Средние цены в новостройках Красногвардейского района за прошлый год выросли больше всех – почти на 30%. Но вот парадокс: район по-прежнему остается самым дешевым среди всех спальников Петербурга. Почему так происходит?
Район ценовых парадоксов
Красногвардейский район по итогам минувшего года стал одним из лидеров ценового роста среди городских спальников. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках здесь за год поднялась почти на 30% – до 129,3 тыс. руб. за кв. м. По данным аналитиков BN.ru, почти такую же динамику продемонстрировали лишь активно застраиваемые и считающиеся более престижными среди покупателей Московский и Приморский районы.
Но по уровню средних цен на строящееся жилье Красногвардейский по-прежнему остается одним из самых дешевых спальников Петербурга (пригородные Пушкинский, Колпинский и другие из-за их отдаленности не в счет). По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, усредненная студия/однушка в январе 2021-го в Красногвардейском районе предлагалась за 4,6 млн руб. (133 тыс. руб. за кв. м). Это существенно ниже, чем во всех остальных городских спальниках: Невский – 5 млн (138 тыс. руб. за кв. м), Приморский – 5,05 млн (151 тыс. руб. за кв. м), Красносельский – 5,2 млн (133,4 тыс. руб. за кв. м) и т. д.
Парадокс объясняется просто. Из-за протяженности района и наличия в нем разнородных локаций здесь можно найти новостройку на любой вкус и размер покупательского кошелька: это и дома бизнес-класса на берегах Охты, с видами на Неву, и «комфорт» в Полюстрово, и микрорайоны стандарт-класса на северных окраинах. В южной части района всё чаще в продажу выходят проекты «бизнеса» с высокими ценниками, но масштабные стройки на севере, возле КАД, снижают общую ценовую температуру.
Район стал одним из лидеров по объемам ввода жилья в Петербурге (405 тыс. кв. м) – в минувшем году здесь завершены крупнейшие проекты комфорт-класса: ЖК «Охта Хаус» от группы «Эталон», «Новая Охта» от «Группы ЛСР», «Полюстрово» от «ЦДС», «Два ангела» от «РСТИ»... Немало комплексов продолжают строиться – в 2020-м район попал в тройку лидеров по объемам вывода в продажу новых квартир (305 тыс. кв. м). При всём том стартапы в сегменте «комфорт» уже сошли на нет.
Сейчас на долю Красногвардейского района приходится чуть более 7% предложения на рынке. В продаже находятся с десяток новостроек с общим объемом строительства чуть более 450 тыс. кв. м (11,2 тыс. квартир). В основном это жилье комфорт-класса – свыше 80%. Несколько объектов застройщики должны были достроить в конце прошлого года, но не все сумели уложиться в срок. С них и начнем наш обзор.
Между Пискаревским проспектом и Полюстровским парком строится «Дом на Львовской» – проект от компании «Мегалит», включающий четыре 16-этажные высотки на 800 квартир и 180 апартаментов, детсад на 81 воспитанника и подземный паркинг на 422 машиноместа.
Сдача комплекса была запланирована на третий квартал прошлого года, но перенесена на второй квартал этого. Дом в завершающей стадии. Рейтинг надежности застройщика на сайте Дом.рф не внушает оптимизма: 100% переносов сроков. Пять домов из пяти сданы с задержками, но некритичными – не больше двух кварталов.
На сегодня 95% квартир распроданы, остались лишь двушки – варианты площадью 51 кв. м стоят от 6,6 млн руб. (129 тыс. руб. за кв. м).
На Ириновском проспекте, неподалеку от Ржевского лесопарка, возводится камерный 13-этажный дом комфорт-класса всего на 119 квартир. В составе инфраструктуры запланирован подземный паркинг на 69 машиномест. Строит не слишком известный на рынке застройщик – «ХоСК-2».
Здесь также перенос сроков ввода – с третьего квартала 2020-го на первый 2021-го. Цены – ниже средних по району, стоимость 45-метровой однушки составляет 5,3 млн (117 тыс. руб. за кв. м).
Квартал из 16-этажек почти на 1,2 тыс. квартир строится в южной части района, на Уткином проспекте. Компания «СПб Реновация» работает здесь в рамках городской программы реновации: расселяет жителей аварийных домов и строит на их месте новое жилье. Первые два корпуса были сданы в конце 2018-го, ввод еще трех домов запланирован на начало 2022-го. В составе комплекса будут паркинги на 600 мест и детсад на 75 воспитанников. Цены на 27-метровые студии стартуют от 4,9 млн руб. (181 тыс. руб. за кв. м).
