Исполнительный вице-президент концерна «ЮИТ», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия», генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен в интервью BN.ru рассказал, что изменится в строительстве в ближайшие месяцы и годы, сколько его компания хочет строить в Петербурге и почему в маленьких городах сотрудники более ответственны.
Итоги-2020
– Теему, первый вопрос традиционный для конца года. С какими настроениями через несколько дней вы будете его вспоминать?
– С разными… Причину негативных эмоций понять нетрудно: люди по всему миру страдают, и это, конечно, очень печально…
Если же говорить о бизнесе, то было много позитивного. Например, в марте мы не думали, что сможем быстро перейти на удаленку. Никто не знал, как сотрудники будут работать без традиционного контроля. Но мы увидели, что они вполне продуктивны.
Более того, пандемия в чем-то даже помогла. Например, раньше мы не проводили совещания, на которых присутствовал весь персонал, а с апреля организуем их раз в месяц, причем на линии собирается более 400 человек. В будущем это упростит внедрение новых процессов.
– Но продажами вы точно довольны…
– Еще в марте-апреле трудно было ожидать, что люди продолжат активно покупать. Мы подготовили несколько сценариев, в самом оптимистичном наши продажи примерно равнялись прошлогодним. Думаю, похожие прогнозы делали все.
Сейчас мы видим, что продажи выросли – и заметно. Кто-то говорит, что причина в дешевой ипотеке. Не спорю, программа господдержки очень помогает, но это только половина правды. Вторая заключается в том, что пандемия изменила психологию покупателей.
В других странах мы тоже видим рост продаж, он начался летом и продолжается, несмотря на второй локдаун. Не думаю, что этому есть какое-то одно объяснение.
– Что вы имеете в виду, говоря о психологии покупателей? Желание что-то поменять в жизни? Или потребность куда-то вложить имеющиеся средства, поскольку деньги у кого-то сохранились, а тратить их, скажем, за границей нет возможности?
– Вероятно, имеют место обе тенденции. Мы видим, что на фоне пандемии в России вырос интерес к объектам на окраинах городов. Например, среди наших проектов в Петербурге особенно успешно продаются квартиры в пятиэтажном комплексе Inkeri, расположенном в Пушкине. В Московской области мы строим два коттеджных поселка, в Звенигороде возводим жилой дом. В начале года там еще были предложения, а сейчас продано всё.
В Финляндии, кстати, схожая тенденция. Еще год назад СМИ писали: средний возраст владельцев дач – 65 лет, молодежь уже не хочет покупать загородные дома, а покупателей на некачественное жилье вовсе нет. Но прошло несколько месяцев, и выяснилось, что молодые люди готовы покупать дачи даже без осмотра.
– Теему, для ЮИТ такое поведение клиентов не является сигналом к смене стратегии? Всё-таки 2020 год очень нетипичный, и что будет дальше, неочевидно.
– Мы много думаем об этом. Наши выводы следующие: общий тренд на урбанизацию не поменяется. Люди по-прежнему будут переезжать в большие города, поэтому не стоит менять стратегию, начиная строить в поселках или деревнях.
Но кое-что изменится. Во-первых, появится группа людей, которые захотят жить на две квартиры. Одна в городе, другая – за его пределами. Конечно, тех, кто может позволить себе второе жилье, не так много, но такие люди есть.
Второе: под недвижимостью в «пятнадцати минутах от города» люди будут понимать районы, где до инфраструктуры можно дойти пешком. Значит, в будущем станет больше «городов внутри города». Людям важно иметь все услуги рядом, и их требованиям надо будет соответствовать.
Наконец, как мы думаем, сохранится тренд на работу из дома. Как следствие, клиентам нужны будут квартиры, в которых комфортно не только жить, но и работать.
– Эти тенденции как-то влияют на ваш интерес к конкретным локациям – например, в Петербурге?
– Нет, наши критерии не меняются. Возможно, раньше нам было не так важно, что находится вокруг нового участка. Сейчас мы будем еще внимательнее оценивать инфраструктуру рядом.
