По данным Марии Бент, главного аналитика Центра оценки и аналитики BN.ru, в Петербурге по итогам сентября средние цены студий и однокомнатных квартир на вторичном рынке составили 5,1 млн руб. и 5,2 млн – на первичном. Однако в городе и его ближайших пригородах, если постараться, можно найти объекты и до 3 млн руб.
Вторичный рынок
На вторичном рынке за такие деньги можно приобрести студию, причем даже в историческом центре города, площадью 15–25 кв. м. В листингах немало таких объектов.
Цены на них начинаются от 2,3 млн руб. Но нужно понимать, что это бывшие комнаты в коммунальных квартирах, которые в результате перепланировки, причем не всегда законной, превращены в псевдоотдельное жилье. И будьте внимательны: скорее всего, юридический статус у такого объекта будет такой же, как и у комнаты в питерской коммуналке, – то есть доля в большой квартире. И это старый фонд со всеми его плюсами и минусами.
В новых домах, недавних новостройках, студии до 3 млн руб. предлагаются в основном в спальных районах города; площадь таких квартир находится в диапазоне 20–25 кв. м. Если брать только Петербург без пригородов, то самые демократичные по ценам объекты можно найти в Красносельском, Невском и Красногвардейском районах. Цены – от 2,8 млн руб. Если рассмотреть более отдаленные локации, то в Парголово и Красном Селе можно найти студии за 2,3 млн.
За 3 млн на вторичном рынке можно купить и однушку, но она будет довольно далеко от центра – в Красном Селе, Шушарах, Колпино. Площадь таких квартир – около 30 кв. м.
– На вторичном рынке Петербурга сейчас экспонируется около 34 тыс. объектов недвижимости. Самый широкий выбор представлен в сегменте двухкомнатных квартир – 9,6 тыс. лотов. В сегменте студий и однокомнатных квартир представлено около 11 тыс. объектов. Наиболее доступные сейчас можно приобрести начиная от 1,5 млн руб. При этом стоит помнить, что студии в старом фонде, как правило, являются выделенными долями с собственными санузлами.
Если же говорить о студиях в сданных новых домах, то здесь минимальный бюджет сделки составляет 1,7 млн руб. Такая сумма позволит стать владельцем объекта, площадь которого составляет 22 кв. м. Квартира располагается в поселке Ленсоветовский Пушкинского района города. В целом заметим, что в пригородных районах найти объект стоимостью до 3 млн руб. не является большой проблемой. Так, например, в Пушкинском и Колпинском районах с бюджетом до 3 млн руб. можно найти не только однокомнатную квартиру, но и двухкомнатную.
Безусловно, основное влияние на стоимость объекта в таких предложениях оказывают два фактора: расположение и состояние дома.
– На стоимость квартиры на вторичном рынке влияет состояние объекта, однородность социальной среды, правовая чистота. Кстати, сегодня как раз много дешевых псевдостудий, сделанных из комнат в квартире. Очень часто на данную перепланировку нет никаких разрешений, и покупатель рискует приобрести себе за 2 млн руб. головную боль.
Далее могу выделить продажи доли в многоквартирных домах на землях ИЖС. Как ни странно, но такие проекты существуют, с ними борется городская и областная администрация. Есть даже списки выявленных «самостроев».
Рекомендация покупателю – быть реалистами, ставить под сомнение лакомые предложения. Избитая фраза, но условно бесплатный сыр, как правило, до добра не доводит.
– Один из самых важных факторов, влияющих на стоимость квартиры – место. Петербургскую агломерацию можно условно разделить на четыре сектора: исторические районы (Адмиралтейский, Центральный, Петроградский, Васильевский остров), приближенные к центру (Приморский, Фрунзенский, Московский, Калининский, Красногвардейский), отдалённые от центра (Выборгский, Невский районы) и окраина (Девяткино, Кудрово, Янино и т. д.). От того, в каком из них расположен объект недвижимости, напрямую зависит и его цена.
Следующий фактор – новизна и состояние объекта. Это как с телефонами и автомобилями: можно значительно сэкономить, приобретая подержанную вещь или квартиру, но пострадает и качество.
Если дом старый, панельный, с обветшалым ремонтом, то квартира будет стоить 3–4 млн. Но, конечно, такая недвижимость будет требовать дополнительных вложений. Хорошо отремонтированная квартира такой же площади в соседнем кирпично-монолитном доме будет стоить 6–7 млн.
Первичный рынок
В новостройках Петербурга квартиры-студии в заданной ценовой категории мы нашли в 11 жилых комплексах, почти все они расположены на городских окраинах.
Например, в Красносельском районе можно приобрести квартиру со сроком сдачи во II квартале 2020 года и площадью 24 кв. м за 2,8 млн руб. в ЖК «Солнечный город» от «Сэтл Сити». От того же застройщика недорогое предложение есть в закадье Московского района, в малоэтажном «Зеленом квартале на Пулковских высотах». Квартира площадью 24,5 кв. м со сроком сдачи в IV квартале 2020 года обойдется покупателю в 2,9 млн руб.
