
Но с 1991 по 2021 год цены на недвижимость в рублях выросли в 150 раз, а в долларах США в 20 раз.
Как видно, каждый раз в час икс цены на недвижимость в краткосрочном периоде в Петербурге вели себя по-разному, но в долгосрочном только росли.
В 2021 году я ожидаю затухание спроса. Покупателю нужно пережить рост цен 2020 года и почувствовать уверенность в завтрашнем дне.
Следовательно, рост цен затормозится и, вероятно, снизится процентов на пять от сегодняшних показателей. Но потом всё вернется на круги своя.
Недвижимость – товар первой необходимости после продовольственного вопроса. Поэтому ее будут покупать всегда, что бы ни случалось с ценами.
– Рост цен в одной области тянет за собой рост цен в других областях. У нас постоянно растут тарифы на ресурсы, грузоперевозки. Повышается стоимость материалов, работ, особенно если эти работы проводятся на иностранном оборудовании. Растет и стоимость кредитов – при схеме проектного финансирования этот фактор также очень значим.
Рынок – саморегулируемая система. Будет строиться столько жилья, сколько можно будет продать. Есть законы экономики. Чем выше цена, тем меньше спрос. Вслед за спросом сокращается и количество предложения.
Пока интерес к покупке недвижимости остается на высоком уровне. Проблемы в экономике государства заставляют людей из регионов переезжать в крупные города. Санкт-Петербург является одним из наиболее популярных для переезда мест.
В прошлом году застройщики практически не запускали акций, так как спрос, особенно в последние месяцы, превышал предложение. Сейчас, когда ситуация стабилизировалась, компании снова постепенно возвращаются к акциям.
Мы ожидаем, что 2021 год будет более спокойным и размеренным с точки зрения ценового роста и спроса покупателей.
– Я бы выделил несколько факторов стагнации роста цен на новостройки, которые мы наблюдаем в феврале.
Во-первых, сезонность. Продажи квартир в новостройках всегда были достаточно сезонными, когда вслед за всплесками покупательской активности наблюдаются значительные падения. И февраль в этом ряду относится к месяцам не очень активным.
Во-вторых, высокий рост цен на новостройки. По итогам 2020-го он превысил все, даже самые смелые ожидания. Естественно, что после этого людям требуется время, чтобы привыкнуть к новому ценообразованию. Пока многие просто не готовы покупать по новым ценам. Как правило, привыкание занимает не меньше двух-трех месяцев. После этого спрос на новостройки должен вырасти, соответственно, должна немного оживиться и динамика цен.
Если говорить о сегменте вторичного жилья, то он всегда медленнее первичного реагирует на рыночные изменения. Сейчас мы наблюдаем, что после стремительного роста цен на новостройки вслед за ними вверх идут цены на вторичку. Но их динамика более скромная.
Не думаю, что спрос с первичного рынка, особенно пока на нем действует льготная ипотека, будет смещаться в сторону вторички. Просто в моменте, когда разогретые цены на новостройки перестали расти, более инертный сегмент вторичного жилья сохранил свою динамику. Не более того.
Что касается цен и скидок, то торг на вторичном рынке был всегда. Однако на объекты, которые выставляются по ценам, близким к рыночным, он незначителен. Можно рассчитывать на скидку в пределах 50–100 тыс. руб.
– По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), за три зимних месяца средняя цена квадратного метра жилья в петербургской новостройке класса масс-маркет увеличилась на 7% (или 10 тыс. руб.) и к концу февраля достигла 152,7 тыс. руб. В пригороде рост составил 8% (или 7 тыс. руб.), до 99,3 тыс. руб.
При этом с начала 2021 года, без учета декабря, рост также существенный. Стоимость метра в петербургских новостройках класса масс-маркет выросла на 5,4% за два месяца нового года, в пригородах – на 5%. Бизнес-класс подорожал на 5,3% с начала года, до 237,6 тыс. руб. Элита прибавила 1,1%, до 394,3 тыс. руб. за кв. м.
Отдельно в феврале рост средних цен в классе масс-маркет в Петербурге составил 4,7%. Поэтому говорить о сокращении темпов прироста явно не приходится.
Рост средней стоимости квадрата объясняется большим объемом объектов на завершающих стадиях строительства и с соответствующей ценой квадратного метра на рынке, выводом новых проектов по достаточно высокой цене в разных городских локациях и сохраняющимся на довольно высоком уровне спросом. В декабре – феврале объем спроса соответствовал показателям зимнего сезона годом ранее.
Мы прогнозируем, что в 2021 году рост цен продолжится. Да, средние цены могут колебаться от месяца к месяцу (как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен) в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков и др. Но в целом тенденция роста стоимости квадрата сохранится.
