По данным Центра оценки и аналитики BN.ru за октябрь средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 5,13%, или 6623 руб. за кв. м. И к началу ноября составила 135,6 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м
Сроки окончания строительсва, % от общего количества строительных объектов в продаже
Структура предложения по классам жилья на первичном рынке следующая. Комфорт-класс по-прежнему занимает большую часть предложения, его доля составила 54,8% от общего количества строительных объектов. Доля эконом-класса – на уровне 8,0%, строящиеся дома бизнес-класса – это 30,0%, элит-класса – 7,2% от всего рынка.
Цена по классу жилья, руб./кв. м
| Класс жилья | Сентябрь 2020 | Октябрь 2020 | Изменение за месяц |
| Элит | 295 413 | 305 920 | 3.56% |
| Бизнес | 174 810 | 182 795 | 4.57% |
| Комфорт | 130 992 | 138 457 | 5.70% |
| Эконом | 106 480 | 112 281 | 5.45% |
Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
– Стоимость квартир в наших проектах с начала года увеличилась в среднем на 25–27% в зависимости от локации и этапа строительства. Если говорить более конкретно, то, например, однокомнатная квартира 29 кв. м в проекте в Приморском районе в начале января стоила 3 332 100 руб., на конец октября текущего года эта квартира уже реализуется по стоимости 4 447 224 руб. Но следует отметить, что студии и однокомнатные квартиры – это самые ликвидные типы квартир, а значит, демонстрируют наибольшую ценовую динамику.
В нашей компании всегда предусмотрено тщательное финансовое планирование. Основное правило – текущая цена должна обеспечивать выполнение плана продаж, при перевыполнении плана продаж совершенно логично мы пересматриваем цены.
Рынок всегда ищет равновесное состояние. Когда он его достигнет, ситуация стабилизируется.
Банк, который выдает проектное финансирование, контролирует в том числе финансовые показатели, но главный критерий, по которому анализируются результаты работы, – это не происходит ли отставания по темпам продаж и по стоимости продаж. Если мы, наоборот, улучшаем показатели, банк это может только приветствовать: мы улучшаем рентабельность проекта.
Пока мы видим, что программа льготной ипотеки действует на фоне осложнения эпидемиологической ситуации и введения новых ограничений. Цены уже не будут продолжать расти галопирующими темпами, но плавный рост пока продолжится. Но это в среднем по рынку, но рынок недвижимости географически зависим, поэтому развитие ситуации в каждой конкретной локации может отличаться.
– На мой взгляд, в ближайшие месяцы цены на строящееся жилье продолжат расти. На стоимость квартир и рынок в целом влияет сразу множество факторов.
Первая причина – это рост спроса, подогреваемый льготной ипотекой, растущей инфляцией и колебаниями курса рубля. Недвижимость снова становится популярным инструментом для сохранения средств.
Сокращение предложения при стабильном спросе также толкает цены на жилье вверх. Градостроительная политика города ограничивает редевелопмент промышленных территорий вокруг центра, где сейчас ведется основное строительство. В Санкт-Петербурге уже чувствуется дефицит качественных участков для возведения комфортных жилых комплексов. Судя по новой версии генерального плана, в ближайшие годы новое жилье будет строиться в основном на юге города, в масштабных КОТ на бывших сельскохозяйственных территориях. Тогда как дефицит качественных, компактных проектов ближе к центру города будет только расти.
Рост цен на жилье также подстегивается увеличением себестоимости строительства. Расходы девелоперов растут из-за перехода рынка на эскроу-счета и удорожания привлечения финансирования. Вдобавок из-за падения курса рубля увеличиваются цены на строительные материалы, прежде всего на металл. Это экспортный материал, стоимость которого формируется на бирже и зависит от курса доллара.
Рост стоимости и себестоимости для застройщика происходит и из-за увеличения на рынке числа квартир с отделкой. К примеру, в Bonava все квартиры по умолчанию сдаются с базовой белой отделкой. При этом мы отмечаем рост спроса на квартиры с полной отделкой, что также приводит к росту финальной стоимости покупки. Причем как компания, работающая в нескольких странах Европы, мы видим отчетливую тенденцию роста спроса на квартиры не только с полной отделкой, но и с мебелью.
Наконец, цены на недвижимость значительно растут в процессе повышения строительной готовности дома. К примеру, на старте продаж первой очереди нашего проекта Magnifika Lifestyle на Охте студии площадью 31 кв. м продавались за 3,5 млн руб. Тогда как на финальных этапах строительства они стоили уже 4,6 млн руб. То есть рост стоимости за два года превысил 30%.
– На протяжении десяти месяцев 2020 года компания чувствовала себя спокойно, сохраняя плановый объем продаж. Несмотря на меняющиеся обстоятельства, вызванные пандемией, мы видели, что спрос на наши квартиры остался на высоком уровне: потребность в новом качественном жилье у людей никуда не исчезла. Это позволило нам реализовывать недвижимость в рамках собственной ценовой политики, планомерно повышая цены по мере роста строительной готовности, другими словами, приближаясь к уровню цен готовых квартир.
Так, с начала года повышение цен в наших проектах составило в среднем около 15%. При этом стоимость разных типов квартир изменилась по-разному. Например, в первом этапе проекта «Legenda Героев» квартира с тремя спальнями выросла в цене на 11% процентов, с 14,6 млн руб. до 16,2 млн руб.
Дойдет ли рынок до такого порога, когда выгода от льготной ипотеки будет нивелирована слишком высокими ценами на недвижимость? Об этом разумно было бы рассуждать, если бы рост цен был спровоцирован только появлением льготной ипотеки.
На самом деле увеличение цен зависит от целого комплекса факторов: вымывания дешевого предложения и сокращения нового, особенно в сегменте качественного городского жилья, и в реалиях работы по схеме эскроу этот тренд будет сохраняться. Рост строительной части в структуре себестоимости проектов также не оставляет девелоперам возможности и дальше сдерживать цены.
Поэтому в данном случае корректнее говорить о том, что в условиях роста цен на качественную недвижимость льготная ипотека действительно оказала поддержку и предоставила людям дополнительные возможности по улучшению жилищных условий.
– Ипотека с господдержкой не единственный фактор, порождающий высокий спрос на квартиры и, соответственно, рост цен. В последние месяцы мы наблюдаем сокращение предложения. Объем продаж большой, а новые объекты на рынок практически не выводятся. В такой ситуации рост цен неизбежен.
Продление льготной ипотеки стало значительной поддержкой и для застройщиков, и для покупателей. В связи с более длительным сроком действия программы ажиотажный спрос спадет, а рост стоимости квадратного метра замедлится. Я считаю, что ипотека под 6,5% в принципе должна стать нормой, ведь низкая ставка – один из главных факторов доступности жилья.
