Застройщики в этом году играют по-разному – кто резко сбавляет обороты, а кто, наоборот, наращивает объемы нового строительства. BN.ru разбирался в нюансах пополнения рынка новостроек.
Сжались на треть
Одна из причин сокращения рынка – существенное уменьшение, почти на треть, числа активных игроков. По данным аналитиков BN.ru, если в январе – сентябре 2019-го рынок новостроек Петербурга и Ленобласти пополняли 44 компании, то в 2020-м активность проявляют лишь 30 с небольшим. Основной причиной стал переход на эскроу: банковское финансирование не всем оказалось под силу, многие просто достраивают старые проекты. Число стартапов продолжает падать – с начала этого года их было всего 15. Для сравнения: за девять месяцев 2019-го на рынок вышло 28 премьер жилых комплексов, а 2018-го – сразу 60.
Всего за январь – сентябрь, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, рынок Петербургской агломерации пополнился на 1,9 млн кв. м жилья (по общей площади квартир). Это на 28,4% меньше показателей за аналогичный период 2019-го (2,6 млн кв. м). При этом петербургский рынок просел – 1,4 млн кв. м и минус 37%. А вот в Ленобласти застройщики впервые за долгое время чуть поднажали и вывели 427 тыс. кв. м – это на 32% больше по сравнению с прошлым годом
Десятка активных
Крупные игроки также сбавили обороты. Два главных поставщика квартир на рынок Петербурга – Setl Group и «Группа ЛСР» – за девять месяцев вывели примерно на треть меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (см. таблицу 1). Хотя раньше с каждым годом расширяли свое присутствие на рынке. Впрочем, на рекорд хватило и этого: за девять месяцев лидеры вдвоем обеспечили 55% всех новых поступлений на рынок Санкт-Петербурга. У «Группы ЛСР» стартапов в этом году не было, а Setl Group отметился тремя новинками (ЖК Grand View, «Автограф в центре», «Солнечный город. Резиденции»).
Все остальные компании следуют за лидерами с существенным отрывом. В десятку ведущих, заняв третью строчку, вернулась ГК «Эталон». В петербургском регионе компания увеличила обороты вчетверо по сравнению с прошлым годом (ЖК Domino, ЖК «Московские ворота II»). При том что основная активность холдинга по-прежнему приходится на столичный регион.
В десятке самых активных появились новички – компании «Мавис», «Ленстройтрест», ГК «Евроинвест», которые наращивают объемы за счет своих областных проектов. Остальные игроки придерживаются консервативной стратегии и пока пополняют рынок в пределах своих прошлогодних показателей – это «ЦДС», «Главстрой-СПб», «КВС»…
Доля первой десятки в общем объеме нового предложения на рынке Петербургской агломерации за год выросла с 69 до 74%.
Ленобласть хочет комфорта
Рынок масс-маркета достиг точки насыщения малогабаритным жильем еще несколько лет назад. С тех пор метражи новых квартир сильно не меняются. По сравнению с прошлым годом средняя площадь квартир на рынке подросла на метр – в Петербурге до 44,6 кв. м, в Ленобласти до 42,4 кв. м. В квартирографии проектов особенных изменений также не произошло. Доля студий и однокомнатных квартир в новых комплексах Петербурга и Ленобласти по-прежнему занимает порядка 70% (см. таблицу 2).
Аналитики BN.ru отмечают, что в 47-м регионе продолжают сокращаться объемы нового предложения, но при этом новые стройки заявляются в более высоком классе. Если в прошлом году доля «эконом-класса» в Ленобласти достигала 73%, то сейчас она снизилась до 53%. Соответственно с 27 до 44% выросла доля жилых комплексов «комфорт-класса», и в полях даже появился «бизнес-класс» (3,2%).
По сравнению с прошлым годом пятерка районов – лидеров по выводу нового жилья слегка изменилась (см. таблицу 3). На вторую строчку вышел Всеволожский район Ленобласти, а Выборгский район Санкт-Петербурга из пятерки активных выпал. Лидирует в агломерации по-прежнему Приморский район, хотя и там выводить стали заметно меньше.
Осень ищет равновесия
Особенно резко рынок просел по итогам первого полугодия: тогда из-за пандемии и снижения спроса объемы новых поступлений упали более чем вдвое.
Но с запуском льготной ипотеки, вызвавшей ажиотаж в покупательских рядах, застройщики стали увеличивать свою активность. Особенно бодрой выдалась осень: два месяца подряд вместо обычных 2–4 тыс. квартир застройщики выводят в продажу по 8–10 тыс. квартир. Скорее всего, ноябрь не станет исключением – спрос на рынке если и уменьшился, то пока еще не сильно. Покупателя подстегивают льготная ипотека, продолжающийся рост цен и опасения, что привлекательных по цене и качеству новостроек остается всё меньше.
Ситуацию может «успокоить» лишь выход на рынок крупных проектов. Судя по всему, они не заставят себя ждать. Группа ЦДС уже объявила о близком старте сразу двух проектов-миллионников – в Парголово и Новосаратовке. Под парами еще несколько довольно крупных проектов от компаний «Аквилон-Инвест», «Полис Групп», «Евроинвест» и ряда других застройщиков, все стартапы анонсированы до конца этого года.
Дефицита на рынке точно не будет, но и былого изобилия не предвидится. В целом застройщики будут выводить в продажу ровно столько, сколько востребовано рынком. А пройден ли пик спроса – станет известно уже по итогам года.
Таблица 1. Первая десятка застройщиков по объемам вывода жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти (январь – сентябрь 2020 года), тыс. кв. м
| Застройщик | Вывод жилья, январь – сентябрь 2020 г. | Вывод жилья, январь – сентябрь 2019 г. |
| Setl City | 446 | 655 |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 350 | 477 |
| Группа Эталон | 137 | 31 |
| Мавис | 94 | 51 |
| ЦДС | 83 | 149 |
| Главстрой-СПб | 78 | 66 |
| КВС | 57 | 66 |
| Евроинвест | 54 | 40 |
| Ленстройтрест | 50 | 9 |
| СПб Реновация | 44 | 19 |
Таблица 2. Квартирография новых проектов в январе – сентябре 2020 года
| Регион | Студии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4-комнатные |
| СПб | 22,1% | 45,7% | 24,5% | 7,4% | 0,4% |
| ЛО | 24,4% | 46,2% | 23,2% | 5,8% | 0,4% |
Таблица 3. Районы – лидеры по выводу жилья в январе – сентябре 2020 года
| Район | Объем вывода, тыс. кв. м |
| Приморский | 461 |
| Всеволожский ЛО | 325 |
| Красногвардейский | 202 |
| Невский | 170 |
| Московский | 122 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
