Петербург – очень красивый город, культурная столица и мегаполис. Это – 18 районов (а если говорить об агломерации, то к ним стоит добавить еще и Всеволожский район Ленобласти), 72 станции метро и более 70 тыс. квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке. У каждой квартиры есть свои особенности, нюансы, минусы и плюсы, иногда подводные камни. И первая сложность, с которой сталкиваются иногородние покупатели, это море информации, в котором легко утонуть без должной тренировки.
Желания и возможности
«На мой вопрос „Какую квартиру вы хотите купить?“ очень часто слышу: „Мне нужна квартира возле метро“, – рассказывает Евгения Богданова, заместитель директора филиальной сети АН „Александр-Недвижимость“. – Уточняю: „Возле какого?“ – а в ответ тишина, потому что хотя бы возле какого-нибудь. После этого озвучивается сумма бюджета, и становится ясно, что шансы найти квартиру возле метро не такие уж и большие».
Желания и возможности часто не совпадают. У большинства жителей других регионов, увы, совершенно нереалистичные представления о рынке недвижимости Петербурга и ценах на квартиры. Когда они, еще находясь у себя дома, просматривают интернет, то в первую очередь обращают внимание на самые дешевые варианты. Но они не осознают, что эти дешевые варианты настолько низкого качества, что жить в этих квартирах они не смогут.
«Основной проблемой для иногородних граждан при выборе недвижимости в Петербурге является временной цейтнот, – подчеркивает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН „Бенуа“. – У приезжего гражданина нет времени бесконечно производить осмотры объектов. Как правило, подбор недвижимости подгадывают под отпуск. Да, можно в интернете присматривать объекты перед приездом, но, как показывает практика, эта тактика годна только для того, чтобы хоть как-то определиться с районом поиска».
И конечно, за неделю до приезда невозможно договориться на просмотр десяти объектов недвижимости. Как показывает риэлторская практика, в одном районе в одной ценовой категории в день максимум можно посмотреть три-четыре варианта.
Всё подряд
Но если время есть, то зачастую занимается такая позиция: будем смотреть всё подряд, во всех частях города. «Иногда количество просмотренных объявлений превышает тысячу – у меня была клиентка, просмотревшая за выходные 4,5 тыс. объявлений, – приводит пример Евгения Богданова. – При таком подходе, ориентируясь только на бюджет, выбрать квартиру очень и очень сложно».
Потому что реклама – обманывает. Основных уловок, на которые клюют покупатели, несколько. Первая – это метраж. Манипуляции с площадью квартиры особенно часто встречаются в недавно сданных ЖК. Нередко бывает так, что покупатель идет смотреть 30-метровую студию, а приходит в стандартные 25.
Вторая – расстояние до метро, когда заявленные в рекламе 10 минут транспортом могут превратиться в 20, а то и 30 минут.
Уловка номер три – это вторичка, которой в принципе не существует в природе. Новостройка еще на стадии котлована, а в объявлении уже красивые фотографии. Покупатели на это реагируют, а потом разочарованно спрашивают, почему этой квартиры нет в продаже на вторичном рынке.
Любому петербуржцу понятно, что квартир-студий в центре города не бывает. А для иногородних покупателей это «любимая» история, поскольку небольшие «студии» продаются по интересной цене.
Это коммунальные квартиры, с неузаконенной перепланировкой, со статусом долевой собственности. Регулярно их пытаются купить еще и с помощью ипотечного кредита, что в принципе невозможно.
«В Петербурге есть огромный слой предложений псевдостудий, – отмечает Дмитрий Щегельский, – объектов, „напиленных“ в коммуналках и имеющих привлекательную цену, но непривлекательную правовую судьбу. Или апартаменты, многие из которых в рекламе отображаются как жилые квартиры».
Что делать
Чтобы избавить себя от пустых просмотров, важно определить для себя три составляющие: локацию, цену и состояние квартиры.
Надо выбрать максимум три локации и отсмотреть сначала их. Если уж там ничего не будет – двигаться дальше.
Что касается цены, профессионалы советуют: бюджет всегда нужно предусматривать с возможностью его увеличения. По опыту работы – в большинстве случаев покупатели увеличивают бюджет, кто-то на 200 тыс., кто-то на 400 тыс. Очень редко укладываются в изначально запланированную сумму.
Когда расставили приоритеты (с ремонтом, но на окраине, или без ремонта, но в понравившейся локации) – только после этого стоит приступать к просмотрам.
До просмотра также нужно выяснить, это прямая продажа или альтернативная сделка (встречка), сколько лет собственник владеет, есть ли несовершеннолетние сособственники и прочие нюансы.
«На осмотре фокусируем внимание на трех моментах, – советует Евгения Богданова, – состояние дома и придомовой территории; состояние самой квартиры; документы. Последний пункт при просмотре мы объективно оценить не можем, для этого всегда требуется дополнительная проверка (в Росреестре и других источниках). Рекомендация – обращаться к специалистам».
Незнание обычаев рынка недвижимости Петербурга и рыночной конъюнктуры тоже имеет место быть. Например, в Петербурге не менее 80% сделок – это продажи со встречной покупкой. Что безусловно накладывает определенный отпечаток на ход событий.
И наконец, напоминает Дмитрий Щегельский, никто не отменял присутствие на рынке откровенных мошенников или недотеп-посредников, которые легко могут лишить покупателя в лучшем случае затраченного времени и внесенного задатка, а в худшем это обернется потерей значительной суммы денег либо права собственности в будущем.
Риэлторы отмечают такую тенденцию последних лет: часть покупателей отказываются приобретать квартиру на вторичном рынке из-за боязни, что с документами что-то не так. И они уходят покупать новостройки, причем зачастую это не то, чего им в принципе бы хотелось.