– Да, однозначно сейчас можно говорить о том, что есть определенный переток спроса на вторичный рынок. Люди видят, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке равна стоимости строящихся объектов. При этом главное преимущество готового жилья состоит в том, что можно купить и практически сразу заехать, а не ждать несколько лет.
На мой взгляд, даже если отменят льготную ипотеку, то всё равно новостройки будут приобретать. Есть категория покупателей, которые принципиально не рассматривают вторичку, а ищут только объекты на первичном рынке. Это часто инвесторы, которые понимают, что цена на новостройки вырастет и квартиру можно будет дороже перепродать. Кроме того, есть просто любители первички, которым не нравится вторичка из-за сравнительно больших рисков, а также из-за более низкого статуса дома.
Также думаю, что застройщики смогут переломить тренд перетока людей с первички на вторичку: они не будут так часто повышать цены. Кроме того, думаю, что акции и бонусы позволят до закрытия программы получить хорошие продажи. Основные изменения произойдут после окончания льготной ипотеки. Но к тому моменту вторичка может значительно подорожать, и тогда вновь цены на готовое жилье будут выше, чем на строящееся.
Сейчас собственники жилья, еще помня, как им активно звонили и писали покупатели, неохотно делают скидки и не снижают цены на свои объекты. Многие думают, что этот тренд сохранится, и поэтому не спешат как-то стимулировать покупателей. Срок экспозиции объектов незначительно вырос по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года, но при этом если сравнивать с началом прошлого года, то он всё равно остался очень коротким.
– Спрос с первички частично действительно уходит на вторичку: если вам нужна квартира сейчас, к чему ждать окончания строительства? Другое дело, что найти квартиру на вторичке еще сложнее, чем в новостройке. Проблемы с переделкой ремонта, как дополнительные затраты, которые трудно предсказать, – один из поводов отказаться от покупки. Людям, живущим в других городах и планирующим переезд через три – пять лет, прямо сейчас квартира не нужна, для них вторичка – расходы на содержание, риск утраты и другие подобные моменты. У вторичного рынка и у рынка новостроек всегда будет свой потребитель.
Цены еще будут расти, пока действует ипотека с господдержкой, но роста стоимости квадратного метра как в 2020-м в этом году ждать не стоит.
Очень часто если квартиру продает собственник, то цена завышена относительно рынка. Безусловно, в этом случае сделан расчет на скидку. Специалисты рынка оценивают жилье на основе данных о сделках, поэтому стоимость часто близка к рыночной, но даже у них стоит просить скидку. Скидку стоить просить всегда.
Если говорить о зависимости ставок по кредитам и роста стоимости квадратного метра, то практически всегда после заседания ЦБ с решением о снижении ключевой ставки банки снижают ставки по кредитам, застройщики, в свою очередь, повышают цены на квартиры.
– В первые два месяца 2021-го на рынке недвижимости Санкт-Петербурга идет процесс привыкания к тем глобальным изменениям, которые случились в прошлом году. Тогда параллельно с продолжающейся реформой по переходу на эскроу, которая для повышения надежности фундаментально требует повышения стоимости недвижимости, возник фактор коронавируса, приведший к запуску программы льготной ипотеки. В итоге на рынке сформировался двойной фактор роста цен на квартиры. Плюс к этому за счет снижения ключевой ставки, следовательно ставок по вкладам, большая масса денег, которая лежала у людей в банках, также ушла на покупку квартир.
Сейчас рынок жилой недвижимости ожидаемо замедляется, становится более инертным. Цены продолжают идти вверх, но темпы роста падают. Полагаю, что такую ситуацию с более скромным ростом цен мы будем наблюдать до конца текущего года.
Одним из факторов, стимулирующих рост стоимости недвижимости, является инфляция. Если глобально посмотреть на меры, которые принимаются различными странами для преодоления последствий коронавируса, то ничего для поддержки реальной экономики, кроме снижения ключевых ставок и печатания денежных средств, мы не увидим.
Инфляция растет по всему миру, в том числе и в России. Это неизбежно должно привести к обратному плавному повышению ключевой ставки. Но рост цен на недвижимость это не остановит – она продолжит плавно дорожать за счет других факторов.
После глобальных перемен, вызванных переходом отрасли на эскроу, и событий прошлого года впереди на рынке недвижимости нас ждут новые реалии. К лету мы ожидаем завершение цикла привыкания людей к новым ценам на квартиры, окончание программы льготной ипотеки и плавный рост ставки с уже менее стремительным ростом цен на недвижимость. Не думаю, что нас ждет какой-то серьезный спад покупательской способности на рынке жилья. Как показывает практика, в России с 1991 года не было проблем с продажами недвижимости даже в более тяжелые кризисы.