ЮИт в Санкт-Петербурге
– Теему, давайте перейдем к деятельности ЮИТ в Петербурге. Если оперировать не цифрами, а ощущениями, то кажется, что несколько лет назад вы проявляли наибольшую активность именно в Северной столице. Сейчас заходишь на ваш сайт – сначала Москва, а уже потом Питер и другие города…
– Мне кажется, я понял вашу мысль. Отвечу так. В следующем году у ЮИТ большой юбилей, 60 лет, как мы работаем в России. Наш первый проект мы реализовали в 1961 году – это была дорога на Кольском полуострове. Вообще первые 35 лет мы трудились в разных точках России, но только не в Ленинграде.
Здесь мы начали строить жилье в 90-е, и лишь еще через 15 лет ЮИТ начал открывать дочерние компании в других городах России. Поэтому даже у наших питерских сотрудников могло сложиться ощущение, что главный акцент ЮИТ всегда был здесь. Но получается, в разные времена всё было по-разному.
– А если оценивать последние год-два?
– …то мы увидим примерно одинаковые объемы строительства ЮИТ в Санкт-Петербурге, Московской области, Екатеринбурге.
Но мы хотим строить в Петербурге больше, и я очень надеюсь, что в ближайшие полгода сможем сообщить о запуске трех новых проектов. Вообще в таком большом городе YIT важно одновременно иметь пять-шесть проектов на стадии строительства. Сейчас у нас их три (жилые комплексы «Новоорловский» на севере города, Tarmo недалеко от метро «Черная речка» и Inkeri в исторической части города Пушкина).
– Теему, но люди в России и Санкт-Петербурге богаче не становятся. Средний класс мельчает. На чем основана ваша уверенность в том, что экспансия необходима?
– Факт, что третий квартал этого года и вообще весь год был хорошим. Вряд ли в ближайшем будущем уровень продаж останется столь же высоким, но мы не ждем и резкого снижения. Предполагаю, что в 2021 году продажи в Петербурге будут на уровне 2019-го, может, даже чуть больше.
Да и демографические показатели тоже меняются. Средний класс не растет, зато растет число домохозяйств. В больших городах всё больше людей живут по одному-два человека в квартире. Причем это мировой тренд: думаю, что, например, в Хельсинки средний размер домохозяйства уже меньше двух человек. Соответственно, рынку нужно много именно маленьких квартир.
– Но нет ли в этом опасности для городов, которые будут застроены клетушками? Мы же видим, что происходит в некоторых районах на границе Петербурга.
– Вопрос важен и сложен. Я бы скорее обратил внимание на качество: проблема в том, что последние пять-шесть лет мы видели много не просто маленьких, но плохих квартир. Убежден, в 25-метровой студии, если она хорошо спланирована и построена, можно жить спокойно. Но не все застройщики думали о достойных планировках.
Также мне кажется, что в российских городах нужно активнее строить в центре, вблизи его или у станций метро. Там, где жильцам необязательно нужен личный автомобиль. Но в России подход иной – застраивать новые и новые пространства. В этом и заключается проблема, которую можно решить только совместно с властями.
– Вы упомянули личные автомобили. Парковка, особенно в новых кварталах, тоже проблема. Чуть ли не самая заметная…
– Здесь не всё так однозначно. В течение 10–15 лет в Петербурге строили недостаточно парковок. Сейчас мы видим обратную картину, когда от застройщиков требуют, чтобы они обустраивали уйму машиномест. Но наш опыт показывает, что, вне зависимости от стоимости, не более 40% жителей готовы купить место в паркинге. Молодежь уже не стремится владеть автомобилем, их устраивает аренда. То есть скоро парковок нужно будет меньше. Зачем же сейчас возводить то, что через десять лет будет не востребовано?
Эскроу и цены
– Теему, что вы думаете о переходе на эскроу-счета? Как они повлияли на ваш бизнес?
– Цель эскроу, безусловно, правильная. Сейчас покупатели более уверены, что не потеряют свои деньги. Конечно, YIT мог спокойно продолжать работать и по-старому, так как мы всегда вводим проекты в срок, а наши клиенты никогда не теряют деньги. Но эскроу так эскроу – без проблем.
– Но это увеличивает стоимость квартир.
– Думаю, что реальное влияние новой схемы на стоимость не слишком велико. Гораздо важнее то, что первоначальные инвестиции, вложенные до начала фактического строительства, – на покупку участка, подключение коммуникаций – могут составлять до 30–35% от общих расходов. Мы вкладываем средства на долгий срок, ведь только через год после начала эксплуатации можно забрать их с эскроу-счетов и снова инвестировать.
