– За 12 месяцев компания «Полис Групп» ввела в эксплуатацию 181 503 кв. м жилья – это пять домов на 6 389 квартир. Получить такой результат удалось за счет завершения строительства домов последней очереди ЖК «Краски лета» в Мурино, жилого комплекса «ПаркЛэнд» в Кудрово, а также третьей очереди ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе Петербурга. Также в 2020 году введена в эксплуатацию школа на 1 175 мест в Мурино, школа построена по программе «Стимул».
В конце года компания вывела на рынок свой второй проект по схеме эскроу-счетов – ЖК «Полис Приморский» на 2,2 тыс. квартир в Каменке. Общая площадь жилья составит 79 тыс. кв. м.
За год стоимость квартир в проектах ГК «Полис Групп» выросла на 30–35%. Одна из основных причин к существенному подорожанию квадратного метра – сокращение предложения и увеличение себестоимости строительства.
Востребованными локациями в прошлом году в Санкт-Петербурге оставались Каменка и Московский район, в Ленинградской области – Кудрово и Мурино.
Наибольшим спросом в 2020 году пользовались студии, однокомнатные квартиры и евроформат с функциональными планировками и чистовой отделкой от застройщика.
Весомое количество сделок пришлось на ипотеку. Это связано с рекордно низкими ставками в 2020 году за счет программы «Ипотека с государственной поддержкой».
– Несмотря на проблемы в экономике и пандемию, все наши проекты мы сдали и заселили в срок. В 2020 году это малоэтажный загородный поселок EcoCity, жилой комплекс «Биография» и проект «Русские сезоны» в Сестрорецке. Общая площадь завершенных проектов составила 120 тыс. кв. м.
Стартовали продажи в новом жилом комплексе «Созидатели» на 12-й Красноармейской улице, в новых корпусах второй очереди Ultra City на Комендантском проспекте – всего мы вывели в продажу около 70 тыс. кв. м жилья.
Рост цен в элитном сегменте и в комфорт-классе за год составил около 30%. В наших проектах он соответствовал рыночным показателям.
С точки зрения спроса прошедший год был неоднородным. Во втором квартале, после начала истории с пандемией, было заметно снижение спроса. Но были и периоды, когда спрос можно было назвать ажиотажным: по крайней мере летом и осенью девелоперам приходилось регулировать темпы продаж, повышая цены, а традиционного летнего затишья в этот период не было. У Группы RBI общая площадь реализованной недвижимости за 2020 год составила 128 тыс. кв. м, в том числе около 90 тыс. кв. м жилой недвижимости. Это выше показателей 2019 года.
Доля ипотечных покупателей в 2020 году выросла. В наших проектах элитного сегмента она составила 26%, в комфорт-классе – 57%. Для сравнения, за предыдущий год доля ипотечных сделок была соответственно 13 и 43%. Причина роста – беспрецедентно низкие процентные ставки, в том числе ипотека с господдержкой, семейная ипотека. В условиях пандемии и экономической нестабильности покупка недвижимости для многих стала способом сохранить сбережения: люди брали ипотеку под низкий процент и покупали квартиры.
Также в период пандемии выросла популярность готового жилья на первичном рынке или жилья в высокой степени готовности. Выросла и популярность загородного жилья. Оба этих тренда мы наблюдали на примере таких наших проектов, как EcoCity и «Русские сезоны».
– В 2020 году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию около 440 тыс. кв. м жилой недвижимости, социальных объектов и сопутствующей инфраструктуры – на 37% больше, чем в 2019 году. В частности, был сдан жилой комплекс «ЦДС Полюстрово», первая очередь жилого комплекса «ЦДС Елизаровский», третий корпус жилого комплекса «ЦДС Московский», седьмой корпус «ЦДС Приневский», третий корпус жилого комплекса «ЦДС Муринский посад». Также начал работу детский сад на 180 мест в жилом комплексе «ЦДС Муринский посад».