И еще два проекта малоэтажного строительства на юге города могут похвастаться привлекательными ценами. Так, в ЖК «Экспоград IV» от компании «Вита» (Пушкинский район) они начинаются от 2,26 млн руб. (это студии 21 кв. м со сроком сдачи в III квартале 2021 года). А в ЖК Red Village, который ИСГ «Таймс» возводит в Красном Селе, – от 2,86 млн (27,4 кв. м, IV квартал 2020 года).
За 2,9 млн вы можете найти жилье у компании «Аквилон Инвест». Такие студии есть в двух проектах. В ЖК «Аквилон Sky», который возводится в Невском районе, квартиры площадью около 23 кв. м (со сроком сдачи в III квартале 2022 года), а также в Шушарах (Пушкинский район) в ЖК All Inclusive также площадью 23 кв. м (II квартал 2022 года).
Компания «ЛСР» предлагает доступные варианты сразу в трех своих проектах – «Заповедный парк» (строится в Приморском районе) «Цветной город» и «Ручьи» (оба расположены в Красногвардейском). Однако стоит отметить, что у этого застройщика дорогой квадратный метр, а небольшая цена получается за счет весьма скромных размеров предлагаемых квартир. В «Заповедном парке» студия за 2,7 млн, которую сдадут в IV квартале 2021 года, имеет площадь всего 17,5 кв. м.
Компания «Главстрой Санкт-Петербург» в своем долгоиграющем проекте «Северная долина» установила на студии минимальный ценник в 2,7 млн руб. (площадь 21,7 кв. м, срок сдачи – II квартал 2021 года).
Компании «ПИК» тоже есть что предложить покупателю, стесненному в средствах: просторную студию 25,7 кв. м за 2,8 млн руб. (срок сдачи – III квартал 2021 года) в ЖК «Орловский парк», который расположен в Приморском районе.
Как нам подсказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», «предложение в ценовом сегменте 3 млн руб. можно найти в объектах, расположенных на территории ближайших пригородов – Кудрово и Мурино. Цены на жилье здесь начинаются от 2,0–2,5 млн руб. Например, в ЖК „Мой мир“ от ГК „Полис Групп“ в Мурино стоимость квартир начинается от 2 млн руб. Это цена за студии от 20 кв. м. Стоимость однокомнатных квартир 27–29 кв. м начинается от 2,7 млн руб».
А вот в черте города однокомнатные квартиры за искомую сумму найти практически невозможно. Нам попалось несколько вариантов продажи такого жилья по переуступке. Объекты расположены в Парголово, Шушарах, Ленсоветовском.
Кстати, именно в поселке Ленсоветовский в листингах светятся самые демократичные варианты жилья. Так, мы видели объявление о продаже в ЖК «Добрыня-2» от компании «Стоун» однокомнатной квартиры площадью 36 кв. м за 2,5 млн. Однако связаться с застройщиком, чтобы уточнить эту информацию, нам не удалось.
– Когда вы выбираете строящееся жилье, особенно в нижнем ценовом сегменте, нужно проявить предельную осторожность и осмотрительность в отношении застройщика – проверять не только наличие всей необходимой разрешительной документации, но и изучить прошлые проекты на предмет срывов сроков сдачи, претензий покупателей к качеству строительства, постпродажному обслуживанию и т. д. Также тщательно изучите динамику хода строительства того объекта, который интересует лично вас. Если застройщик вызывает у вас сомнения, но устоять перед покупкой вы не в силах, отдавайте предпочтение проектам, реализующимся с использованием эскроу-счетов.
– До 3 млн руб. на первичном рынке Петербургской агломерации (Петербург и пригороды) можно приобрести небольшие по площади квартиры – студии и однокомнатные.
Цена всегда формируется в зависимости от класса жилья, места расположения объекта; также учитываются такие факторы, как планировка квартиры, видовые характеристики, этаж.
Каждый покупатель отталкивается от возможностей и личной ситуации. При покупке недвижимости в любое время и любой стоимости я всегда даю один совет: грамотно подходить к выбору объекта и застройщика, смотреть на надежность компании. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотечного кредита, здраво оценивать свои возможности – это позволит минимизировать риски.
– Чтобы купить дешевле на первичке, можно поискать квартиры по переуступке: стоимость будет явно ниже, чем у застройщика. С точки зрения соотношения цены – качества квартира по договору цессии, на мой взгляд, самый выгодный товар.
Обычно при выборе квартиры покупатели в первую очередь обращают вниммание на срок сдачи объекта. Раньше это был ключевой фактор, сейчас, в связи с принятыми изменениями в 214-ФЗ, это стало не так важно. Разница между строящимся и полностью готовым жильем в настоящий момент составляет всего 10%, хотя еще три года назад было 30%. В 2020 году уже можно быть уверенным, что любой выбранный дом достроится. Однако всё равно надо быть внимательным. Есть квартиры, которые начинались строиться одним застройщиком, а заканчиваются – другим. В таком случае качество конструкций может немного пострадать. Зато новый застройщик будет продавать немного дешевле.
Сегодня студию за КАД на начальном этапе строительства можно купить за 2,0–2,5 млн. Квартиры в черте города стоят от 3 млн. Это реальные цены, а не фейковые объявления.
Так что не стоить думать, что стоимость квартир в Петербурге начинается от 5 млн. Это не так. Купить квартиру можно и за 2,5 млн, надо только поискать.