Такая схема снижает объемы строительства, что в свою очередь увеличивает стоимость жилья. Пока это не так заметно, но через год-два, когда на эскроу перейдут все, мы увидим рост цен. И связан он будет не столько со спросом, сколько с меньшим числом стартапов. Поэтому YIT поддерживает инициативы, по которым застройщик может получить часть средств со счетов эскроу уже по ходу строительства.
– Кстати, если сравнить цены на ваши объекты в декабре 2020 года и декабре 2019-го, насколько они выросли и почему?
– Думаю, меньше чем на 10%, и в первую очередь из-за спроса. Во вторую – из-за того, что последние два-три года в Петербурге новых предложений стало меньше. Плюс фактор ипотеки: когда проценты по ней уменьшаются, спрос тоже растет, а за ним тянутся и цены. Это универсальный закон для всех стран.
– Каков тогда ваш ценовой прогноз на ближайшие год-два?
– Что касается ближайшего полугода – года, мы не ожидаем уменьшения цен, но не ждем и роста, хотя в нынешних условиях даже на такой срок прогнозировать трудно. В перспективе пяти лет, полагаю, увеличение цен неизбежно. Мелкие и средние компании не смогут получить проектное финансирование, а значит, предложений на рынок выйдет точно не больше, чем сейчас. Одновременно, как я уже говорил, людям нужно будет больше и больше маленьких квартир... То есть спрос окажется выше предложения.
Управление
– В заключение про управляющую компанию ЮИТ. Кажется, она вполне успешна, по крайней мере многие ваши коллеги с гордостью выделяют сотрудничество с вами. Успехом в этой сфере вы обязаны финским корням?
– Видимо, они тоже помогают. Наши клиенты верят в нашу компанию, но одновременно и нам нужно работать, чтобы клиенты получали то, что они ожидают.
– Можно ли сказать, что культура управления в недвижимости в России развита слабо? Иначе почему другие компании обращаются к вам за управлением?
– Конечно, лучше спросить у них самих. Но важно понимать, что значительная часть проблем в управлении связана не с самой УК, а с плохим качеством строительства. Поэтому мы выбираем тех партнеров, которые, по нашей оценке, строят качественно.
– Что для вас приоритетно с экономической точки зрения – строительство или управление?
– Если говорить о прибыли, то, конечно, девелоперская деятельность и строительство для нас важнее. Но управление нам интересно, потому что мы хотим продавать не квартиры, а возможность жить комфортно. Момент передачи ключей – это только начало, ведь клиент может жить в квартире 5, а может и 50 лет. И мы хотим участвовать в жизни клиента всё это время – такова стратегия ЮИТ.
Текущий финансовый результат не самый важный. Мы не требуем от наших управляющих компаний высокой прибыльности, хотя у нас всё равно есть финансовый интерес: хочется, чтобы клиенты покупали у нас снова и снова, а если они будут чем-то недовольны, рассчитывать на лояльность не приходится.
– Что, по вашему опыту, самое сложное или важное в управлении? Знания, технологии или?..
– Самое сложное, чтобы каждый человек, который представляет наши интересы в доме, понимал, что качество управления зависит лично от него.
– В этой связи – сталкиваетесь ли вы в России с такой проблемой, как национальная ментальность? Кажется, что не всегда люди, работающие с тряпкой или пылесосом, понимают свою меру ответственности и знают, как сделать хорошо?
– Вы правы, это большая проблема не только в России, но и везде. Для ее решения мы разработали внутреннюю программу, цель которой показать, что качество зависит не только от строителей. Каждый раз, когда наш сотрудник поднимает телефонную трубку, мы формируем свой имидж. И я бы сказал, что это более существенная проблема, чем, например, десять лет назад. Потому что с появлением соцсетей каждый недовольный сервисом тут же сообщает об этом своим друзьям. Через час об этом узнают все!
– Но в Финляндии таких проблем у вас нет?
– Они есть везде, просто в разных масштабах. Но в Финляндии трудностей в управлении меньше. Я бы отметил еще разницу в менталитете жителей больших и маленьких городов. В провинции сотрудники больше думают о качестве. Они живут там, где все знают друг друга, и если вдруг ты плохо работаешь, это не скрыть. В больших городах скорее думают о зарплатах и деньгах…
– Теему, спасибо вам за интервью, и успешного нового года!
– Спасибо вам – также хочу поздравить всех ваших читателей!