В 2020 году рост цен по нашим объектам в среднем находился на уровне 15–20%. При этом наши планы по продажам, сформированные в начале года, были выполнены в полном объеме. Доля ипотечных сделок достигла 80%.
– По структуре продаж в наших новых объектах мы видим, что квартиры разных площадей и комнатности продаются равномерно. Очевидно, что люди ориентируются на свои внутренние потребности, а не на минимальную стоимость предложения.
В целом в 2020 году на рынке доминировали несколько трендов. Растет интерес к квартирам с двумя и тремя спальнями, а также к квартирам большей площади, чем раньше. Можно предположить, что это связано со снижением ипотечной ставки и удешевлением кредитных средств. Также потребители стали обращать больше внимания на благоустройство территории и внутреннее устройство самих домов (продуманность МОП и архитектурную составляющую). Застройщики следуют за этими трендами и постоянно улучшают свои проекты, благодаря чему каждый новый жилой комплекс в чем-то совершеннее предыдущего.
– В конце 2020 года мы открыли продажи во второй очереди жилого комплекса «Геометрия» (один корпус общей площадью 40,8 тыс. кв. м на 720 квартир), а также во второй очереди ЖК «Европейский парк» (один корпус общей площадью 58,4 тыс. кв. м на 740 квартир). На старте продаж стоимость квартир начиналась от 2,4 млн руб. Это привлекательная цена для такой развитой и востребованной локации, как Кудрово. Как следствие, наиболее популярные типы квартир были раскуплены в первые же месяцы после открытия продаж.
За год по нашим объектам стоимость квадратного метра увеличилась в среднем на 15–25%, хотя по ряду объектов мы наблюдали практически двукратный рост цен. Так, трехкомнатная квартира в нашем жилом комплексе бизнес-класса «Дом у Каретного» за год подорожала с 9,5 млн до 16,9 млн руб.
Если говорить об объемах продаж, то в 2020 году мы реализовали в два раза больше недвижимости, чем в 2019-м. Этому способствовала программа льготной ипотеки, которая позволила уже летом вывести спрос на очень хороший уровень, который завершился ажиотажем в сентябре-октябре. При этом популярностью пользовались абсолютно все типы квартир. Даже просторные двух- и трехкомнатные варианты находили своих покупателей еще на старте продаж, в то время как раньше их приобретали зачастую уже после ввода дома в эксплуатацию. Некоторые покупатели благодаря недорогой ипотеке приобретали сразу две или даже три квартиры – себе и близким. Но большинство сделок было совершено именно для себя, с целью последующего проживания. В 80% случаев сделки совершались с привлечением ипотечного кредита. В начале года эта доля была существенно ниже – на уровне 60%.
– В 2020 году группа «Аквилон» ввела в эксплуатацию порядка 80 тыс. кв. м недвижимости. Объем ввода сопоставим с показателем 2019 года. Точно в срок мы сдали третью и четвертую очереди жилого комплекса комфорт-класса 4You в Московском районе Санкт-Петербурга. В составе сданных очередей построено два 18-этажных корпуса на 1 615 квартир, подземные паркинги, наземные автостоянки, коммерческие и общественные помещения. Уже в январе 2021 года мы приступили к выдаче ключей дольщикам.
Всё, что мы планировали на 2020 год, удалось реализовать. Компания вывела на рынок Санкт-Петербурга порядка 185 тыс. кв. м жилой недвижимости, а также 11 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центре класса А «Аквилон Links». Из самых свежих стартов – в декабре мы открыли продажи квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Аквилон Zalive» на Васильевском острове. Также приступили к реализации премиального проекта – авторского дома Tesoro в Петроградском районе.
