Я редко освещаю свои судебные дела, так как информация по ним является строго конфиденциальной. Но в этот раз мой доверитель, Елена, разрешила предать дело огласке и разобрать его обстоятельства, чтобы предостеречь вас, читателей BN.ru, от того, что произошло с ней.
Поделитесь в комментариях: попадали ли вы в руки недобросовестных агентств недвижимости и чем закончилось ваше дело? Приятного чтения.
Как всё началось
В январе 2020 года Елена пришла ко мне на прием. Она просила помощи и судебной защиты от некоего агентства недвижимости, подавшего на нее иск в суд. В требованиях значились суммы 400 тыс. руб. – за оказанные услуги и 7,2 тыс. – в качестве возмещения госпошлины.
Девушка рассказала, что осенью 2019 года она планировала приобрести жилье и нашла подходящую ей по финансам квартиру-студию, расположенную в городе Мурино Ленинградской области. Цена квартиры составляла 2,4 млн руб. Елена позвонила по номеру, указанному в объявлении, трубку взял агент, пояснил, что квартира действительно продается, и предложил подъехать в офис ознакомиться с документами.
Елена так и поступила: приехала в агентство, там по телефону пообщалась с продавцом, который подтвердил намерение продать и предупредил, что все действия – только через его агентов.
Спустя некоторое время девушку пригласили на просмотр объекта, где она встретилась с продавцом и его агентами. Квартира покупательницу устроила, и ей было предложено сразу же заключить договор бронирования, без подписания которого сделка бы не состоялась.
Договор гласил, что агентство снимает квартиру с продажи в сети интернет и не предлагает другим потенциальным покупателям, а Елена обязуется внести агентству обеспечительный платеж в размере 30 тыс. руб., не вступать в самостоятельный контакт с продавцом и заключить основной договор купли-продажи объекта до 11.09.2019.
В договоре бронирования фигурировала сумма 2,4 млн руб., которая уже включала в себя цену квартиры и комиссию агентства (так было указано в одном из пунктов документа). Елене пояснили, что за риэлторские услуги она ничего не должна: их полностью оплачивает продавец. Елена подписала договор бронирования между ней и агентством, передала обеспечительный платеж и получила расписку.
Потом схема должна была быть следующей: Елена и продавец заключают основной договор купли-продажи; девушка передает денежную сумму, указанную в этом договоре, продавцу; получив эти средства, продавец передает агентству комиссионные на условиях, определенных между ними.
Елена встретилась с продавцом для подписания основного договора купли-продажи 09.09.2019. В ходе торга стороны пришли к соглашению о новой цене квартиры: продавец согласился ее понизить на 70 тыс. руб. Также договорились указать в договоре купли-продажи цену приобретаемого объекта всего в 2 млн руб., а 330 тыс. руб. – денежные средства за неотделимые улучшения объекта – оформили отдельным договором, – так сделано было по просьбе продавца. Сделка прошла успешно, право собственности было зарегистрировано. Но всё только начиналось...
Неожиданный иск, обман агентства и длительная тяжба
В январе 2020 года с Еленой связывается секретарь Всеволожского городского суда и уведомляет, что на нее подан иск и она является ответчиком, а истцом выступает то самое агентство. Елена, ознакомившись с документами по делу, пришла ко мне на прием. Я посмотрел бумаги и сделал вывод, что между девушкой и агентством был заключен предварительный договор купли-продажи. Как называется сам договор – юридически значения не имеет, важен смысл, условия договора, которые должны трактоваться буквально, и полномочия сторон – действуют ли они от своего имени или по доверенности.
Так, договор бронирования содержал адрес объекта; его цену; срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи.
Однако нотариальная доверенность (или ее копия) от продавца на агентство в материалах дела отсутствовала, а договор бронирования прямо запрещал любой контакт с продавцом. Поэтому я решил занять выжидательную позицию, предоставив агентству доказывать полномочия на подписание договора. Ведь если доверенности не было – то и действовать от имени и в интересах продавца агентство не имело права, соответственно и заключать предварительный договор оно не могло.
Также в договоре бронирования не было сказано о том, что Елена должна агентству 400 тыс. руб. за какие-либо услуги, а в пункте о стоимости объекта недвижимости было прямо указано, что агентское вознаграждение включено в цену. Следовательно, выплата комиссионных – это обязанность продавца, которую он должен исполнить на условиях договора, заключенного между ним и агентством.
Более того, после подписания основного договора купли-продажи между продавцом и Еленой (ведь только в этом договоре содержится окончательная стоимость объекта) любые предыдущие договоренности сторон, как письменные, так и устные, утратили силу.
Помимо всего прочего, мне показалось странным, что мой доверитель был не в курсе спора как такового – девушка не получила досудебную претензию, которая, согласно условиям договора бронирования, являлась обязательной для направления стороной, инициировавшей спор.
