Разгулялись добры молодцы
Несмотря на семимильные шаги цифровизации, Банк России как публиковал семь лет назад статистику по ипотечному рынку с отставанием в два месяца, так и публикует.
На днях появились данные только за октябрь. Но цифры впечатляют: за десять месяцев выдано 1,3 млн кредитов – на 30% больше, чем месяц к месяцу 2019 года. «Ипотечный портфель на 01.11.2020 с учетом секьюритизации составил 9,5 трлн руб. (около 8,5–9,0% ВВП), – рапортуют чиновники, – а доля рефинансирования в выдаче ипотеки в октябре достигла 12,7% (год назад – 7,1%)».
Официальные итоги 2020 года ЦБ обнародует лишь в феврале. Хотя и сейчас ясно, что год окажется былинным. «В 2020 году будет установлен рекорд по выдаче ипотеки – 3,9–4,0 трлн руб., – прогнозируют эксперты РА „Национальные кредитные рейтинги“. – В III квартале был зафиксирован рекордный прирост ипотечного портфеля – на 8%. Главным „виновником“ как сохранения положительной динамики во II квартале, так и рекорда в июле – сентябре стала госпрограмма льготной ипотеки с максимальной ставкой 6,5%, введенная в апреле и позднее продленная до июля 2021 года».
Действительно, ставки сегодня низки, как никогда. На первичном рынке в среднем 6,1% (есть даже банки со ставкой 5,85%), на вторичном рынке – 8,0%. Хотя в непрофильных СМИ часто встречается 7,3%, то есть средняя температура.
При этом льготная ипотечная ставка касается только первички, а число сделок впечатляюще растет и на вторичке. «В последние месяцы беспрецедентный рост кредитования обеспечивается во многом за счет высокого спроса на вторичном рынке – 71% всех выдач», – докладывают уже эксперты «Дом.рф».
Не будем удивляться, ведь чтобы купить, нужны деньги. А откуда их взять большинству сограждан, если не продавать старую квартиру?
Впрочем, можно обратить внимание на одну не особо приятную продавцам ипотеки и жилья подробность. Конечно, декабрь благодаря сезонности и предновогодним скидкам продемонстрирует прекрасный результат по объемам выдач жилищных кредитов. Но в ноябре уже фиксировалась усталость покупателей.
«С началом осени потребительская активность зашкаливала. В сентябре – октябре выдачи ипотеки били все рекорды: только в Петербурге объемы кредитования достигали 5,5–6,0 млрд руб. При том что год назад в сентябре объемы составляли 2 млрд руб., – делится руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка „Санкт-Петербург“ Екатерина Синельникова. – Но сейчас наблюдается некоторое охлаждение спроса. Вероятно, его уже почувствовали не только банки, но и застройщики».
Поэтому в январе – марте можно ждать снижения спроса. Бум схлынет, и, предупреждают аналитики РА «Национальные кредитные рейтинги», «повторить рекорд в следующем году вряд ли удастся».
Во-первых, это превращает в пустозвонство любые рассуждения о нагнетании ипотечного пузыря. А во-вторых, заставляет по-новому взглянуть на великую публичную баталию главы ЦБ.
Отстоять в борьбе дело правое
Напомним, в ноябре, как раз когда покупатели стали успокаиваться, Эльвира Набиуллина набросилась на ипотеку с госсубсидированием с острой критикой. Обратим внимание: не до, а после того, как программу продлили до 1 июля 2021 года.
«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», – заявила руководитель Банка России перед всеми не поленившимися в тот мрачный день явиться в Госдуму депутатами.
То есть против льготной ипотеки использовался уже избитый тезис: госипотека разгоняет цены на квадратные метры.
Кстати, год назад слушать хвальбу застройщиков, дескать, цены на новостройки растут, было веселым занятием. Начнешь выспрашивать – и сквозь бесчисленные попытки сменить тему выяснишь, что растут-то растут. Но исключительно в пределах инфляции. И преимущественно – «по мере строительной готовности». Проще говоря, поднимется многоэтажка на пару следующих этажей, и стройкомпания планово повышает прайс.
Сейчас рост цен былых улыбок не вызывает. «В Петербурге рост цен минимум составил 15%», – говорит, например, Екатерина Синельникова.
Остается один повод для кривой ухмылки. Все, как сговорились, винят в росте цен исключительно дешевую ипотеку и напрочь забывают, что последние три года профессионалы как один предупреждали: к росту цен приведет реформа рынка жилищного строительства. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета.
«Стоимость квадратного метра выросла на 16–18% – эти цифры прогнозировались, когда вводились изменения в закон о долевом участии», – теперь равнодушно констатирует генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Иначе говоря, госипотека, конечно, в росте цен виновата, но не на все сто. И, как отметил гендиректор «Дом.рф» Виталий Мутко, в значительной части регионов страны уже более 50% проектов реализуется по новой схеме.
Во-первых, это значит, что рост цен «по-любому» продолжится в 2021 году, несмотря на снижение спроса. Во-вторых, что у госпожи Набиуллиной есть более веские причины нападать на госипотеку. Ведь в поднадзорных ей сферах наблюдается массовый отток денег с банковских депозитов.
Поговаривают, дескать, даже Сбербанк, чтобы этот отток выглядел не столь пугающе, вынужден считать деньги на эскроу-счетах будто деньги вкладчиков.
«А че такого? Они ж тоже застрахованы АСВ!» – должен написать банковский бот в комментариях к этой статье.
Богатырская наша сила
И начинают терзать смутные сомнения, что реальная цель публичной активности главы ЦБ в том и состоит, чтобы потоком ускользающих депозитов подхлестнуть начавший выдыхаться спрос на ипотечном рынке. Деньги россиян должны течь в отечественную экономику, а не через биржу вкладываться в акции иностранных эмитентов.
Проще говоря, словесными интервенциями решается проблема дня сегодняшнего, а не отдаленная проблема июля следующего года.
При этом официально госипотеку можно даже отменить, чтобы снова запустить ее завтра. Ведь, увы, участники рынка уже подсели на эту «ненефтяную иглу», и без нее теперь никак.
«Фактически в следующем году мы ожидаем ощутимый спад, даже несмотря на ипотеку с господдержкой. И скорее всего, льготную ипотеку продлят до конца следующего года», – рассуждает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Причем с большой вероятностью госсубсидирование продолжится и на 2022 год, и на 2023-й…
И дело не в деньгах или пузырях. Как отмечает один из ведущих российских экспертов по ипотеке Сергей Гордейко, после кризиса 2008–2009 годов государство ипотеку превратило в инструмент решения социальных проблем.
Ипотека стала «политикой», социальной подпоркой, донором гражданской лояльности. Как напоминает Сергей Гордейко, ипотекой можно гвозди забивать на Дальнем Востоке и рожать детей в средней полосе России. «И даже под предлогом ипотеки можно заставить работать Росреестр», – иронизирует эксперт.
Соответственно, государство добровольно никогда не откажется от опробованного и уже привычного социального механизма управления подданными.