Показатели продаж за 2020 год увеличились по сравнению с предыдущим годом. Группа «Аквилон» реализовала на 54% больше квартир, чем за 2019 год. В денежном выражении объем реализации вырос на 81%. Финансовые результаты обеспечило и пополнение портфеля холдинга новыми проектами, и рекордно низкие ставки по ипотеке. Доля ипотечных сделок в общем объеме продаж выросла более чем на 10% и сейчас составляет около 70%. Самой популярной программой по приобретению жилья стала льготная ипотека – это 90% от всех ипотечных сделок. Одним из следствий этого стало увеличение средней площади продаваемых квартир почти на 15%. Несмотря на то что показатель вырос по сравнению с прошлым годом, малогабаритное жилье в Петербурге – студии и однокомнатные квартиры – по-прежнему остается популярным.
Лидером спроса в сегменте комфорт остается район Каменки в Приморском районе, где мы возводим жилой комплекс «FoRest Аквилон» (в составе проекта мы также возводим детский сад на 215 мест).
Вторая по полярности городская локация – это Невский район, где представлены проекты с наиболее доступными ценами. К примеру, в строящемся на Октябрьской набережной жилом комплексе «Аквилон Sky» минимальная стоимость квартиры начинается от 2,8 млн руб. (в составе этого проекта также запроектирован детский сад на 180 мест).
В сегменте бизнес-класса в ближайшие годы спрос сместится в сторону Васильевского острова, где на намывных территориях активно развивается городская среда. С учетом перспектив по строительству набережной Финского залива, парковой зоны и новой станции метро, локация является одной из самых привлекательных с точки зрения инвестиций. Здесь наша компания в декабре вывела на рынок ЖК «Аквилон Zalive» (вместе с жильем будут построены два детских сада, школа).
– В 2020-м мы вывели в продажу готовые квартиры в корпусе 5.5 ЖК «Новый Петергоф» – дом на 100 квартир был сдан еще в декабре 2019 года.
В апреле 2020 года мы завершили строительство детского сада общей площадью 3,4 тыс. кв. м в проекте «Новый Петергоф», он стал вторым для квартала. Летом он был передан на баланс городской администрации, а осенью принял первых воспитанников.
Год прошел без стартов новых проектов: мы завершили проект в Петергофе и сосредоточились на реализации нашего флагманского ЖК «Георг Ландрин» в Выборгском районе Петербурга. В октябре 2020-го мы вывели в продажу пул видовых квартир во второй очереди проекта.
Рост стоимости квадратного метра во второй, строящейся очереди ЖК «Георг Ландрин» по итогам 2020 года составил более 20%, наибольшую динамику цены продемонстрировали во втором полугодии. Объем продаж в финансовом выражении по отношению к 2019 году вырос в два раза.
В нашем проекте в 2020 году равноценным спросом пользовались все типы квартир. Вырос процент инвестиционных сделок (до 42% от общего объема сделок). Особенно активны инвесторы были весной, когда произошло резкое падение рубля. Доля ипотечных сделок в нашем проекте в ушедшем году показала рост +10% и составила 61% от общего объема сделок.
Активным спросом пользовалось жилье на бывших промышленных территориях в Выборгском, Московском, Невском и Приморском районах. В этих локациях уже есть вся основная инфраструктура, от дорог и станций метро до детских садов и магазинов. А интенсивная застройка создает качественную конкурентную среду и позволяет покупателю выбрать жилье с наиболее подходящим сочетанием цены и качества. Среди наиболее перспективных локаций – Охта. При этом конкуренция в районе невысока, на рынке представлена в основном советская вторичка, а качественное современное жилье в дефиците.
– В 2020 году компания «Балтийская жемчужина» сдала в эксплуатацию последний в проекте квартал комфорт-класса «Жемчужный каскад», представленный четырьмя пятиэтажными домами и четырьмя высотными 22-этажными корпусами (всего 1 052 квартиры общей площадью 60 тыс. кв. м).
В 2020 году компания начала строить два малоэтажных квартала бизнес-класса на побережье Финского залива, которые завершат жилую часть проекта «Балтийская жемчужина». В Riviera Club и Lotos Club общей площадью 54 560 кв. м разместятся 172 и 179 квартир соответственно. Кварталы будут выведены в продажу после завершения строительства в 2022 году.