Была ли претензия, приложенная к иску и находившаяся в материалах судебного дела, в действительности отправлена агентством 06.10.2019 или агентство недвижимости совершило подлог документов? Я рекомендовал Елене обратиться в управление Федеральной почтовой связи за разъяснением.
УФПС ответило: 06.10.2019 от указанного лица прием корреспонденции не проводился. Таким образом, было получено доказательство, что приложенная опись вложения, якобы свидетельствующая о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора через направление претензии, являлась подложной. А агентство ходило по тонкому льду нашего гнева и критичного отношения судьи, ведь по факту агентство обмануло и ее, сославшись на отправленную Елене претензию, акт выполненных работ и прочие документы как на доказательства по судебному делу.
В иске агентство мотивировало свои требования тем, что оно заключило с Еленой договор бронирования, оказало услугу бронирования объекта, согласовало цену продажи с собственником, подготовило документы по сделке, согласовало услуги сейфинга, а также участвовало в закладке денежных средств в сейфовое хранилище, в подаче документов на регистрацию перехода права собственности в МФЦ и в приеме-передаче квартиры – при подписании акта приема объекта. Однако фактических подтверждений доводам не представило.
Кроме того, в иске агентство ссылалось на то, что цена объекта, включая комиссию агентства, согласно договору бронирования составила 2,4 млн руб. А раз сам договор купли-продажи был заключен и зарегистрирован на 2,0 млн руб., следовательно, взысканию подлежит разница между договором бронирования и договором купли-продажи, то есть 400 тыс. руб.
А теперь немного лирики: как вы думаете, 400 тыс. руб. – разумное вознаграждение агентству недвижимости за покупку студии в городе Мурино? Пишите в комментариях.
Я уже догадывался, что спор будет в нашу пользу, но пришлось потерпеть: карты смешала пандемия, и суд приостановил рассмотрение дел до особого распоряжения. Последний судебный день, назначенный на 23.04.2020, по факту наступил лишь 14.10.2020.
это конец?
Суд отказал агентству недвижимости в исковых требованиях к Елене в полном объеме. Свое решение суд мотивировал тем, что у агентства с продавцом был заключен отдельный договор об оказании услуг по продаже объекта недвижимости от 20.08.2019, согласно которому продавец поручает, а агентство принимает на себя обязательство подобрать потенциальных покупателей для вышеуказанной квартиры-студии, а также агентство совершает все действия по сделке, вплоть до оформления государственной регистрации права собственности на жилой объект.
Цена объекта установлена в размере 2 млн руб. – но стоимость услуг не установлена. Агентство действовало без доверенности, то есть не было надлежащим образом уполномочено продавцом на совершение каких-либо юридически значимых действий, в частности на согласование цены объекта недвижимости через предварительный договор купли-продажи (договор бронирования), а сам продавец в договоре бронирования не участвовал. Изучив эти обстоятельства и документы, суд правильно определил, что между Еленой и агентством отсутствовали правоотношения, основанные на возмездном оказании услуг, а иск агентства к Елене об оплате оказанных им услуг предъявлен ненадлежащему лицу – а потому удовлетворен судом быть не может.
Базовые рекомендации, если вы решили приобретать недвижимость
1. Не стоит легкомысленно относиться к документам, решив, что можете провести сделку самостоятельно. Рекомендую до подписания любых документов по сделке обратиться к юристу или опытному специалисту по недвижимости. Это не только сведет риск утраты квартиры к минимуму, сэкономит деньги (судебная тяжба кратно дороже проверки юридической чистоты сделки), но и сохранит ваши нервы и время. Тяжба в первой инстанции может длиться и год, а судебное решение по некоторым категориям дел спрогнозировать затруднительно.
2. Проверяйте полномочия сторон. Если гражданин действует от своего имени – загляните в паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. Если в сделке участвует представитель, надо не только убедиться в наличии нотариальной доверенности, но и обратить пристальное внимание на конкретные полномочия. Также стоит проверить доверенность на действительность (не фиктивная ли она и не отозвана ли) – это можно сделать бесплатно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
3. Условия договора должны быть понятны и не иметь двучтений. В данном случае меня насторожил пункт договора о комиссии, в котором сказано, что «стоимость объекта, включая комиссию агента, 2 400 000 руб.». Кто платит эту комиссию – не написано, также непонятен ее размер: обычно указывается либо фиксированная сумма в рублях, либо процент от цены договора. Этой неопределенностью и воспользовалось агентство, когда предъявило Елене иск.
В настоящий момент судебное решение в силу не вступило. Я не исключаю, что агентство будет обжаловать это решение.
Вы бы хотели прочитать продолжение этой истории? Пишите в комментариях.
В редакции имеются копии материалов по этому делу.
Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
