Средние цены вторичного рынка
Рост средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Если посмотреть на цены жилой недвижимости за последние 15-20 лет, можно заметить, что стоимость квадратного метра к концу 2020 года поставила абсолютный рекорд, однако темпы прироста рекордными не стали (см. таблицу ниже). График, отражающий эту тенденцию, можно получить по ссылке.
Самый резкий взлет квартирные ценники демонстрировали в 2006 году. По оценкам аналитиков, с 2001 по 2003 год они увеличивалась плавно, с ноября 2003-го рост ускорился, а по итогам 2006 года составил 100–120%. Читаем материалы тех времен: «Поводом к оживлению рынка стала активизация платежеспособного спроса с помощью ипотечных кредитов и недостаточный объем предложения жилья». Ничего не напоминает? Что называют главными факторами, спровоцировавшими рост цен в 2020 году? Правильно, появление дешевой ипотеки и сокращение объемов предложения на первичке.
А чем закончился тот небывалый рост цен на недвижимость? Падением стоимости жилья в 2008 году и дальнейшей стагнацией. И к докризисным показателям рынок возвращался около десяти лет: в сентябре 2008-го средняя цена предложения на вторичке была зафиксирована в размере 107,9 тыс. руб. за кв. м. И потом эту цифру мы увидели в отчетах аналитиков только весной 2018 года.
Мы, конечно, не утверждаем, что сегодня-завтра рынок будет развиваться по точно такому же сценарию: слишком много других факторов в игре. Но продавцам квартир, которые задрали ценники или отложили продажу в надежде выгадать побольше денег, стоит призадуматься. Очень велика вероятность падениия спроса и начала стагнации уже в этом году, особенно если господдержка ипотеки будет прекращена.
Изменение средней цены предложения
| Год | Стоимость кв. м на конец года | Изменение за год, % | Изменение за год, тыс. руб./кв. м |
| 2006 | 68 115 | 97,04 | 33 545 |
| 2007 | 79 789 | 17,14 | 11 674 |
| 2008 | 100 762 | 26,29 | 20 973 |
| 2009 | 81 072 | -19,54 | -19 690 |
| 2010 | 82 289 | 1,50 | 1 217 |
| 2011 | 88 268 | 7,27 | 5 979 |
| 2012 | 95 127 | 7,77 | 6 859 |
| 2013 | 96 023 | 0,94 | 896 |
| 2014 | 103 023 | 7,29 | 7 000 |
| 2015 | 102 952 | -0,07 | -71 |
| 2016 | 105 990 | 3,00 | 3 038 |
| 2017 | 107 388 | 1,30 | 1 399 |
| 2018 | 114 047 | 6,20 | 6 659 |
| 2019 | 127 662 | 11,90 | 13 615 |
| 2020 | 149 973 | 17,48 | 22 311 |
цены по типу квартир
Средние цены предложения по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Декабрь 2019 | Декабрь 2020 | Изменение за год |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 5 052 | 5 693 | |
| Руб./кв. м | 133 990 | 160 793 | 20,00% | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 8 126 | 9 311 | |
| Руб./кв. м | 127 473 | 150 128 | 17,77% | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 11 794 | 12 510 | |
| Руб./кв. м | 126 330 | 140 098 | 10,90% | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 16 873 | 16 692 | |
| Руб./кв. м | 125 646 | 139 632 | 11,13% |
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м
Цены на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации и типа жилья. Так, за год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные самый активный рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%), а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах. Трехкомнатные Василеостровского прибавили 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.
Самый дорогой квадратный метр к концу года показали Петроградский и Василеостровский районы. Средние цены – 213,77 тыс. руб и 172,11 тыс. руб. за кв. м.
Самые дешевые квартиры – в Красносельском и Кировском районах Петербурга. Квадрат жилья в Красносельском стоит в среднем 127,23 тыс. руб. и 129,62 тыс. руб. в Кировском.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
комментируют эксперты-практики
– На вторичке среднегородские цены выросли на 15%. Были годы, когда цены на недвижимость росли и более солидно. К примеру, в 2006 году цены в долларах выросли на 100%. В 2008 году цены в рублях выросли на 20% (это уже с учетом падения к концу года).
В 2020 году оправдывать рост цен принято следующими событиями: господдержка ипотеки на первичном рыке, снижение доходности депозитных вкладов, девальвация рубля.
Цены выросли на всю недвижимость. На старую вторичку чуть меньше (примерно на 10%), на новую вторичку – больше (в среднем на 20%). Дорожало практически всё.
Востребованность районов предлагаю определять стоимостью недвижимости, в них расположенной. Люди хотят жить там, где лучше, и соответственно готовы за это платить. Картина хороших мест для проживания с годами не меняется. Первым по востребованности является Петроградский район, затем идут Василеостровский, Центральный и Московский районы.
Большая часть сделок проходит в районе 6 млн руб.
В 2021 году господдержка ипотеки, скорее всего, не будет продлена по некоторым причинам. Первая – недвижимость выросла в цене, то есть не выполнена задача сделать жилье доступнее за счет господдержки. Вторая – плохая экономическая ситуация. Бюджетные деньги в нашем государстве любят беречь.
Спрос на недвижимость удовлетворен с лихвой. Недвижимость в 2020 году купили даже те, кто планировал это сделать в 21–22 годах. Это значит, что нас ждет падение спроса, которое как минимум стабилизирует цены на недвижимость.
История развития рынка жилой недвижимости Петербурга показывает, что за подобным всплеском спроса идет длительная стабилизация от полугода до полутора лет или даже корректировка цен вниз на 2–5%.
– По нашим оценкам, стоимость квадратного метра за год – с декабря 2019-го по декабрь 2020 года – выросла на 20,69%. Так, если в последний месяц 2019 года средняя стоимость квадрата в Петербурге была на уровне 125,6 тыс. руб., то к декабрю 2020-го средняя цена выросла до отметки в 158,4 тыс. руб.
Основными причинами роста можно назвать ажиотажный спрос на недвижимость. Этот тренд появился на основании нестабильности отечественной валюты, которая обесценилась по отношению к доллару США примерно на 20%, а также на исторически низких ипотечных ставках. Отметим, что даже базовые ставки на вторичку были очень привлекательны для клиентов.
Новая вторичка – один из самых привлекательных сегментов рынка для покупателей. Эти объекты более качественны, чем старые дома, располагаются в обжитых районах, как правило, рядом со станциями метро. Конечно, такие объекты экспонируются по более высоким ценам, чем квартиры в домах советской постройки. В связи с этим цены на такие объекты росли активнее, чем на старую панель, брежневки и т. д.
Одним из наиболее востребованных районов у покупателей является Василеостровский. Здесь продаются объекты всех форматов: от стандарта до премиума. Транспортная ситуация района значительно улучшилась за последние годы. Здесь свою роль сыграли Центральный участок ЗСД, который был введен в конце 2016 года, мост Бетанкура, второй выход со станции «Спортивная», набережная Макарова.
– На вторичном рынке за 2020 цены выросли на 12–17%. Рост цен связан с несколькими факторами: отложенный спрос после карантина, рост доллара и евро, выборы президента США.
Всё подорожало. Новая вторичка на 10–18%. Старая вторичка на 5–12%. Все районы Санкт-Петербурга, независимо от локации, выросли в цене. Сделки с недвижимостью активно проходили во всех сегментах. То есть наблюдался всплеск активности со стороны покупателя и рост цен везде: в сегменте дешевых квартир (за 3–5 млн), в комфорт-классе (за 7–15 млн) и в классе премиум (50–500 млн).
Прогноз-2021: цены остановятся, ипотека останется, спрос снизится.