К концу 2020 года на завершающую стадию строительства вышел пятиэтажный поликлинический комплекс для взрослых и детей с отделением скорой помощи общей площадью 18 154 кв. м и пятый детский сад. Оба социальных объекта будут сданы в начале 2021 года. Также в 2020 году компания «Балтийская жемчужина» начала строительство полицейского участка площадью 3 779 кв. м. Здание сдадут в эксплуатацию в 2022 году.
В 2020 году компания «Балтийская жемчужина» регулярно повышала цены в связи с высокой степенью готовности объектов и конъюнктурой рынка – на 5–7% в квартал. Также во втором полугодии мы отменили часть акций из-за ажиотажного спроса и вымывания товарного остатка.
Объемы продаж в 2020 году превысили планируемые показатели, которые и так были на 10% выше, чем в 2019-м. Рекордный объем продаж показал предновогодний месяц декабрь и летний период – клиенты спешили скупить ликвидные квартиры, не дожидаясь возможных нововведений и законодательных инициатив следующего года.
У нас был ажиотажный спрос на все жилые кварталы в «Балтийской жемчужине». Сегодня мы убедились, что были правы 15 лет назад, когда решили создать пространство высокого уровня жизни в недооцененном на тот момент Красносельском районе, в окружении парков и каналов на берегу Финского залива. Теперь вести здоровый образ жизни в экологически благоприятных локациях стало современным трендом.
«Балтийская жемчужина» создавалась как микрорайон для семейного покупателя, поэтому двух- и трехкомнатные квартиры раскупаются прежде всего. В 2020 году в компании был введен сервис trade-in.
В 2020 году практически все квартиры с привлечением кредитных средств реализовывались по двум программам: «Семейная ипотека» и «Господдержка-2020».
– ЖК «Образцовый квартал 6» введен в эксплуатацию 23 ноября 2020 года, на пять месяцев раньше срока. Общая площадь четырех домов в составе этого ЖК – 30 740 кв. м.
В продажу вышли ЖК «Образцовый квартал 7» (два дома, площадь 23 533 кв. м) и «Образцовый квартал 8» (три дома, 27 246,5 кв. м).
На готовые объекты («Образцовый квартал 3» и «Образцовый квартал 4») цена в течение 2020 года не менялась. На введенный в эксплуатацию накануне 2020-го «Образцовый квартал 5» и достроенный в конце 2020-го «Образцовый квартал 6» цена повысилась в среднем на 5%.
Стоимость квадратного метра готового жилья на конец 2020 года в наших жилых комплексах была от 93 тыс. руб. (ЖК «Образцовый квартал 4»). В новых жилых комплексах на начальном этапе строительства цены стартовали с 114 тыс. руб. за кв. м (ЖК «Образцовые кварталы 7, 8»). Причина увеличения стоимости – совокупность факторов. Это первые проекты с использованием эскроу-счетов. Повлияла и инфляция: наши дома строятся из энергоэффективных материалов с применением оборудования европейских производителей. В стоимости жилых комплексов учитывается необходимость возведения социальной инфраструктуры на территории проекта. Наша компания безвозмездно выделила под эти цели земельные участки и разработала проекты школы на 825 мест и детского сада на 240 мест. Сейчас согласовывается необходимая документация, скоро начнется строительство.
В готовых объектах были раскуплены все однокомнатные квартиры. Высоким спросом также пользовались и двух-трехкомнатные планировки.
В 2020 году мы наблюдали рост интереса к локации «На Царскосельских холмах», где наша компания ведет комплексное освоение территории. Мы это связываем с общей тенденцией увеличения популярности малоэтажных проектов. Таких проектов в Санкт-Петербурге немного, а по мере развития сопутствующей инфраструктуры всё больше людей оценивают преимущества жизни с современным удобством вдали от городской суеты.
