Пандемия, ослабление рубля, рост стоимости новостроек и низкие ставки по ипотеке привели к повышению цен и на вторичном рынке жилья. Эксперты из Санкт-Петербурга подвели итоги девяти месяцев 2020 года.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По нашим данным с начала этого года (за девять месяцев) средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга выросла на 5,93% и к концу сентября составила 135,2 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на начало октября составили 5,1 млн руб., двухкомнатных – 8,2 млн руб., трехкомнатных – 11,4 млн руб. За три квартала больше всего подорожали студии и однушки – на 6,86%, за ними двушки – на 6,30%, а трешки всего на 2,15%.
Динамика средней цены предложения по типу квартир в Санкт-Петербурге, руб./кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
– Год начинался активно, даже активнее, чем 2019-й. Сделки в апреле и мае закрывались по инерции, а вот новые открывались всё реже, что привело к некоторому их спаду в июле и августе.
Наступившая осень принесла на рынок гиперактивность и дальнейший рост цен, который спровоцирован совокупностью факторов, в числе которых колебания курсов валют и стоимости нефти, общая нестабильная экономическая ситуация и ажиотаж, вызванный желанием покупателей успеть использовать заниженный процент по ипотеке при покупке новых квартир.
При этом многие покупатели, рассматривавшие ранее исключительно новостройки, из-за их удорожания обратили свой взор и на вторичную недвижимость.
А на вторичке мы наблюдаем такую картину: продавцы стали снимать квартиры из листингов в ожидании ценового потолка. В продаже в основном остались варианты со сложными вводными или неликвид. Скорее всего, господдержку продлят на следующий год, поэтому спрос немного успокоится. К тому же, по всей видимости, карантина в том формате, который мы наблюдали весной, сейчас не будет.
Покупателям и продавцам не даю конкретных советов, только общие рекомендации. Если надо купить для собственного проживания – покупайте, «высиживать» рубли не вижу смысла: они обесцениваются. Если покупка планируется для инвестиций, то я бы порекомендовала расширить географию вложений, не ограничиваться только Санкт-Петербургом. Страна большая. В любом случае этот вопрос необходимо тщательно изучать и анализировать, и здесь без специалистов не обойтись.
– Этот год, несмотря на пандемию и другие потрясения, выдался достаточно активным. По нашим оценкам, рост цен на вторичную недвижимость в Петербурге не превысил 10%. Интерес к недвижимости был во всех сегментах. Летом был реализован отложенный спрос, который накопился за весенний период.
Добавлю, что весь этот год были проблемы с регистрацией сделок. Если проблемы в работе МФЦ сейчас преодолены, то сложности с Росреестром сохраняются. Это связано с их переходом на новую платформу.
Льготная ипотека подстегнула спрос на первичном рынке. Это привело к значительному росту цен на нем. Вслед за новостройками дорожает и вторичка, так как многие покупатели, продавая свою готовую квартиру, хотят приобрести что-то на новом рынке. Кроме того, фактором, который повысил спрос, стал и нестабильный курс рубля.
Также отмечу, что значительно выросла доля ипотечных сделок. Сейчас этот параметр находится выше 50% отметки.
Прогнозы по вторичному рынку делать достаточно сложно, так как очень много факторов разнонаправленно влияет на эту сферу. Можно отметить, что резкого обвала цен, который предсказывали весной, не случилось – наоборот, мы наблюдаем рост.
Пожалуй, одним из немногих сценариев развития событий, который может привести к снижению цен на недвижимость, является тот, при котором на рынок выйдет большое число дефолтных ипотечных квартир. Многие набирают ипотеку и не всегда соизмеряют свои расходы и доходы.
– Заметный рост активности на вторичном рынке Петербурга обусловлен тем, что был достаточно долгий режим самоизоляции. В этот период мы наблюдали снижение спроса, которое произошло в том числе из-за ограничений в работе государственных органов. В этот период показы не проводились. Ряд факторов, связанных с пандемией, привел к накоплению объема отложенного спроса, который сейчас реализовывается.
Также подстегнула спрос доступная ипотека и девальвация рубля. Сегодня люди опасаются обесценивания отечественной валюты и переводят свои накопления в готовые квадратные метры.
На мой взгляд, период высокого спроса на вторичку закончится в феврале следующего года. Это связано с тем, что в декабре – январе всегда наблюдается большое количество сделок. Сейчас на дворе уже октябрь, и я думаю, что уровень хорошей активности покупателей продержится до конца зимы.
Наиболее высоким спросом сейчас пользуются небольшие квартиры: студии, однокомнатные и двухкомнатные объекты.
Могу сказать, что цены на вторичку подросли. Так, стоимость квартир на вторичном рынке следует не только за спросом, но и за первичным рынком, потому что многие, продавая готовое жилье, планируют приобрести что-то в строящихся домах и видят, как ежемесячно застройщики переписывают ценники.
– По нашим данным, спрос и количество сделок на вторичном рынке Санкт-Петербурга растет. Аналогичный тренд заметен и в плане цен, которые не снижаются. Среди основных причин высокого покупательского интереса к этому сегменту можно выделить невысокие ипотечные ставки, которые приблизились к ставкам, которые предлагаются по займам с господдержкой.
Еще одной причиной повышенного интереса покупателей ко вторичным объектам является то, что на первичном рынке выбора практически нет. Проекты, которые находятся в продвинутой стадии, стали стоить довольно дорого. В связи с этим многие клиенты, первоначально ориентированные на этот сегмент, интересуются новой вторичкой.
Добавлю, что высокий спрос не говорит о том, что клиенты сметают всё подряд. Сейчас наиболее популярны объекты с большими кухнями, с эргономичными и продуманными планировками. Квартиры в домах советской постройки имеют свою аудиторию, но всё-таки фокус внимания у покупателей сместился в пользу новой вторички.
– В текущем году от квартала к кварталу тенденции на вторичном рынке резко менялись. Так, первый квартал в целом прошел спокойно, и объем спроса соответствовал средним показателям 2019 года. Во втором квартале из-за пандемии и начала периода самоизоляции зафиксировано снижение спроса примерно на 10% от стандартных цифр. Но уже со второй половины мая интерес покупателей к объектам на вторичном рынке вернулся. А в августе и сентябре мы отмечаем, что объем спроса даже несколько превышает прошлогодние значения. Основные причины – нестабильность курсов валют (недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения средств и получения высокой доходности) и серьезно сократившееся предложение на первичном рынке.
Цены на новую вторичку (дома, сданные в течение последних десяти лет) выросли в обжитых локациях Петербурга на 15% за девять месяцев 2020-го. Это соответствует росту цен на первичном рынке. Средняя стоимость квадрата выросла до 141,6 тыс. руб.
При этом цены на старое жилье – хрущевки, брежневки, старый фонд – также увеличились, но немного меньше: в этом сегменте прирост составил 5–7%. Средняя стоимость квадрата на них достигла 112,9 тыс. руб.
Предложение на вторичном рынке Петербурга сократилось на 19% за последний квартал. Многие квартиры, снятые с продажи в период самоизоляции, так и не вернулись на рынок. Самым популярным типом жилья на вторичном рынке остаются квартиры в домах категории новая вторичка.