Ассортимент обширен – по данным ЕИСЖС, распродано лишь 16% квартир. Застройщик пунктуален – все 29 построенных им домов сданы в срок.
Еще один крупный проект на юге, на пересечении проспекта Шаумяна и Магнитогорской улицы, вдоль реки Охты. Здесь шведский девелопер Bonava реализует проект Magnifika – в общей сложности это 2,2 тыс. квартир, два детсада на 230 детей и начальная школа на 240 мест. Проект состоит из двух жилых комплексов разных классов Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence, которые возводятся на соседних участках. В первом стартовало строительство домов шестой и седьмой очередей в общей сложности на 500 квартир со сдачей во втором квартале 2023 года. В продажу квартиры выйдут в ближайшее время. Цена квадратного метра в уже сданных корпусах близка к 200 тыс. руб.
Одновременно компания начинает строить последнюю очередь ЖК Magnifika Residence – это 7–14-этажный корпус на 214 квартир со сдачей в третьем квартале 2023 года. Цены на однушки площадью 57 кв. м стартуют от 9,8 млн руб. (172 тыс. руб. за кв. м).
По соседству, на Магнитогорской улице, холдинг AAG весной прошлого года начал строительство ЖК Alter. Этот небольшой проект будет состоять из объединенных стилобатом трех 12-этажных корпусов на 220 квартир. Предусмотрен подземный паркинг на 110 машиномест. На первом этаже запроектирована торговая галерея.
Ввод – в конце 2022 года. Цены на 41-метровые однушки начинаются от 11,6 млн руб. (285 тыс. руб. за кв. м).
Еще одна прошлогодняя премьера – проект бизнес-класса от компании Legenda. ЖК «Малоохтинский 68» строится в полукилометре от метро «Новочеркасская», на месте НПП «Буревестник». Это восемь корпусов средней этажности на 918 квартир, паркинг на 461 машиноместо и детсад на 140 мест. На последних этажах обещаны квартиры с панорамными окнами и террасы с видом на Неву.
Сдача – начало 2024 года. В январе компания открыла бронирование квартир, цены от застройщика, как всегда, впечатляют. Однокомнатные варианты квартир площадью 37 кв. м стоят от 10,6 млн руб. (286 тыс. руб. за кв. м).
На северных окраинах Красногвардейского района, на бывших совхозных полях, «Группа ЛСР» реализует сразу два крупных проекта. Первый из них – ЖК «Ручьи» на Пискаревском проспекте. Это шестнадцать 13-этажных панелек в общей сложности на четыре с лишним тысячи квартир. Во второй половине 2021-го сдаются восемь корпусов, оставшиеся три дома – в конце 2022-го.
Стоимость минимальных по площади 32-метровых однушек со сдачей через два года стартует от 4,8 млн руб. (148 тыс. руб. за кв. м).
Проект-миллионник от «ЛСР» на 27 тыс. квартир состоит из панельных 17–25-этажных домов и реализуется за кольцевой автодорогой, на Муринской дороге. Это один из главных поставщиков жилья на местный рынок: только за прошлый год в продажу вышло около 3 тыс. квартир, это около 40% всех районных поступлений. О масштабе проекта лучше всего говорят планы застройщика по строительству социалки: 16 детсадов и 10 школ. Но это в будущем. Пока что сданы более двух десятков корпусов, еще с десяток – в стадии строительства.
Цены на 22-метровые студии в домах со сдачей осенью 2022 года начинаются от 3 млн с небольшим (140 тыс. руб. за кв. м), стоимость 30-метровых однушек стартует от 4,1 млн (134 тыс. руб. за кв. м).
Рынок строящегося жилья Красногвардейского района
| Кол-во квартир | Объемы строительства, тыс. кв. м | Доля студий и однокомнатных | Доля двухкомнатных квартир | Доля трехкомнатных квартир | Доля четырехкомнатных квартир | Средняя площадь квартир, кв. м | |
| Ввод жилья в 2020 г. | 9 338 | 404 | 65,8% | 28,5% | 5,7% | 0,0% | 43,2 |
| Вывод жилья в 2020 г. | 7 249 | 305 | 67,7% | 25,7% | 6,5% | 0,0% | 42,1 |
| Текущее строительство | 11 288 | 457 | 67,8% | 24,9% | 7,0% | 0,3% | 40,5 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