Подавляющее большинство наших покупателей – это семьи с детьми. Мы предлагаем квартиры с эргономичными свободными планировками. Объединённая кухня-гостиная удобна на этапе, когда дети совсем маленькие. По мере того как они подрастают, возникает необходимость в дополнительной изолированной комнате. В наших квартирах просто ее создать с помощью ненесущей перегородки – количество окон и конфигурация помещения это позволяют.
Средняя площадь приобретаемых квартир увеличилась. Свою роль сыграла программа льготной ипотеки, запущенная для поддержки рынка в период кризиса. Больше семей смогли себе позволить улучшить жилищные условия.
Мы предлагаем квартиры с подготовкой под чистовую отделку: время показало, что покупатели жилья такого класса предпочитают делать ремонт на свой вкус самостоятельно. В квартирах выполнены самые сложные и грязные работы: сделана стяжка пола, электроразводка с розетками и выключателями. Установлены стеклопакеты ведущих производителей и хорошие взломостойкие двери – жильцы их не меняют.
Наши объекты растут быстро: от котлована до передачи ключей строительный цикл занимает полтора года. Разница в стоимости на разных этапах относительно невелика, главное преимущество первых покупателей – большой выбор.
– В 2020 году наша компания завершила строительство 5-й очереди ЖК «Юнтолово» и 14-й очереди ЖК «Северная долина» общей площадью 155 тыс. кв. м. В эксплуатацию были введены семь домов на 2 428 квартир жилой площадью 93 тыс. кв. м. Еще десять корпусов ЖК «Северная долина» общей площадью 119,3 тыс. кв. м готовятся ко вводу.
В 2020 году объем продаж в «Главстрое Санкт-Петербург» вырос на 18%, всего за 12 месяцев было реализовано 146 тыс. кв. м жилой недвижимости. Ипотека останется основным инструментом поддержания спроса на рынке строящегося жилья. В прошлом году ее доля в общем объеме сделок «Главстроя Санкт-Петербург» составила 74%, прирост с 2019 года составил 14%. Потребность в недвижимости остается достаточно высокой. Льготная процентная ставка позволила расширить возможности для семейных покупателей. В структуре сделок нашей компании значительно увеличился объем реализованных двух- и трехкомнатных квартир – в 1,5 и 2,3 раза соответственно. Средняя площадь проданных квартир выросла на 6 кв. м. Во-вторых, квартирография жилых комплексов «Северная долина» и «Юнтолово» в целом меняется в сторону семейного формата, в продаже становится больше квартир с несколькими комнатами.
В период самоизоляции стало понятно, что в квартире хорошо бы каждому члену семьи иметь свой уголок для отдыха и, при необходимости, работы. Поэтому особым спросом будут пользоваться квартиры, в которых можно выделить такие пространства и даже целые кабинеты.
По-прежнему большое значение имеет наличие в шаговой доступности метро, объектов инфраструктуры – коммерческой, социальной. Особым спросом пользуется жилье вблизи больших зеленых территорий, где можно гулять и отдыхать, дышать свежим воздухом, – мы это видим на примере востребованности нашего «Юнтолово», расположенного возле природного заказника.
Для застройщика важно найти баланс между площадью, эргономичностью и стоимостью квартиры. Создание максимально функционального пространства без «лишних» метров, которые отражаются на цене, – одна из ключевых задач для строителей. Например, квадраты из коридоров переносятся в другие зоны, где они смогут принести больше пользы. Тренд последних лет – компактные квартиры евроформата с максимальным использованием полезного пространства. Такое жилье нередко выбирают молодые семейные пары. Его основное преимущество – функциональное распределение жилой площади, наличие нескольких отдельных комнат, свое пространство как для взрослых, так и для детей. В ближайшей перспективе спрос на такие квартиры будет устойчиво высоким.
