Недоступный Петербург
Новостройки Ленобласти последние пять лет только теряли покупателя: скученность «муравейников», проблемы с инфраструктурой, обилие долгостроев перетянули большую часть спроса в черту города. Теперь новые реалии рынка – в частности, дефицит доступного предложения в Петербурге – способны резко прибавить популярности пригородам.
«Интерес к новостройкам в Ленобласти снова начал увеличиваться с середины 2020 года на фоне постоянного роста цен на городские проекты, где стоимость квадратного метра изначально была достаточно высокой. В ситуации повышения цен с начала года на 15–20% приобрести квартиру в городе даже при условии ипотеки под 6% годовых для многих стало экономически недоступным», – говорит директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», практически половину областного спроса по-прежнему аккумулирует локация Бугры – Мурино: на нее в 2020 году пришлась каждая вторая сделка. Далее следуют Кудрово, Янино, Горелово и Новоселье – эти локации занимают по 6–14% в пригородном спросе.
«По ряду популярных областных ЖК результаты продаж за 11 месяцев 2020 года в полтора-два раза превосходят уровень прошлого года за этот же период. Наибольшее влияние на спрос оказало ценовое предложение, которое здесь на 30–40% ниже городского», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Помимо госпрограммы субсидирования ставок, спрос поддержала и сельская ипотека – в некоторых пригородных локациях покупатель может рассчитывать на кредиты под 2,7% годовых.
Эффект дешевой ипотеки нивелируется ценовым ростом, особенно в дорогих городских новостройках, а доходы населения продолжают сокращаться. «На этом фоне проекты в Ленинградской области, где ценник может держаться на уровне 100 тыс. руб. за кв. м, для многих стали хорошей альтернативой», – говорит главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Вернуть позиции
На повышение интереса к пригородам отреагировали и застройщики. По данным аналитиков BN.ru, за девять месяцев этого года в 47-м регионе впервые за долгое время отмечен рост нового предложения: застройщики вывели в продажу 427 тыс. кв. м – это плюс 32% по отношению к аналогичному периоду 2019-го. Для сравнения: в Петербурге вывод нового жилья за это время резко упал – минус 37% (1,4 млн).
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в этом году доля пригородов в объеме нового предложения Петербургской агломерации выросла с 16 до 22%.
Последние пять лет Ленобласть существенно теряла в выводе новых объектов на рынок. Запуск новых строек с общим ежегодным объемом в 1,5–2,0 млн кв. м в 2019 году снизился до рекордно низких 520 тыс. квадратов.
Сейчас ситуация, по мнению многих экспертов, стала благоприятной для активности областных девелоперов: из-за роста цен экономика их проектов улучшилась, и запуск стартапов в закадье выглядит более привлекательным.
При всём том утверждать, что новостройки Ленобласти разом вернут утраченные позиции, не приходится. «Мы говорим скорее о восстановлении спроса, а не о росте, так как в последние два-три года в закадье наблюдалось снижение покупательской активности. А сейчас на фоне существенного ценового роста в Петербурге покупатели вновь начали рассматривать для себя такие варианты покупок», – отмечает руководитель направления клиентского опыта Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.
По ее словам, свою роль в переориентации клиентов в сторону пригородов сыграла и пандемия. Другой фактор: после введения в Ленобласти градостроительных ограничений проекты там выглядят более комфортными и привлекательными для покупателя – много объектов не выше пяти этажей.
Ленобласть собьет цены
В этом году наиболее активно пополняли пригородный рынок известные застройщики, которые уже не первый год реализуют свои проекты в закадье. Крупными пулами квартир в продажу отметились Группа ЦДС («Северный», «Новые горизонты»), «КВС» («Ясно.Янино»), «Евроинвест» (iD Kudrovo), «Мавис» («Авиатор», «Урбанист») и др. Но пополнение рынка пока в основном идет за счет очередей в реализуемых проектах – стартапы в Ленобласти наперечет. Но и они не за горами.
У ряда девелоперов на руках до сих пор остаются земельные запасы, которые при необходимости можно пустить в дело или продать. К примеру, крупные резервы, по оценкам экспертов, по-прежнему имеются в Мурино – Буграх: там проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство превышает 1,3 млн кв. м жилья.
«В Ленобласти прорабатывалось много проектов, которые корректировались ввиду сложной экономики. Проектное финансирование часть проектов вывело из зоны рентабельности – они нуждались в доработках, чтобы быть привлекательными для банков», – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. По ее словам, на сегодня есть участки в Мурино и Буграх, несколько участков в Кудрово, активно осваивается Ломоносовский район ЛО, в частности локация Новоселье.
К слову, перспективным запуск проектов в закадье считают и многие «иногородние» игроки. В частности, штурмовать областные локации намерена ГК «ПИК» – крупнейший российский застройщик недавно приобрел еще не начатые проекты с готовой документацией в Кудрово и Янино, а также землю под новый проект в поселке Новоселье.
Группа ЦДС уже оценила сегодняшнюю ситуацию как наиболее благоприятную для запуска проектов-миллионников: в декабре девелопер начал строительство первой очереди мегапроекта в Новосаратовке, где в далекой перспективе планируется возвести свыше 4,5 млн кв. м жилья.
По мнению некоторых экспертов, выход на пригородный рынок крупных проектов с привлекательными ценниками способен хотя бы слегка сбить неудержимый рост цен в новостройках Петербурга.
– Ценовой разрыв по сравнению с традиционной частью Петербурга в локациях закадья составляет 20–25%. Как только он становится меньше, спрос перетекает в традиционную часть города, где более развита инфраструктура. А когда качественная инфраструктура, то есть места для отдыха и работы, появится и у пригородных объектов, тогда большая часть покупателей станет более активно ими интересоваться.
– Территории в Ленобласти, близкие по локации к границам города, уже давно воспринимаются как пригороды Санкт-Петербурга. И для покупателей они мало чем отличаются от таких городских территорий, как Шушары, зона Ручьев, Парнас, Парголово. Здесь есть стабильный спрос на доступное жилье.
Ценовой фактор для пригородов важен и будет оставаться важным. Но опять же, ценовая разница между объектами класса эконом, расположенными на окраинах города и в Ленобласти, зачастую составляет порядка 5–7%, потому что характеристики локаций сходные.
– По большому счету, нет принципиальной разницы, в городе расположен проект или в области, если он соответствует современным представлениям о комфортном жилье, а вся территория жилого комплекса достаточно урбанизирована и развита. В этом смысле особенно интересны проекты комплексного развития территорий, и они, несомненно, найдут своего покупателя. Кудрово и Мурино уже практически полностью застроены, рынку нужны новые локации. Сейчас хороший момент, чтобы выводить такие проекты в ближайших пригородах.
– В октябре мы вывели на рынок вторые очереди в двух наших проектах по очень привлекательным для локации ценам, что обеспечило высокий спрос: большинство самых ликвидных вариантов были забронированы и выкуплены уже в первый месяц. Безусловно, ценовая доступность областных новостроек остается главным фактором их привлекательности для покупателей. Но в условиях растущей конкуренции застройщикам необходимо работать над качеством проектов. Это повышает их востребованность у покупателей, позволяя за меньшую сумму приобрести недвижимость такого же или даже более высокого класса, чем в Санкт-Петербурге.