– В 2020-м введен в эксплуатацию и заселен жилой комплекс «Суворов» (33,4 тыс. кв. м), в конце года сдана в эксплуатацию первая очередь жилого комплекса New Time (33,6 тыс. кв. м).
В продажу были выведены новые корпуса проектов Terra, New Time и Familia.
В январе прошлого года состоялось открытие школы № 219, которую холдинг «РСТИ» в рамках госконтракта построил в Красносельском районе. Школа рассчитана на 1 375 учеников. В ноябре открыт детский сад на 50 мест на территории жилого комплекса «Кремлевские звезды» в Московском районе. Продолжается строительство двух крупных проектов: нового корпуса для НИИ скорой помощи им. И.И. Джанелидзе и общеобразовательной школы на 1 600 мест в Приморском районе.
Количество проданных квадратных метров в 2020 году сопоставимо с объемом, реализованным за 2019 год. Цены по разным объектам за год увеличились на 15–20%. Во многом это связано с увеличением строительной готовности объектов.
За год на 5% увеличилась средняя продаваемая площадь квартир – до 45 кв. м. Вырос спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных квартир снизились. Наиболее заметно выросли продажи в высоких сегментах – в проектах бизнес- и премиум-класса. Это связано с ростом строительной готовности наших жилых комплексов.
За год покупатель «помолодел» на два-три года. Снижение возраста произошло за счет увеличения количества ипотечных сделок и сокращения по другим типам оплаты.
Выросла доля региональных покупателей: сейчас это 55% всех клиентов, при том что еще год назад их количество не превышало трети. Это рекордный показатель за весь период продаж. Квартиры «РСТИ» традиционно пользуются спросом у жителей СЗФО – их доля не менее 10%. В 2020 году значительно прибавилось покупателей из регионов Дальнего Востока и Москвы.
– В 2020 году «ЮИТ» в Санкт-Петербурге ввел в эксплуатацию 33 тыс. кв. м жилья. Это объекты пятой очереди комплекса «Новоорловский» на севере города, второй и третьей очередей комплекса Tarmo недалеко от станции метро «Черная речка» и четвертой очереди комплекса Inkeri в исторической части города Пушкина.
В продажу в 2020 году компания «ЮИТ Санкт-Петербург» вывела 54 тыс. кв. м жилья в жилых комплексах, строящихся в Санкт-Петербурге.
«ЮИТ» открыл продажи квартир в седьмой очереди комплекса «Новоорловский», в четвертой и пятой очередях комплекса Tarmo и в пятой и шестой очередях комплекса Inkeri.
Динамика цен отличается в зависимости от проектов и конкретных типов квартир, но в среднем рост цен за 2020 год составил около 20%.
В Санкт-Петербурге в 2020 году мы продали на 60% больше квартир по сравнению с 2019 годом. Это связано, во-первых, с резким падением ставки по ипотеке и, во-вторых, с ростом цен, который случился во многом из-за невыхода в продажу очень большого количества новых проектов. По мере увеличения рыночного предложения и возможного возврата ипотеки на докризисный уровень (10–12%) цены, думаю, могут начать снижаться.
Предсказуемо растет спрос на квартиры с полной отделкой. Это связано со всплеском спроса на ипотеку, которая продолжает находиться на рекордно низком уровне процентных ставок.
Цена квартиры в ипотеку включает отделку, а это не только удобно, но и бюджетно.
Средняя площадь квартир, я полагаю, в долгосрочной перспективе увеличится – на 10–15%. По нашим аналитическим данным, которые мы собирали осенью 2020 года, в Санкт-Петербурге в 20% семей хотя бы один человек работает из дома. Соответственно, необходимо пространство в квартире (в среднем 3–6 кв. м) для обустройства рабочего места.
Если говорить о спросе на различные типы квартир, то можно отметить: в сегменте комфорт-класса медленно, но устойчиво замедляется спрос на маленькие студии (менее 25 кв. м).
